소형아파트 들썩, 주택임대사업을 노려라
이렇게 주택 시장이 불안하고 미래 예측이 불가능할 때에는 10년 이상 장기 투자를 겨냥한 주택임대사업을 노려볼 만 하다.
매달 은행 금리보다 높은 월 5~7%의 임대 수익을 기대할 수 있을 뿐만 아니라 다주택 보유자들은 종합부동산세나 양도소득세 중과를 피할 수 있기 때문이다.
내집마련정보사 양지영 팀장은 “당분간은 분양가상한제 및 청약가점제 등의 주택 시장 불안으로 전세 및 월세 등의 임대료 상승과 소형평형대 매매값이 상승할 것으로 보인다”면서 “주택임대사업은 높은 임대료는 물론 개발 호재가 있는 지역은 향후 시세차익도 기대할 수 있어 틈새상품으로 떠오른다”고 말한다.
내집마련정보사(www.yesapt.com)는 주택임대사업의 투자 유의점과 함께 투자 유망한 소형 아파트를 뽑아보았다.
전용면적85㎡이하, 5채,10년 이상 보유해라
주택임대사업을 하기 위해서는 우선 5채 이상의 주택을 가지고 있어야 종합부동산세와 양도소득세 중과 대상에서 제외가 된다. 5채 이상의 주택은 동일한 행정구역 안에 있어야 하고, 임대주택 규모는 국민주택 규모 85㎡(25.7평) 이하이어야 가능하다. 또 임대사업을 시작하는 단계에서 주택은 공시가액 3억원 이하이어야 하고 10년 이상 장기 임대해야 한다.
그리고 다가구주택과 다세대주택의 임대는 세금의 혜택이 다르다는 점을 염두에 둬야 한다. 다세대주택으로 주택임대사업을 할 경우 종부세와 양도세를 모두 피할 수 있다. 반면 다가구주택은 종부세만 피할 수 있다. 즉 10년이 경과 된 이후 다가구주택을 매각할 때는 단독주택으로 판단해 주택수에 따른 고율의 양도세가 적용된다는 것이다.
다세대주택이란 연면적 660㎡이하 4층 이하 2세대 이상을 말하고, 다가구주택은 연면적 660㎡이하, 3층 이하인 단독주택으로 출입문을 별도로 설치하는 등 2가구 이상이 독립된 생활을 할 수 있도록 건축된 주택을 말한다.
임대주택 취득(통상 입주잔금 지급일) 후 30일 이내까지는 임대사업자로 등록해야 세제 혜택을 받을 수 있다. 하지만 취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대주택의 임대개시일로부터 5년 이내에 매입임대 주택을 임대 이 외의 용도로 사용 또는 매각하면 감면세액을 추징당한다.
매매가 대비 전세값 비율 높은 아파트를 사라
임대사업용 아파트를 고르기 전에 꼼꼼히 따져볼 것이 있다. 먼저 전세값 비율이 높은 아파트가 좋다. 임대사업인 만큼 전세값 즉 임대료가 높으면 임대 수익률이 높아진다. 이때 전세가 비율은 60% 이상인 것이 좋다.
역세권 아파트가 좋다. 지하철이 가깝거나 대중교통이 잘 되어 있는 곳이 임대 수요자들이 충분하기 때문에 임대 수요자들을 찾기가 쉽다.
구입 시기 매매가격이 1억 5천만~2억원 안팎인 것이 좋다. 비과세가 해당되는 10년 후 매도할 때 한 가구라도 공시가격이 3억원을 초과하면 양도세 중과세 대상이 되기 때문이다.
투자 유망한 소형 평형대 아파트
강북구 수유동 벽산2차 = 서울시 강북구 수유동 벽산2차는 1994년 2월에 입주했고 1개 동 146가구로 구성되어 있다. 교육시설로는 우이초, 인수초, 서라벌중, 신일중, 수유중, 신일고 등이 있고, 편의시설로는 신세계백화점, 롯데백화점, 백병원 등이 인접해 있다. 지하철4호선 수유역이 걸어서 12분 거리에 있다. 69㎡(전용57㎡)는 현재 1억4천500만~1억9천만원 정도이고 전세는 9천만~1억원 정도다.
강북구 번동 한진그랑빌 = 서울시 강북구 번동에 위치한 한진그랑빌은 2000년 8월에 입주했다. 5개 동 432가구로 구성되어 있다. 교육시설로는 번동초·중, 신일중·고, 영훈중·고, 인덕대, 광운대학교 등이 있다. 현대백화점과 강북문화센터가 인접해 있고 지하철4호선 미아삼거리역이 걸어서 10분 거리에 위치해 있다. 79㎡(전용59㎡)는 현재 2억원 가량 한다. 전세가 1억원으로 전세값이 다소 낮게 책정된 것이 단점이다.
