용산구 개발호재와 2007년 분양, 입주 물량
용산의 지명은 산의 모양이 용의 형태 같다는데서 유래했다고 하기도 하고 백제 때 한강에 두 마리 용이 나타나서 유래된 이름이라고도 한다. 그동안 용산지역은 서울의 중심부이기는 했으나 약 1백년의 외국군 주둔과 구의 중심을 차지하는 철도청 부지 등 갖가지 저해 요인으로 인해 대표적인 낙후지역으로 빛을 보지 못했다. 하지만 2001년 7월 서울시가 용산부도심을 국제적인 업무타운 및 주거 중심지로 조성하겠다는 계획을 확정하면서 분위기가 달라졌다. 도시환경정비사업, 주택재개발사업, 민간개발사업 등을 통해 국제 경쟁력을 갖춘 지역으로 빠르게 변모하고 있다. 때문에 현재 용산구는 다양한 호재로 수요자들의 관심지역으로 꼽히고 있고 강북에서 가장 높은 평당가를 보이고 있는 지역으로 거듭나는 중이다.
우선, 용산구는 지구단위계획에 따라 용산역과 한강로 일대 100만평이 국제 첨단 업무단지로 조성되고 있다. 최근엔 서울시가 철도공사가 조성하는 한강로 3가 용산역 일대 물류센터 및 차량기지 13만4000평 부지에 620m(140~155층, 세계3위 규모)짜리 초고층 빌딩을 지을 수 있도록 가이드라인을 제시한 상태기도 하다. 5만평 개발유보지(서부이촌동과 연계해 개발토록 서울시가 개발유보지로 남겨 둠) 문제로 철도공사가 개발계획을 백지화하면서 사업계획에 난항을 겪고 있긴 하지만, 향후 이 일대에 국제업무 단지가 조성되면 한강 남-북을 잇는 관문 역할을 하리라 기대된다. 그리고, 잠정적이긴 하지만, 올 연초엔 중소기업중앙회에서 연면적 75만5000평 규모의 중소기업월드센터 건립계획을 세우기도 했다.
그 외에 호재는 많다. 국내 최대의 용산민족공원 조성사업이 구체화되면서 개발 기대감도 탄력을 받고 있다. 2013년까지 미군기지가 모두 이전하면 81만평이라는 거대한 규모의 도심 공원이 들어서게 되는데, 서울과 같은 대도시 한복판에 이런 대규모의 공원이 만들어진다는 것은 세계적으로도 유례없는 일이다.
특히 용산구가 역점 사업으로 추진 중인 지역 리뉴얼 사업도 초미의 관심사다. 한남뉴타운이 그곳이다. 뉴타운 가운데 보기 드물게 한강이 시원하게 내려다보이는 데다 뒤로는 남산 조망권을 갖고 있어 최적의 입지 여건을 자랑한다. 사업속도가 늦다는 것이 문제였으나, 서울시가 지난해 이곳을 재정비촉진지구로 지정함에 따라 지지부진 했던 사업도 속도를 내고 있다. 재정비촉진지구로 지정되면 용적률, 대형아파트 건립비율, 인ㆍ허가 등에서 많은 혜택이 부여돼 사업성이 좋아지게 되는데, 남산경관에 대한 용적률·층수 등의 문제로 발이 묶여 사업 추진이 부진했던 예전보다는 상황이 많이 좋아진 상태다. 향후 기본계획 확정과 구역지정 등 계획대로 진행된다면, 한남ㆍ보광동 일대 33만평, 5,457가구의 낡은 집들이, 추후 2만여가구의 새 아파트 단지로 바뀌고 부족한 도로ㆍ공원 등 기반시설도 대폭 확충될 것이다. 서울시도 용산구를 강북 개발의 중심축으로 삼아, U턴 프로젝트의 정점에 두고 지원할 예정이기도 하다.
