청약가점 점수에 따른 당첨확률과 청약전략
▶ 유주택자
유주택자는 전체 청약 예ㆍ부금 가입자 480만명의 44.1%에 해당하는 212명으로 이들은 가점제에서 1순위 자격이 박탈되므로, 9월부터 추첨제가 적용되는 유망한 아파트에 당첨될 확률은 거의 없다. 그나마 추첨제 물량을 노릴 수밖에 없는 처지다.
① 2주택자
4월 4일 건교부에 따르면 올 1월 기준으로 청약예금과 청약부금 가입자들의 주택 소유 여부를 조사한 결과, 212만명이 1채 이상의 주택을 가진 것으로 조사됐다. 이는 전체 청약 예ㆍ부금 가입자 480만명의 44.1%에 해당한다. 특히 2주택 이상을 보유한 사람은 전체의 15.2%인 73만명으로, 이들은 9월 이후 청약제도가 개편되면 가점제 청약 때 1순위에서 완전히 배제되고, 2순위로 청약하더라도 주택 1채당 5점이 감점돼 점수에서도 불이익을 당하게 된다. 특히, 2주택자들은 추첨제에서도 2순위로밖에 청약할 수 없기 때문에, 9월 이전 청약통장사용을 서두는 것이 현명하다. 그리고, 자산가치가 미미하거나 가격상승여력이 없는 주택은 매도해, 분양시장을 통한 갈아타기나 당첨확률을 높이는 전략을 취해야겠다.
② 1주택자
청약예ㆍ부금 가입자중 1주택 보유자는 139만명으로, 이들은 가점제로 공급되는 주택을 청약할 때에는 1순위에서 배제되고 추첨제 물량 공급 때는 1순위가 인정된다. 1주택자도 청약통장사용을 9월 이전까지 서둘되, 가점이 낮고 여유자금이 많은 경우라면, 청약통장을 증액해서 9월 이후 중대형평형의 추첨제 50% 물량을 노려보는 것도 좋겠다. 85㎡초과는 추첨제 공급대상 주택이 50%인데다, 채권입찰액이 우선 당락을 결정하고 가점은 차선이다. 특히 추첨제 공급대상에 청약할 때 1주택을 보유한 유주택자도 1순위 청약자격을 인정해 주고 있다.
▶ 집을 갖고 있는 사람의 청약1순위 자격
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○ 가점제 공급대상주택(85㎡이하는 75%, 85㎡초과는 50%)
1주택 보유한 경우 : 1순위 청약자격 배제, 2순위이하 인정
2주택이상인 경우 : 1순위 청약자격 배제, 2순위이하는 인정하되 감점제 적용(보유호수별 5점씩 감점)
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○ 추첨제 공급대상 주택(85㎡이하는 25%, 85㎡초과는 50%)
1주택 보유한 경우 : 1순위 청약자격 인정
2주택이상인 경우 : 1순위 청약자격 배제, 2순위 이하는 인정
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▶ 무주택자
무주택자는 전체 청약 예ㆍ부금 가입자 480만명 중 268만명인 55.9%에 해당하므로, 유주택자가 절반(44.1%)정도 빠져 당첨확률이 그만큼 높아지게 됐다. 하지만, 무주택기간외에도 부양가족수나 청약통장가입기간의 가점점수가 배정되고, 청약할 분양물량의 단지나 지역에 따른 선호도가 달라 무조건 안심하고 있을 순 없다. 주택산업연구원이 발표한 가점총점 구간별 구성 비율(25.7평이하)을 참조해, 당첨가능성과 전략을 점쳐보자.
