세제 개편에 따른 영향 및 수혜 아파트
특히 이번 세제 개편안에는 양도세 비과세 요건 상향 조정과 세율 하향 조정, 소득세와 법인세 인하 등 대대적인 세금감면이 이뤄져 지난 8.21대책보다 시장에 큰 영향을 줄 것으로 예상된다. 종합부동산세 제도도 달라진다. 먼저 주택 및 종합 합산토지의 과표적용률이 작년 수준(80%)으로 유지된다.
이번 세금감면책 중에서 가장 주목되는 것은 단연 양도세 완화책이다.
양도세 비과세 요건을 ‘6억원 초과’에서 ‘9억원 초과’로 상향 조정하고, 2010년부터 세율도 종합소득세에 맞춰 현행 9∼36%에서 6∼33%으로 낮췄다. 1주택자의 장기보유 특별공제율은 두 배로 높아져 양도세 부담은 더욱 줄어들 전망이다.
예를 들어 지난 2005년에 5억원에 산 아파트가 현재 6억8천만원이라고 한다면 양도차익(필요경비 2천162만원)은 1천863만원이다. 종전 6억원 이상의 양도세 고가주택 기준을 적용받는다면 18%의 적용세율을 받아 양도세는 181만원을 내야한다. 하지만 내년 1월 1일부터는 한 푼도 안내도 된다.
이렇게 고가 아파트 양도세 부담이 줄어들면서 그동안 양도세 부담으로 매도하지 못했던 고가 아파트 매물이 대거 쏟아져 나오면서 거래가 다소 활기를 띌 것으로 기대된다.
내집마련정보사 양지영 팀장은 “이번 세제 개편안으로 가장 큰 수혜가 예상되는 곳은 강남 재건축 아파트다”면서 “강남 재건축 아파트는 앞서 8.21대책으로 조합원 지위 양도 허용과 재건축 절차 간소화 등 규제 완화가 있어 시장 분위기가 살아나는 분위기인 가운데 9.1 세제 개편안으로 크게 혜택을 받게 될 것으로 보인다”고 말한다.
그리고 그동안 대출 규제와 세금 부담으로 늘어난 중대형 미분양 아파트 해소에도 도움이 될 것이다.
하지만 여전히 고금리, 금융 대출 규제가 악재로 작용하고 있다. 따라서 매수 분위기는 쉽게 살아나기 힘들 것으로 보인다. 거래 활성화를 위해서는 수요자들의 발목을 잡아 시장을 억눌러온 대출 규제 완화 방안도 필요하다.
양도세 과세 기준 9억원...수혜 재건축 아파트
강남구 개포동 시영 아파트의 경우에는 이번 양도세 지난 8.21대책에 포함된 ‘조합원 지위 양도 허용’으로 수혜가 예상되는 아파트다. 이 아파트는 정밀안전진단에 통과돼 현재 조합설립인가를 준비 중에 있기 때문이다. 개포 시영은 33~62㎡ 주택형으로 구성되어 있는데 33㎡를 제외하고 모든 주택형이 6억원으로 초과하기 때문에 양도세 과세기준 상향조정이 되면 또한번의 수혜가 예상된다.
서초구 잠원동 한신2차의 경우에도 현재 1:1 재건축 예정이며, 조합설립인가를 앞두고 있다. 한신2차 72㎡와 85㎡가 6억원 이상 9억원 이하다.
또 재건축을 위한 예비 안전진단, 정밀 안전진단 등 2회의 안전진단을 1회만 받도록 한다. 이로 인해 재건축 초기 단계인 아파트가 수혜를 받게 됐다. 대표적으로 추진위를 구성하고 안전진단을 앞두고 있는 강남 대치동 은마 아파트와 송파 잠실 주공5단지, 그리고 추진위 구성전인 송파 신천 미성과 장미 아파트 등이 그 수혜 대상지다. 여기서 은마와 잠실주공5단지의 경우에는 이미 가격이 9억원을 훌쩍 넘어섰기 때문에 이번 세제 개편안에 따른 큰 수혜는 없다.