용산구는 한강 이남에서 도심으로 진입하는 길목에 위치해 사통팔달의 교통여건(2004년 용산 민자역사 준공 및 KTX 개통)을 갖추고 있지만 앞으로 연결될 신교통수단도 어마어마하다. 가까운 미래에 인천국제공항을 잇는 신공항철도, 경의선 복선전철, 신분당선 등이 연결될 예정이라 제2의 교통혁명이라 해도 과언은 아니겠다. 상기의 호재 외에도 1만8000여평의 용산역 앞 집창촌 재개발, 단국대 부지의 고급 빌라 개발 등, 용산의 앞날은 장밋빛으로 넘쳐난다.
용산구 시세추이
용산구는 여러 가지 호재가 서로 시너지 효과를 일으키면서 땅값과 아파트가격더 강세를 보이고 있다. 이미 올 2월에만 땅값이 0.77% 상승해 전국 최고의 상승률을 기록한 바 있으며 재개발 지분은 평당 1억원대를 넘어선 곳도 있다. 일례로, 용산역 앞 집창촌 재개발구역은 국제업무단지로 편입되면서 현재 평당가가 1억~1억5000만원을 호가하는데도 매물 품귀현상을 보이고 있다.
용산역사 주변 분양권인 주상복합아파트 값도 고공행진을 이어가고 있는데, 한강로 시티파크 69평형 분양권은 무려 25억원 안팎이다. 작년말에 비해 4억원 이상 급등했다. 이와 함께 용산구 한남동ㆍ보광동ㆍ이태원동ㆍ동빙고동ㆍ서빙고동 등 한남 재정비촉진지구는 고급 주거단지로 탈바꿈할 것이란 기대감에 대지 지분이 작게는 평당 3000만원에서 크게는 5000만원을 넘어선 상태다.
용산구 주요 분양물량
① 용산구 용문동 이수건설
용산구 용문동 90번지 일대에 이수건설은 총198가구중 63가구를 일반 분양할 예정이다. 용문구역주택 재개발로 24~45평형 규모이고 교통시설로는 6호선 효창공원앞역에서 도보로 5분거리이고 경의선 효창역에서 도보로 4분거리이다. 인천국제공항철도가 개통되면 인천으로 이동하기 수월해질 전망이다. 우이~신설간 경전철도 주목할 만하다.
② 용산구 원효로1가 금호건설
용산구 원효로1가 133-3번지 일대에 금호건설이 총260가구 모두를 공급할 예정이다. 32~75평형 규모로 교통시설로는 6호선 효창공원역, 삼각지역, 1호선 남영역에서 도보로 5~7분 거리이다.
③ 용산구 신계동 대림산업
용산구 신계동 1-313번지 일대에 대림산업은 총760가구 중 367가구를 일반 분양할 예정이다. 신계재개발 구역으로 24~43평형 규모이다. 신계동 재개발구역은 서울 용산구청에서 대각선 맞은 편에 있는 노후주택 밀집지역이다.
④ 용산구 효창동 대우건설
용산구 효창동 5번지 일대에 대우건설은 총302가구 중 162가구를 일반분양할 예정이다. 23~44평형 규모이고 효창3구역 재개발 단지이다. 교통시설로는 6호선 효창공원앞역에서 도보로 5분 거리이다. 효창공원이 가까이 있으며 주변에 공덕시장 용산구청과 금양 공덕초등학교 및 숙명여대 등이 있다.
용산구 투자유의점
하지만, 용산을 주축으로 한 강북 르네상스 계획 앞에 놓인 장애물이 없다면, 그것은 거짓말! 용산의 개발호재에도 넘어야 될 산이 많다.
한남뉴타운 일대는 지분 값이 평당 4000~5000만원을 호가하고 있어 고분양가로 사업성을 맞출 수밖에 없는데, 올 9월부터 원가공개와 분양가상한제가 현실화되면, 조합 마음대로 분양가를 책정할 수 없어 사업이익이 줄어들게 될 것이라는 것이 문제다. 그리고, 건설교통부와 서울시가 팽팽하게 대립하고 있는 미군기지 주변지역의 개발 문제도 풀어야 할 숙제다. 특히, 용산역 인근 역세권 개발과 관련해, 철도공사와 서울시의 대립각이 해소되지 않는 한, 장밋빛 개발계획의 실현은 요원할 것이기 때문이다.
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