리모델링 비상날개 다시 펴다
리모델링 해당 단지가 인기를 끌면서 지난 5월 말 강남구 수서동 동익아파트 리모델링 사업 우선협상자로 현대산업개발이 선정이 되고, 지난달에는 대림산업이 구로동 중앙하이츠 아파트 리모델링 시공사로 선정되는 등 리모델링 사업이 활기를 띄고 있다. 구로동의 중앙하이츠가 시공사로 선정이 된 후 일주일 사이 1천만원 이상이 오르는 등 사업이 활기를 띄고 있다.
내집마련정보사 양지영 팀장은 “재건축 아파트 일반 분양분에 대한 분양가상한제 적용됨에 따라서 조합원들의 부담이 다소 늘어날 수 있다”면서 “또한 재건축 규제 완화 계획이 가시화되지 못하면서 잠시 주춤하던 리모델링 추진 단지가 상대적으로 반사 이익을 받고 있다”고 말한다.
◆리모델링 장단점
리모델링은 기존기설물의 기본골조를 유지하면서 증·개축 및 대수선하는 것이고 재건축은 노후되고 불량한 건축물을 다 헐고 새로운 주택을 짓는 것을 말한다.
리모델링은 전용면적 기준으로 30% 중축이 가능하고 지하주차장 설치가 가능해지는 등 규제가 완화되고 있어 메리트가 크다.
재건축에 비해 공사기간도 짧아 수익 발생시점이 빠르고 자금의 유동성이 높다. 리모델링이 가능한 기간이 완공 후 20년에서 15년 이상으로 줄어들었다. 조합원동의조건(동의율 3분의2이상)만 갖추면 조합설립이 가능해 추진이 속도가 빠르다.
또한 개발부담금 및 초과이익환수가 없어 재건축에 비해서 공사비용이 적게 들어 투자비용에 대비해 높은 수익률을 기대할 수도 있다.
하지만 리모델링 추진도 수월한 것만은 아니다. 주민들의 동의를 받는 과정에서 난항을 겪고 있다. 아직까지 재건축 아파트에 대한 미련을 버리지 못하는 입주민들이 많기 때문이다.
리모델링은 배치나 평면에서 제한을 받는다. 기본적인 구조체를 그대로 유지한 채 앞뒤 공간을 터서 증축함으로 인해 평면이 앞뒤로 길어지게 되기 때문이다. 또한 국내에서는 시공실적이 많이 않기 때문에 시공능력이 검증되지 않고 증축이나 주차장을 증가하고자 할 때 시공상의 제약이 있다.
리모델링 완공 후에도 따져봐야 한다. 재건축 아파트의 경우에는 모두 허물고 새로 짓는 반면 리모델링 아파트는 기본 골조는 남겨놓고 증·개축하는 수준이기 때문에 새 아파트보다 못할 수 있다.
또 건폐율이 높거나 건물이 'ㄷ‘자 배치형이라면 증축 후 동간 거리가 가까워져 일조권을 방해받을 수 있다.
◆리모델링 추진 주요 단지
도곡동 동신1차 = 강남구 도곡동 동신1차는 4개 동 360가구로 구성되어 있고, 1978년 12월에 준공된 아파트다. 지난해부터 이주가 시작됐다. 교육시설로는 언주초, 은광중, 도곡중, 대치고, 은광여고 등이 있고, 롯데백화점, 개포병원, 영도세브란스병원 등이 인접해 있다. 지하철 3호선 양재역이 걸어서 5분 거리에 있다. 또 2010년에 개통 예정인 광역전철 신분당선 양재역이 걸어서 5분 거리에 위치할 예정에 따라 교통 프리미엄이 기대된다. 59㎡의 시세는 현재 4억8천만~5억원을 호가한다.
압구정동 현대5차 = 강남구 압구정동 455번지 일대의 압구정동 현대5차는 2개 동 224가구로 구성되어 있다. 1977년 12월에 준공돼 현재 리모델링 추진위원회가 결성된 상태다. 시공사는 삼성물산. 한강 조망권이 가능하다는 것이 가장 큰 장점이다. 지하철 3호선 압구정역이 걸어서 5분 거리에 있다. 현대백화점, 한강시민공원, 도산공원, 강남성모병원 등이 인접해 있고, 교육시설로는 압구정초, 구정중, 구정고등학교 등이 있다. 115㎡는 최근 한 달 사이 5천만원 가량이 떨어져 현재 13억8천~14억5천만원 이상을 호가한다.
명일동 삼익가든 = 강동구 명일동 삼익가든은 10개 동 768가구로 구성되어 있다. 1984년 10월에 준공됐다. 지난 1월 말에 쌍용건설이 시공사로 선정됐다. 지하철 5호선 굽은다리역이 걸어서 5분 거리에 있고, 이마트, GS마트, 방죽공원 등이 단지와 인접해 있다. 교육시설로는 고명초, 천호중, 성덕여중, 한영중, 명일여고등학교 등이 있다. 79㎡는 최근 한 달 사이 1천500만원 가량 하락해 3억7천만~4억5천만원 정도한다.
