KB국민은행연구소, 2008년 1분기 주택시장 동향
KB국민은행연구소는 26일 지난 1분기의 주택시장 전반을 분석한 『주택시장리뷰 여름호』를 발간하였다. 이에 따르면 1분기 주택매매가격은 서울(2.8%), 인천(3.0%), 경기(1.6%) 등 수도권의 강세로 전분기대비 1.4% 상승하였다. 이는 지난해 2분기 이후 가장 크게 상승한 것으로 노원구(10.3%), 은평구(4.7%), 도봉구(4.7%), 성북구(4.3%) 등 서울 강북지역의 강세가 두드러졌다.
주택종류별로는 연립주택이 3.1% 상승하여 2006년 후반기 이후의 강세가 이어지며 주택매매가격 상승을 주도하였다. 그 밖에 아파트와 단독주택은 각각 1.0%씩 상승하였다.
주택거래는 아파트(6.4%) 거래가 5분기만에 전년동기대비 감소세에서 벗어났으나 단독주택(-16.8%)과 연립주택(-12.1%)의 부진이 지속되면서 전체적으로 보합을 기록하였다. 지역별로 비수도권 지역은 대부분 증가하였으나, 서울(-8.6%)과 경기(-16.0%)의 부진이 지속되면서 수도권(-9.7%)의 주택거래 부진이 이어졌다.
1분기 미분양주택은 분양물량 증가세 지속으로 2005년 2분기 이래 가장 크게 증가. 전국 분양물량 가운데 최소 27%가 미분양
2008년 3월말 현재 전국의 미분양주택은 131,757호로 지난해말에 비하여 19,503호 증가하며 2005년 2분기 이래 가장 큰 폭의 증가를 기록하였다. 1분기의 분양실적이 71,964호임을 감안하면 전체 분양물량 가운데 최소 27%가 미분양된 것이다. 지방 미분양주택의 적체가 지속되는 가운데, 경기도의 미분양물량도 최근 1년간 8배나 증가하였다. 전체 분양물량 가운데 최소 미분양 비중은 수도권 24%, 광역시(인천제외) 37%, 기타지방 23%로 나타났다.
주택의 공급을 살펴보면, 1분기 공동주택 분양물량은 71,964호로 경기도에 전체의 42%인 30,120호가 집중되었다. 그외에는 부산광역시(7,463호), 충청남도(4,338호), 충청북도(4,016호), 울산광역시(3,884호) 순으로 나타났다.
주택건설인허가 물량은 단독주택(15.7%)과 연립주택(131.1%)이 증가하였으나 아파트(-15.4%) 물량의 감소로 전체적으로 전년동기대비 3.2% 증가에 머물렀다.(표Ⅰ-3 참고) 주택착공도 단독주택(2.6%)과 연립주택(74.1%)은 증가한 반면 아파트(-75.7%) 착공은 크게 감소하였다. 1분기 아파트 착공은 전국적으로 119동에 불과하였으며 이마저도 수도권에 82동이 집중되어 수도권을 제외한 지역의 실적은 미미하였다.
수요측면을 보면 세대수 증가규모는 5분기만에 확대된 반면 주택구입연령 인구는 감소하며엇갈린 모습을 보였다. 1분기 전국의 세대수 증가규모는 82,221세대로 지난 분기 58,092세대증가에 비하여 증가규모가 확대되었다. 반면 주요 주택구입연령인 30~49세 인구는 7천명 감소하며 2분기만에 다시 감소세로 전환되었다. 권역별로 수도권은 4천 4백명 증가하여 증가규모가 지난 분기의 절반으로 축소되고, 광역시(인천제외)와 기타지방은 각각 7천 4백명, 4천명 감소하였다.
