‘한국판 서브프라임 모기지’ 위기론 확산
대한건설협회는 23일 이를 위해 차기 정부가 추진을 미루고 있는 주택전매제한제도의 개선을 과감하게 추진할 것과 함께 내년 실시를 고려중인 총부채상환비율(DTI) 등 주택 대출관련 규제 완화를 올 상반기로 앞당겨 줄 것을 요구했다. 또한 양도세 및 종합부동산세 등 주택 관련 세제의 과감한 완화 조치도 요청했다.
건설협회의 이 같은 요구는 대통령직 인수위원회가 최근 발표한 1주택자 양도세 완화, 취득·등록세 완화 및 지방 투기지역 및 투기과열지구 해제 등으로는 현재 주택 시장의 위기를 돌파하기에는 역부족이라는 판단에서 제시됐다.
협회는 이달 초 대통령직 인수위에 건설업체 중복제재, 중앙집중조달방식 , 공동주택 등 건축공사 감리제도 등의 개선과 의무책임감리 대상 공사 폐지 등을 내용으로 한 ‘기업 규제완화’ 방안과 SOC등 공공건설투자 확대, SOC 민간투자사업 활성화, 건설분야 남북경협 활성화, 최저가낙찰제 확대계획 철회 등 ‘건설투자확대 및 중소건설업 육성’ 방안, 주택전매제한기간 완화, 주택담보대출에대한 규제 완화, 주택관련 세제 합리적 개선, 기반시설부담금제도의 합리적 개선, 분양가상한제 제한 시행, 용적율 상향조정 및 층고제한규제 완화 등의 ‘주택·부동산시장 안정’ 방안 등 3개 분야 18개항의 정책건의 ‘신(新) 발전체제 구축을 위한 건설정책 방향’ 을 제안한 바 있다.
국내 미분양 아파트 물량은 지난해 11월말 현재 10만1,500가구로 공식 집계돼 외환위기 이후 최대치를 기록했다. 그러나 미분양 증가 속도와 통계상 드러나지 않는 물량까지 합칠 경우 실제 미분양 아파트는 공식 집계의 2배에 가까운 20만가구를 넘어설 것으로 업계는 추정하고 있다.
전문가들은 이 같은 미분양 증가가 신규 주택 판매 부진 뿐만 아니라 기존 주택의 입주율 저하와 신규 사업 감소로 연계돼 결국 지역 건설업계의 연쇄 도산 및 지역 경제 침체로 이어질 가능성이 높다고 보고 있다.
더구나 미국, 영국 등 세계적 주택경기 침체의 영향까지 받고 있어 국내 주택 시장의 위기는 더욱 심각해질 것으로 전망된다. 17일 미 상무부 발표에 따르면 지난해 미국 내 신규주택 건설은 125만3,000여채로 2006년 대비 24.8%나 감소, 지난 80년(26%) 이후 27년만에 가장 큰 폭으로 하락하여 서브프라임 모지기의 충격이 점점 더 확산되고 있음을 확인시켰다. ^더 큰 문제는 이 같은 현상이 부동산 관련 금융권의 부담으로 작용해 금융시장의 위기로 이어질 수 있다는 것. 현재 미분양 주택으로 인해 묶여 있는 자금적체 규모는 30조원에 달해 주택시장 위기가 금융권 위기로 이어질 경우 국가 경제에 큰 영향을 미칠 것으로 전문가들은 보고 있다.
한국건설산업연구원 김현아 연구위원은 “중소 건설업체들의 주택사업 추진을 가능케 했던 다양한 부동산 관련 프로젝트 파이낸싱(PF)들은 대부분 분양수익으로 대출금을 상환하도록 되어있으나 최근 신규 분양이 크게 저조해지면서 이들 부동산 대출의 상환에 차질이 우려된다”며 “이는 준공 보증을 제공한 시공사들의 자금 부담으로 이어져 금융기관들도 부동산 PF 부실에서 자유로울 수 없을 것”이라고 설명했다.
한국은행은 지난 18일 ‘서브프라임 사태 전망’ 보고서를 통해 “올해 내내 서브프라임 모기지 충격에서 헤어나지 못할 것”이라고 경고하며 서브프라임 모기지 부실 파장을 당초 예상보다 6개월 이상 지속될 것이라고 수정했다. 국제통화기금(IMF)도 이에 앞서 16일 보고서에서 미국 내 금융기관들이 서브프라임 모기지 부실 사태에 따른 모든 손실을 아직 제대로 산정하지 않았기 때문에 문제가 현재 드러난 것보다 더욱 심각한 것으로 보인다고 평가해 문제가 쉽게 해결되지 않을 것임을 시사했다.
이에 따라 협회는 우선 주택전매제한제도 개선과 관련, 최장 10년(수도권 공공 85㎡ 이하)인 전매제한 기간을 최장 5년으로 완화해 줄 것을 제안했다. 이렇게 될 경우 전매제한으로 청약률 ‘0%’ 조차 나오고 있는 건설업계의 미분양 해소에 상당한 도움이 될 것이라는 것이 협회의 설명이다.
한국건설산업연구원 두성규 연구위원은 “전매제한은 사유 재산권 행사를 제약하는 문제 외에도 최근 분양가상한제 시행에도 불구하고 공급가격이 주변 지역 주택가격보다 높아 제도 본래의 취지도 상당히 퇴색된 상황”이라며“전매제한 기간을 대폭 완화해 주택 구매자들의 심리적 부담을 덜어줘야 한다”고 강조했다.
대출 규제에 대해서는 완화 시기를 인수위가 제시한 내년에서 올 상반기로 앞당겨 조기 시행해 줄 것과 함께 총부채상환비율(DTI), 주택담보대출비율(LTV) 등을 현행 40%에서 60%로 조정하고 주택담보대출에 대한 고정금리 적용, 처분조건부대출의 완화, 검토중인 변동금리 담보대출 이자상한제의 조기 도입 등을 요구했다.
또 주택관련 세제는 양도세와 종부세에 적용하고 있는 고가주택기준을 현행 6억원에서 9억원이상 으로 상향하고, 비과세 적용을 받기 위한 2주택 보유기간을 1년에서 3년으로 대폭 확대해 주택거래를 활성화할 필요성이 있다고 강조했다.
협회 관계자는 “ 지난해 2/4분기 이후 미국에서 본격화되기 시작해 영국을 비롯한 선진국에서 확산되고 있는 서브프라임 모기지 사태가 우리에게 결코 ‘강 건넌 불 구경’ 거리가 아닌 바로 직면하고 있는 경제적 현실”이라고 강조했다.
한편 지난 9일 건설회관에서 열린 ‘세정부의 바람직한 주택·부동산 정책과제 토론회’에서 참석한 부동산 전문가들도 현 미분양 아파트 증가에 대한 심각성에 인식을 같이 하고 차기 정부가 대응책 마련에 발빠르게 움직여야 한다고 입을 모았다.
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