① 가점 30점이하
청약예·부금가입자 중 가점 30점이하는 총 56.83%로 절반이상을 차지한다. 이들 중 대부분은 무주택기간이 짧거나 부양가족수가 작은 독신자·싱글족·단독세대주들, 그리고 청약통장 가입년수가 짧은 20~30세대들일 것이다. 인기지역이 아니거나, 별다른 호재가 없는 지역이면 모를까? 높은 가점제이 아니므로 당첨확률은 떨어진다. 가점제로 인해 9월부터 당첨확률이 점점 낮아지는 만큼, 청약제도 개편 전에 서둘러 통장을 사용하는 게 좋다. 9월이전 청약통장 사용을 적극 권하고 싶다. 그리고, 85㎡이하는 추첨제 물량이 25%정도밖에 안 된다. 여기에 가점제에서 탈락한 청약자도 자동으로 추첨대상에 포함되고 있으니, 그야말로 당첨확률은 하늘에 별따기가 됐다. 따라서 청약예금(85㎡이하)·청약부금 가입자라면 중대형평형으로 예치금을 전환하는 것도 방법이다.
그리고, 장기적인 차원에서 가점을 높이기 위한 노력을 경주해야 한다. 조부모나 부모 등, 직계존속을 3년 이상 모시고 주민등록을 옮기면 부양가족수 가점을 높일 수 있고, 가능하면 결혼도 가급적 빨리해 직계비속을 늘려, 청약가점을 많이 쌓도록 하자.
② 가점 30점초과~50점이하
청약예·부금가입자 중 가점 30점초과~50점이하는 총 36.78%로 1/3 수준이다. 중간정도의 인기를 갖는 옐로칩 단지에 청약해도 좋겠다. 가점제 물량에 청약해 탈락해도 나머지 추첨제 물량에 자동으로 청약접수 되기도 하니, 추첨제보다는 가점제로 청약하는 것이 낳겠다. 단, 지역별로 지역우선순위가 100%선순위를 점하는 곳이 있으니, 향후 분양물량이 많이 나오는 유망지역으로 주소이전을 해서 당첨확률을 높이는 것도 방법이다. 그리고, 장기적인 차원에서 가점을 높이기 위한 노력을 하는 것이 좋다.
③ 가점 50점초과
가점이 50점을 넘게 되면, 상위 6.38%안에 들게 된다. 가점제 적용에 따라 당첨확률이 매우 높아지게 되기 때문에 9월까지 느긋하게 기다려도 좋겠다. 즉, 판교나 광교(2008년), 송파(2009년)신도시같이 초인기 단지에 청약해도 당첨확률이 높은 경우니, 유망물량에만 선별 청약하도록 하자. 다만, 가처분 소득이 낮고 여유자금이 부족하다면, 중대형평형 청약예금 예치금을 낮춰, 추첨제가 75%나 배정된, 85㎡이하 예금통장으로 리모델링 하는 것도 좋겠다. 85㎡초과는 대부분 고가주택으로 DTI 40%규제를 받는데다, 채권입찰액이 우선 당락을 결정하고 있어, 중소형평형에 청약하는 것이 낫기도 하다. 특히, 예치금 전환 후 1년 기다릴 필요 없이 바로 낮춘 평형으로 청약이 가능한 이점도 있다.
▶ 향후 분양할 유망물량 당첨가능권 예상 가점
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당첨권 예상 가점 2007년 9월이후 비고
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50~70 서울 은평뉴타운(전용면적 25.7평초과) 100%지역우선순위
서울 하중동 GS건설 100%지역우선순위
서울 성수동 두산/한화건설 등 100%지역우선순위
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35~60 인천 송도지구 100%지역우선순위
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30~50 파주 운정신도시 지역30%,수도권70%
용인 신봉동,성복동 동부/동일/GS건설 등 100%지역우선순위
인천 청라지구 100%지역우선순위
용인 흥덕지구 지역30%,수도권70%
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30~40 김포 장기지구 지역30%,수도권70%
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20~40 양주 고읍지구 지역30%,수도권70%
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당첨권 예상 가점 2008~2009년 비고
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55~70 성남 판교신도시 주상복합 지역30%,수도권70%
수원 광교신도시 지역30%,수도권70%
서울 송파신도시(전용면적 25.7평초과) 지역30%,수도권70%
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30~50 고양 삼송지구 지역30%,수도권70%
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30~40 남양주 별내지구 지역30%,수도권70%
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