구로구 구로동 중앙하이츠 = 구로구 구로동의 중앙하이츠는 6개 동 579가구로 구성되어 있고, 지난 1987년 7월에 준공됐다. 지난 달 31일 시공사로 대림산업이 선정이 되면서 리모델링 사업에 박차를 가하고 있다. 79㎡는 최근 한 달 사이 1천만원이 올라 2억5천만~2억8천만원을 호가한다. 대기 매수자는 많으나 매물이 없어 호가 위주로 계속 오르고 있다.
광진구 광장동 광장현대3,5단지 = 광진구 광장동 광장현대3,5단지는 현재 추진 제안이 들어간 상태이다. 광장현대3단지는 10개 동 1천56가구로 1990년 10월에 준공됐다. 광장현대5단지는 6개 동 581가구로 구성되어 있고 지난 1989년 4월에 준공됐다. 이들 아파트는 지하철 2호선 강변역이 걸어서 5분 거리에 있고, 중앙병원, 방지거병원 등이 인접해 있다. 광장현대3단지 82㎡는 3억8천만~4억7천만원, 광장현대5단지 82㎡는 4억6천만~5억2천만원 정도한다. 이 아파트는 최근 한 달 사이 2천만원이 올랐다.
노원구 상계동 한양 = 노원구 상계동 한양은 5개 동 492가구로 구성되어 있고 지난 1988년 5월에 입주했다. 전가구가 남향으로 배치돼 있어 일조권이 좋다. 지하철 4호선 노원역이 걸어서 7분 거리에 있고, 롯데백화점, 상계백병원, 을지병원 등이 접해 있다. 교육시설로는 상수초, 신상중, 상계중, 상명고등학교 등이 있다. 105㎡는 최근 한 달 사이 2천만원 이상이 올라 4억4천~4억7천만원.
마포구 공덕동 마포현대 = 마포구 공덕동 마포현대는 5개 동 480가구로 구성되어 있다. 지난 1987년 9월에 준공돼 현재 리모델링 추진 제안이 들어간 상태다. 지하철 5호선 공덕역이 걸어서 8분 거리에 있고, 향후 경의선 공덕역이 걸어서 8분 거리에 위치할 예정에 따라 교통 프리미엄이 예상된다. 또한 주변에 재개발 등 사업이 진행되고 있어 향후 주변이 쾌적해질 전망이다. 72㎡는 2억8천만~3억2천만원에 매물이 나오고 있다. 최근 한 달 전에는 2억4천만~3억원에 거래됐었다.
서초구 잠원동 한신25차 = 서초구 잠원동 한신25차는 2개 동 156가구로 구성되어 있다. 지난 1984년 10월에 준공돼 현재 리모델링 건축심의가 통과된 상태다. 지하철 3호선 잠원역이 걸어서 5분 거리에 있다. 편의시설로는 뉴코아백화점, 킴스클럽, 반포종합사회복지관 등이 있고, 교육시설로는 신동초, 신동중, 현대고, 반포고등학교 등이 있다. 115㎡는 한 달 전보다 1천만~2천만원이 오른 8억2천만~9억원 정도 한다.
서초구 반포동 미도1차 = 서초구 반포동 미도1차는 8개 동 1천260가구로 대단지 아파트다. 1986년 11월에 준공돼 현재 리모델링 추진 제안이 들어갔다. 지하철 2호선 교대역이 걸어서 8분 거리에 있고, 올 12월에는 지하철 9호선 고속터미널역이 걸어서 7분 거리에 위치할 예정이다. 신세계백화점, 뉴코아백화점, 한강시민공원 등이 접해 있다. 112㎡ 단일 면적으로 현재 8억5천~9억5천만원에 매물이 나오고 있다. 이는 한 달 전보다 3천만원 이상이 오른 값이다.
문정동 문정시영 = 송파구 문정동 문정시영은 10개 동 1천316가구로 대단지 아파트다. 1989년 3월에 준공돼 현재 리모델링을 추진 중에 있다. 지하철 5호선 개농역이 걸어서 10분 거리, 편의시설로는 가락농수산물도매시장, 보생한방병원, 연화공원 등이 접해 있다. 교육시설로는 문정초, 문정중, 영동일고등학교 등이 있다. 42㎡의 시세는 한 달 전보다 1천500만원 가량이 올라 1억8천만~1억8천500만원.
당산동3가 평화 = 영등포구 당산동3가 평화는 3개 동 284가구로 소규모 단지다. 1978년 4월에 입주했고, 2006년에 행위허가를 받아 현재 리모델링이 추진 중에 있다. 우선 협상시공사로 쌍용건설이 선정돼 있다. 지하철2,5호선 영등포구청역이 걸어서 5분 거리에 있다. 편의시설로는 롯데마트, 홈플러스, 코스트코홀세일, 당산시민공원 등이 있다. 56㎡는 1억6천500만~1억7천만원 정도. 이 아파트는 최근 한 달 사이 500만원 가량이 떨어졌다.
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