송파구 신천동의 미성과 장미 아파트의 경우에는 재건축 절차 간소화와 이번 양도세 과세기준 상향 조정에 따른 수혜를 받게 됐다. 특히 이들 단지 최근 가격이 크게 하락했기 때문에 가격 상승세를 탈 경우 큰 수익률이 예상된다.
수도권 주요 미분양 아파트
한진중공업은 동작구 상도동에 84~142㎡ 1천559가구 중 286가구를 이번 달 중에 일반 분양한다. 지하철 7호선 숭실대입구역 역세권으로 숭실대학교 및 근린공원이 가깝다. 주변에 흑석뉴타운이 인접해 있어 그 후광효과가 기대된다. 현재 지하철7호선 숭실대입구역이 걸어서 3분 거리고, 지하철9호선 호재가 있다. 분양가는 3.3㎡당 평균 2천181만원.
GS건설은 마포구 하중동 ‘한강밤섬자이’의 잔여 물량을 분양 중이다. 109~200㎡ 488가구 중 203가구가 일반 분양됐다. 서울 지하철 6호선 광흥창역을 걸어서 이용할 수 있다. 한강변에 위치해 한강과 밤섬 조망이 뛰어나다는 장점은 있으나 분양가가 3.3㎡당 2천200만~2천600만원으로 주변 한강 조망권 아파트보다 3.3㎡당 300만원 가량 비싸다.
GS건설은 서초구 반포동에 주공3단지를 재건축한 ‘반포자이’를 분양 중이다. 84~300㎡ 총 3천410가구 중 559가구를 일반 분양 중이다. 반포자이는 최근 계약률이 높지 않지만 중장기적으로는 큰 메리트가 있는 아파트다. 매머드급 단지로 전세대가 개방감을 확보한다. 분양가는 3.3㎡당 3천360만원 수준. 116㎡이상은 11억원을 넘기 때문에 소형 아파트만 해당이 된다.
반도건설은 영등포구 당산동에서 ‘반도유보라팰리스’의 108~251㎡총 299가구 중 잔여 가구를 분양중이다. 서울 지하철 2·5호선 환승역인 영등포구청역과 2호선 당산역을 걸어서 이용할 수 있으며 2009년에는 9호선이 완공돼 당산역이 환승역이 된다. 분양가는 3.3㎡당 평균 2천300만원 선이다. 108,109㎡의 분양가가 7억원 대.
중구 황학동에는 대림산업이 주상복합아파트 ‘아크로타워’를 분양 중에 있다. 110~193㎡ 263가구로 구성된다. 도심과 강남 접근이 쉽고, 왕십리뉴타운도 가깝다. 서울 지하철 2․6호선 환승역인 신당역을 이용할 수 있다. 평균 분양가는 3.3㎡당 2천만원 선이다. 가장 작은 주택형인 110㎡가 평균 6억3천만원 선이다.
임광토건은 용인시 상하동에 ‘임광그대가’를 분양 중에 있다. 116~192㎡ 554가구를 분양 중이다. 단지 옆 16만여㎡의 레스피아공원이 위치하며 석성산, 오산천 등이 가깝다. 용인 경전철 지석역에서 도보 1분 거리에 위치한다. 기흥 구갈-포곡 전대를 잇는 용인 경전철은 구갈역에서 분당역 연장선(2011년 개통 예정)과 환승할 수 있다. 분양가는 3.3㎡당 1천520만원 선으로 142㎡ 분양가가 6억5천만원 수준.
현대건설도 성복동에 ‘성복힐스테이트1,2,3차’2천157가구를 분양하고 있다. 119~222㎡로 구성되어 있다. 성복지구는 2009년 개통 예정인 용인-서울간 고속도로가 가깝다. 분양가는 3.3㎡당 평균 1천548만원 선으로 151㎡가 7억1천800만원 정도다.
고양시 식사동에선 GS건설이 ‘일산 자이 위시티’ 112~303㎡ 4천683가구(주상복합아파트 포함)를 선착순 분양 중이다. 분양가는 3.3㎡당 1천460만원으로 147㎡ 6억5천만원 수준. 계약금은 분양가의 5%이다.
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