구로구 구로동 구로두산 = 구로구 구로동 구로두산은 1998년 12월에 입주했고 11개 동 1천285가구로 대단지 아파트다. 남구로초, 영서초, 신구로초, 영림중, 영서중, 구로중, 구로고등학교 등이 인접해 있고, 편의시설로는 애경백화점, 이마트, 고대구로병원 등이 있다. 안양천도로공원도 인접해 있다. 지하철7호선 남구로역이 걸어서 6분 거리다. 66㎡(전용44㎡)의 경우 현재 1억6천500만~1억9천만원이고 전세는 1억1천만~1억2천만원 정도 한다.
화곡동 중앙하이츠 = 강서구 화곡동 중앙하이츠는 1988년 12월에 입주했고 4개 동 473가구로 구성돼 있다. 월정초, 신월초, 화곡여중, 화곡중, 마포중, 화곡고, 마포고 등 학군이 뛰어나다. 편의시설로는 화곡중앙시장, 강서제일병원 등이 있고 까치산휴식공원과 가까워 단지가 쾌적하다. 지하철2,5호선 까치산역이 걸어서 8분 거리다. 76㎡(전용56㎡)는 1억5천만~1억6천500만원에 매물이 나오고 있고, 전세값은 8천500만~9천500만원 정도한다.
등촌동 등촌우성 = 강서구 등촌동 등촌우성은 1992년 5월에 입주했고 2개 동 244가구로 구성되어 있다. 교육시설로는 등촌초, 강서초, 등촌중, 경복여고, 마포중, 마포고등학교 등이 있고, 그랜드마트, 이마트, 강서성모병원 등이 있다. 구암공원이 인접해 있어 주거 환경이 좋다. 지하철5호선이 차량으로 3분 거리에 있으나, 내년에 개통 예정인 지하철9호선 등촌역이 걸어서 1분 거리에 위치할 예정이다. 69㎡(전용47㎡)는 1억3천750만~1억6천250만원에 매물이 나오고 있고 전세가는 1억~1억1천만원 정도로 전세가가 상당히 높게 형성되어 있는 장점이 있다.
당산동2가 대우메종리브르 = 영등포구 당산동2가 대우메종리브르는 1999년 1월에 입주했고 2개 동 536가구로 구성되어 있다. 교육시설로는 문래중, 문래초, 관악고등학교 등이 있고, 편의시설로는 삼성홈플러스, 건양병원 등이 있다. 지하철2호선 문래역, 5호선 영등포구청역이 도보 6분 거리다. 66㎡(전용45㎡)의 매매가는 1억3천500만~1억4천700만원이고, 전세가는 1억500만~1억2천만원이다.
상계동 청암2단지 = 노원구 상계동 청암2단지는 2001년 6월에 입주했고 7개 동 602가구로 구성되어 있다. 신상계초, 신불암초, 상계중, 재현고등학교 등이 있고, 편의시설로는 롯데백화점, 백병원, 세이브존 등이 있다. 불암산공원도 인접해 있다. 지하철4호선 당고개역이 걸어서 6분 거리에 있다. 69㎡(전용49㎡)의 매매가는 1억4천500만~1억6천500만원이고 전세가는 9천500만~1억원이다.
고양시 햇빛주공20단지 = 고양시 덕양구 행신동에 위치한 햇빛주공20단지는 1997년 6월에 입주했고 18개 동 1천713가구로 대단지 아파트다. 성신초, 가람초, 가람중,고등학교가 있고 편의시설로는 GS마트, 킴스클럽, 명지병원, 토당근린공원이 인접해 있다. 66㎡(전용49㎡)는 1억3천500만~1억4천500만원이고, 전세가는 8천500만~9천만원 정도한다.
광명시 현대 = 광명시 광명동 현대아파트는 1995년 11월에 입주했고 1개 동 129가구로 구성되어 있다. 광남초, 광명공고, 광명여고 등이 인접해 있다. 지하철7호선 광명사거리역이 도보 10분 거리에 있다. 광명시는 서울 구로구와 접해 있어 서울 생활권이 가능해 서울 출퇴근 수요자들이 많다. 85㎡(59㎡)는 1억3천500만~1억5천500만원이고, 전세가는 8천800만~9천300만원이다.
부개동 주공7단지 = 인천시 부평구 부개동 주공7단지는 1998년 7월에 입주했고 13개 동 957가구로 구성되어 있다. 교육시설로는 부평초, 부개초, 부평중학교 등이 있고 편의시설로는 롯데백화점, 현대백화점, 롯데마트, 성모자애병원 등이 있다. 서울지하철1호선 부개역이 도보 10분 거리에 있다. 79㎡(전용60㎡)의 매매가는 1억4천500만~1억5천500만원이고, 전세가는 8천만~9천만원에 형성되어 있다.
웹사이트: http://www.yesapt.com
연락처
내집마련정보사 김영진 02-543-0114
