한국기업평가, 주택법 개정이 건설업체에 미치는 영향 분석

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2007-04-05 17:16

서울--(뉴스와이어)--2007년 4월 2일 주택법 개정안이 국회 본회의를 통과되어 2007년 9월 본격 시행될 예정이다. 이번 주택법 개정은 2007년 1.11부동산대책의 주요 정책들을 대부분 반영한 것으로 개정된 주택법에는 민간주택으로 분양가상한제 확대, 분양원가 공개, 마이너스 옵션제, 토지 임대부 환매조건부 주택 보급 등의 내용을 담고 있다.

이번 주택법 개정의 핵심은 ①분양가 상한제 확대실시와 ②분양원가공개를 통한 주택가격 안정화에 있다. 먼저 분양가 상한제의 경우 2007년 9월부터 공공택지 이외의 민간 분양주택에 대해서도 분양가의 상한을 택지비, 기본형 건축비, 가산비용의 합으로 한정하도록 하고 있다. 세부적으로는 택지비의 산정기준을 감정가(단 경매, 공매, 공공기간에서의 매입 등 예외 규정 부여)로 확정하였고 기본형 건축비는 시군구별 특성을 고려하여 건설교통부령이 정하는 범위안에서 따로 고시하고 가산비는 분양가 심사위원회에서 산출 근거를 검증하도록 하고 있다.

또한 분양원가공개를 수도권 및 투기과열지구내 민간아파트로 확대하였다. 기존 분양원가공개는 공공택지에 한하여 7개 항목(택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 그 밖에 건설교통부령이 정하는 비용)에 한정되었으나 개정안에서는 공공주택의 분양공개 항목을 61개로 확대하고 수도권 및 투기과열지구내 민간택지도 분양원가공개 대상(공개대상 7개 항목으로 한정)에 포함하였다.

정부는 추후 시행령 및 시행규칙을 통하여 분양가의 적정성을 검토하는 분양가 심사위원화의 구성, 택지비 산정시 실제 매입액 인정기준, 기본형 건축비 산정 및 세부지침 등을 확정할 예정이다.

이번 주택법 개정안 확정으로 주택시장은 주택가격 안정화, 민간주택 공급물량 감소, 공공주택 공급물량(임대주택)의 확대 등의 변화가 예상되며 단기적으로 분양시장 양극화가 예상된다. 먼저 분양가 상한제 및 분양원가 공개로 직접적으로 주택공급가격이 인하될 것으로 예상된다. 또한 택지비의 감정평가액 인정으로 인하여 감정평가를 상회하는 용지비를 보유한 사업장들의 사업진행이 용이하지 않게 되어 장기적으로 민간주택 공급물량이 감소될 것으로 예상되며 상대적으로 대한주택공사 등이 발주하는 공공주택공사의 비중이 증가할 것으로 예상된다. 이와 더불어 2007년 9월 이후 신규 주택의 분양가격 하락이 불가피한 바, 2007년 8월까지는 대기수요 증가로 신규분양주택에 대한 주택수요가 감소할 가능성이 큰 것으로 판단되다. 다만 분양성이 양호한 일부 사업장의 경우 국지적인 청약과열 가능성도 내재되어 있다.

한편 분양가상한제와 분양원가 공개로 대변되는 이번 주택법 개정안 확정은 건설업체에게 ①사업이익 축소, ②사업지연 및 취소에 따른 외형감소 가능성 증대, ③사업 포트폴리오 및 사업형태의 변화 가능성 증대 등으로 나타날 것으로 예상된다. 즉 주택사업의 채산성 악화로 일정수준의 사업이익 축소는 피할 수 없을 것으로 보이며 이외에도 단기적으로 추진중인 사업 중 사업수지 확보가 어려운 일부사업의 철회가 예상되고 장기적으로는 사업수지 확보가능한 사업장 위주의 선별수주 가능성이 증가하여 건설업체들의 외형감소가 예상된다.

장기적으로는 축소되는 민간주택물량을 대체하기 위하여 공급물량이 확대될 것으로 보이는 공공주택부문의 신규수주가 증가할 것으로 예상되며, 이에 따라 민간주택사업만을 영위하던 주택전문건설업체들의 경우 사업(거래처)포트폴리오의 변동가능성이 과거보다 증대될 것으로 예상된다. 또한 건설업체들의 사업형태의 변화가능성도 내재되어 있는 것으로 판단된다. 분양가상한제와 분양원가공개로 시행이익의 규모가 급감함에 따라 시행만을 영위하는 시행사들의 경우 추가적인 사업영위가 힘든 상황이다. 따라서 향후 건설업체들이 자체분양사업(시행과 시공 병행)의 비중을 확대할 가능성이 큰 것으로 판단된다.

이처럼 이번 주택법 개정은 기본적으로 건설업체들 특히 주택전문 건설업체들에게 부정적인 방향으로 영향을 미칠 것으로 예상된다. 그러나 주택업체들에게 미치는 영향의 정도를 파악하기 위해서는 주택사업 수익성에 지대한 영향을 미치는 분양가심사위원회(분양가 적정성 검토)의 구성 방법, 택지비 산정시 실제 매입액 인정기준, 기본형건축비 산정 및 세부지침 등의 세부 개정사항에 대한 확인이 필요할 것으로 보인다. 더욱이 이번 주택법 개정 과정에서 지방지역의 분양원가공개 제외, 택지비 일부의 매입가 예외적용, 분양가 심사위원단의 시민단체 참여 배제 등 건설업체 의견이 일부 반영된 점을 감안할 때 추후 시행령 및 시행규칙 개정이 건설업체들의 수익성 하락폭을 완화해주는 방향으로 제정될 가능성도 전혀 배제할 수는 없는 상황이다. 따라서 2007년 7월 이후로 예정된 시행령 및 시행규칙의 개정내용에 대한 추가적인 모니터링이 필요한 것으로 판단된다.

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