한국기업평가 스페셜리포트, “부동산 PF ABS 구조에서의 시공사 우발채무 현실화 가능성 및 사례 분석”

뉴스 제공

2006-12-14 14:30

서울--(뉴스와이어)--부동산 PF 유동화는 명목상으로 시행사가 차주인 대출채권이 유동화자산이지만 실질적인 상환재원은 부동산 개발사업의 현금흐름 즉, 분양수입금이다. 따라서 사업주체인 시행사에게 파산 등의 사유가 발생하여 사업추진이 중단되거나 지연되는 시행사의 신용위험 또는 분양 부진, 분양대금 연체 등의 사업위험이 발생하는 경우 대출원리금 상환이 원활하게 이루어지지 못할 수 있다. 결국 부동산 PF 유동화에서는 시공사가 차주의 대출금 채무에 대해 연대보증이나 채무인수 의무를 부담함으로써 상기 위험요인을 통제하는 것이 일반적이다.

부동산 PF ABS의 대부분이 시공사의 신용보강(연대보증, 채무인수 등)에 의존하는 구조인 바, 분양 부진, 시행사의 부도 등의 사유가 발생하는 경우 시공사의 우발채무가 현실화 될 가능성이 존재한다. 그간 PF ABS에서 인허가 기간의 지연, 대출약정상 시행사 준수사항의 위반 등으로 인하여 차주의 대출 채무에 대한 기한의 이익이 상실된 사례가 있었으며, 시행사의 Credit Event 즉 시행사의 부도 또는 대출원리금을 지급하지 않는 등 채무불이행으로 인하여 대출채무에 대한 기한의 이익이 상실된 사례가 몇 차례 존재하였다. 전자의 경우 시행사에게 채무불이행이나 부도 등으로 연결되지는 않았고 대주를 포함한 관계기관들이 사업추진에 지장이 없다는 판단 하에 실질적으로 신용보강을 제공한 시공사의 우발채무가 현실화되지는 않았다. 하지만 후자의 경우 시행사가 대출원리금을 지급할 능력을 상실하여 우발채무가 현실화되었다는 점에서 시공사의 우발채무의 현실화 가능성에 대한 관심이 증대되고 있는 시점에서 관심을 가져야 할 부분이다.

대출약정은 차주, 대주, 그리고 신용보강을 제공하는 시공사간에 체결하는 계약이다. 그러나 대출약정상 차주의 준수사항 위반을 기한의 이익 상실 사유로 직접 연결시킴으로써, 실질적으로 사업추진에 큰 지장이 없음에도 불구하고, 시공사에게는 우발채무의 현실화 가능성 확대, 대주에게는 조기상환 위험을 발생시킬 수 있다. 반면, 사업 단계에 관계없이 시행사에게 Credit Event가 발생하여 시공사가 채무인수(또는 연대보증) 의무를 이행할 가능성은 존재한다. 특히, 분양이 부진하거나, 시행사의 부도로 인하여 이후 분양수입금의 회수가 원활하게 일어나지 못하는 경우, 시공사가 부담하는 우발채무가 대부분 확정채무로 연결될 가능성은 크게 증가할 것으로 예상된다. 근래와 같이 부동산 경기가 위축되는 상황은 시행사들의 신용위험을 증가시키고 있으며, 이러한 위험의 증가는 시공사가 연대보증을 제공하고 있거나 채무인수 의무를 부담하는 우발채무가 현실화 될 수 있는 가능성이 크다는 것을 의미한다.

웹사이트: http://www.korearatings.com