주택담보대출시장은 침체에서 다소 벗어나고 은행의 대출태도도 완화 전망
연체율은 낮은 수준에서 안정
은행의 주택담보대출 잔액은 2008년 3월말 현재 224조원으로 1분기에 전분기대비 2조 7천원 증가하였다. 이는 지난 2007년 4분기 2조 8천억원 증가한 것과 비슷한 수준으로 1분기 기준 최근 3년래 가장 크게 증가한 것이다. 더불어 은행의 여신담당자를 대상으로 조사한 가계주택자금에 대한 대출태도지수의 2분기 전망치도 “0” 으로 2005년 3분기 이래 처음으로 대출태도 강화를 의미하는 마이너스(-)에서 벗어날 것으로 전망되었다.
한편 주택담보대출 연체율은 2008년 3월말 현재 0.6%로 지난해 말에 비해 0.2%p 증가하였으나 낮은 수준의 안정국면이 유지되었다.
강북주택가격 상승 이유 있어
강남 및 신도시와 가격격차 해소, 수급 환경 및 각종 개발계획이 원인
이슈리포트를 통하여 서울 강북지역 주택가격 상승의 원인을 분석한 결과, 강북주택가격 상승의 주요 요인은 비교대상인 강남과 신도시와의 가격격차 해소와 강북지역의 주택수급 상황 악화, 각종 개발계획 발표에 따른 주거환경 개선 가능성인 것으로 나타났다.
강북지역의 아파트 가격은 2005년 중반 강남지역 아파트 가격의 65% 수준이었으나 2006년 강남지역 주택가격의 상승으로 57%까지 하락하였다. 그러나 최근 강북지역의 가격상승으로 2008년 6월 현재 71%까지 상승하였으며 특히 소형아파트는 85% 수준에 이르렀다.
강북과 대체 관계로 볼 수 있는 1기 신도시와 비교해도 마찬가지이다. 2004년 초 강북지역의 3.3㎡당 아파트 가격은 744만원으로 분당을 제외한 1기 신도시 707만원에 비해서 높았다. 그러나 2006년 3월에 이들 지역이 강북을 추월하였고 2006년 11월에는 3.3㎡당 격차가 160만원까지 확대되었다. 이후 강북지역의 아파트 가격은 상승하고 신도시 지역은 정체되어 2008년 4월에는 역전되었으며, 5월 현재 3.3㎡당 아파트 가격은 강북지역 1,195만원, 분당을 제외한 1기 신도시는 1,127만원으로 나타나고 있다.
지역적인 수급상황과 각종 개발계획은 강북지역 주택가격 상승을 촉발시킨 계기가 된 것으로 풀이된다. 2008년 이주가 예상되는 강북지역의 재개발 구역은 40개 구역으로 예상 이주세대수가 49,143세대나 되는데 비해 2008년 강북지역의 입주예정물량은 15,438호에 불과해 강북지역의 증가하는 수요를 감당하기에는 턱없이 부족한 실정이다. 또한 강북지역의 뉴타운 사업, 드림랜드의 공원화와 창동 차량기지 이전 및 공원화 계획, 경전철 노선 확정 등 다양한 개발계획은 해당 지역의 주거환경개선에 대한 기대심리를 불러 일으키고 있다.
KB국민은행연구소의 지동현 소장은 “지난 1분기에는 주택시장의 전반적인 침체 속에서도 서울 강북지역의 매매가격이 강세를 보였다. 강북지역의 주택가격의 상승은 단기간 급등으로 인한 일부 과열 우려가 있으나, 가격 요인을 분석한 결과 충분한 이유가 있는 것으로 판단된다. 향후 정부정책에 영향을 받겠지만, 추진 중인 계발계획이 구체화되는 과정에 따라 추가 상승도 가능성할 것으로 보인다”라고 밝혔다.
KB국민은행 개요
정부가 1963년 설립해 1995년에 민영화했다. 1995년 장기신용은행과 합병, 2001년 주택은행과 합병을 통해 국내에서 가장 큰 은행으로 성장했다. 2005년 무디스에 의해 아시아 10대 은행으로 선정됐다.
웹사이트: http://www.kbstar.com
연락처
국민은행연구소 부동산LAB 연구원 권진희 2073-5735
