토지정의 논평-주택소유 제한이 아니라 ‘시장 친화적 토지공개념’이 해법이다
이 보고서에서 특별히 눈길을 끄는 것은 다주택소유자의 ‘비거주’주택 처분을 강제하기 위해 특별법을 제정하자는 대목이다. 쉽게 말해 4백만 채에서 많게는 6백만 채로 추정되는 임대용 비거주 주택을 일정기간 내에 처분토록 하는 특별법을 제정하고 이를 이행치 않는 다주택소유자에 대해서는 부담금을 부과하겠다는 것이다.
〈토지정의〉는 현금 주택시장의 문제점과 대안을 치밀하고 설득력 있게 제시한 민노당의 노고에 박수를 보내며 몇 가지 조언을 하고자 한다.
1. 주택 문제의 근본원인은 토지에서 발생하는 불로소득이다
민노당은 현금의 주택시장이 안정을 찾지 못하는 원인을 주택소유의 편중에서 찾고 이를 교정하기 위해 다주택자들이 소유하고 있는 임대용 비거주 주택을 처분하도록 특별법을 제정하겠다는 입장이다.
이는 주택 시장에서 나타나는 표면적 현상만을 주목한 것인데 기실 현금 주택 문제의 근본원인은 토지에서 발생하는 불로소득이다. 주택소유 편중현상의 배후에도 어김없이 토지불로소득이 똬리를 틀고 있다. 즉, 막대한 토지불로소득이 생기기 때문에 부동산을 소유하려는 것이고 그것의 결과로 주택소유편중이라는 현상이 나타나는 것이다.
강남에 위치한 재건축 아파트의 가격이 터무니없이 높은 이유를 곰곰이 생각해 보면 이를 쉽게 이해할 수 있을 것이다. 비유하자면 토지, 더 정확히 말해 토지불로소득이 주택 문제의 진정한 원인이고 주택소유편중은 결과에 불과한 것이다. 따라서 민노당은 현금 주택 문제를 표면적으로 해석하고 있는 셈이다.
2. 주택소유제한은 시장원리에 반(反)한다
다주택자들이 투기 목적으로 보유하고 있는 주택을 시장에 내놓도록 해야 주택문제 해결의 실마리를 찾을 수 있다는 민노당의 주장은 타당하다. 그리고 이렇게 하는 것이 환경파괴를 수반하지 않기 때문에 친환경적이다. 그러나 이를 위해 주택 소유를 제한하여야 한다는 민노당의 해법은 옳지 않다. 주택 소유제한은 무엇보다 사적 소유의 자유를 근간으로 하는 시장원리에 반한다. 또한 주택소유 제한은 재산권에 대한 과도한 침해를 이유로 위헌 결정을 받았던 택지소유상한제법의 전철을 밟을 가능성이 매우 크다.
현금 주택문제의 근본원인이 토지에서 발생하는 불로소득임을 감안할 때 주택 문제를 해결하기 위한 최선의 해법은 토지에서 발생하는 불로소득을 차단하고 이미 발생한 불로소득을 환수하는 것이다.
3. 현금 부동산 문제의 근본해법은 ‘시장 친화적 토지공개념’이다
위에서 살핀 바와 같이 민노당이 내놓고 있는 주택 문제의 원인과 해법은 적지 않은 문제점을 내포하고 있다. 또한 부동산과 경제 간의 유기적 사고가 결여돼 있는 점도 아쉽다.
민노당이 이루고자 하는 투기억제 및 주택시장 안정은 주택 소유 제한을 통해서가 아니라 ‘시장 친화적 토지공개념’을 통해 이룰 수 있다.
‘시장 친화적 토지공개념’은 모든 부동산에서 토지보유세를 지속적으로 강화하고, 개발이익환수제의 보완ㆍ정비ㆍ강화를 통해서(건물분 보유세 감면, 거래세 면세와 동시 추진)토지불로소득의 환수비율을 지속적으로 높이는 것과 국가 등이 수용한 토지를 임대하는 토지공공임대제의 실시를 주요한 정책 수단으로 한다. 아울러 ‘시장 친화적 토지공개념’은 경제에 부담을 주는 다른 세금을 감면하는 조치를 병행하여 경제에 활력을 부여한다.
위와 같은 정책수단을 통해서 주택소유편중의 근본원인인 토지불로소득의 환수비율을 지속적으로 높이면 불로소득의 규모가 지속적으로 줄어들 것이기 때문에 1가구 다주택자들은 투기목적으로 보유한 주택을 시장에 내놓게 될 것이고, 이를 통해서 주택시장은 실수요자 중심으로 재편될 것이다. 또한 주택 이외의 모든 부동산에서도 불로소득의 기대가 줄어들기 때문에 투기는 점차적으로 사라질 것이다. 그리고 토지가격 하락과 경제에 부담을 주는 다른 세금 감면으로 창업 등 생산 활동이 촉진되어 실업문제가 해소되며, 더 나아가서 부동산으로 인한 양극화가 해소될 것이다.
모쪼록 민노당은 이런 사정을 밝히 살펴 부동산 문제의 원인과 해법에 대해 근본적으로 재고하기를 바란다. 좀 더 구체적으로 부연하면, 민노당은 주택뿐만 아니라 부동산 문제의 근본원인을 토지불로소득에서 찾고 그것을 제거하는 정책을 생산하고 입법화하는데 노력을 경주하기 바란다. 그리고 더 나아가서 부동산과 경제 전체와의 유기적 관련성을 유념하여 투기는 막고 경제는 활성화시킬 수 있는 패러다임을 고민하기 바란다.
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2009년 8월 26일 16:46