건설사 신용등급 사후평가 결과

뉴스 제공

2008-12-05 18:55

서울--(뉴스와이어)--한국기업평가(이하 “당사”)는 2008년 12월 현재 신용등급을 보유하고 있는 건설업체중 47개사에 대한 정기 및 수시평가를 완료하여, 20개사의 신용등급을 조정하고 5개사에 대해서는 등급전망을 변경하였으며, 23개사는 신용등급을 유지하였다. 한편 관련 건설업체의 신용보강(연대보증, 채무인수 등) 구조로 발행된 유동화증권에 대해서도 금번 조정 신용등급과 연계하여 수시평정을 실시하였다.

최근 건설사 신용위험의 주요 원인은 주택수요의 급격한 위축으로 인한 미분양주택 급증과 주택경기 침체의 장기화 가능성 그리고 금융시장의 불확실성 확대에 따른 PF관련 자금부담 확대 등으로 요약된다.

침체국면을 지속하던 국내 주택시장은 2008년 아파트 거래량이 월 7만호 이하로 감소하고, 미분양물량이 16만세대를 넘어서는 등 주택경기 침체가 가속화되고 있다. 이로 인해 건설업계 전반에 걸쳐 운전자본부담이 확대되면서 재무레버리지가 현저하게 높아진 상태이다. 또한 글로벌 금융위기의 악영향으로 금융기관들의 유동성 확보를 위한 대출 기피 등 부정적 금융환경이 지속되고 있는 가운데 건설업에 대한 금융기관의 리스크 관리 강화로 건설사들의 자금경색이 상대적으로 심화되는 현상을 나타내고 있다.

이에 따라 부동산 PF대출의 정상적인 차환에 실질적인 어려움이 발생되고 있고 진행 및 예정사업의 사업성 저하까지 예상되면서 PF대출 관련 시공사 부담이 상당 수준 확대될 것으로 예상된다. 더불어 주택경기 침체의 장기화 우려는 건설사의 자산매각 등 자구계획에도 걸림돌로 작용하면서 자체적인 유동성 확보 여력도 낮아지고 있다.

금번 신용등급 조정은 부동산경기관련 사업위험의 증가와 PF대출 관련 재무위험 확대 등 사업 및 재무측면의 전반에 걸친 건설사들의 악화된 경영환경과 향후 전망을 종합적으로 고려하여 이루어졌다.

세부적으로는 업체별 사업포트폴리오를 감안한 주택사업의 상대적 위험수준과 영업현금흐름의 안정성, 재무레버리지 등을 검토하였으며, 더불어 금융시장의 불안정성과 주택경기 침체 장기화 우려를 반영하여 진행 및 예정사업의 질적 특성을 감안한 PF 우발채무 수준을 고려하였다.

정부의 주택시장 규제 완화에도 불구하고 단기간내 주택시장의 급반전을 기대하기는 어려운 상황이기 때문에 건설업의 신용도는 당분간 주택사업 성과와 위험 수준의 모니터링에 집중될 것으로 판단된다. 업체별 미분양 물량 추이와 PF 우발채무의 해소 및 자산매각 등을 포함한 내부 대응력 수준을 지속적으로 관찰하여 향후 신용도에 반영할 계획이다.

최근 건설사 신용위험의 주요 원인은 주택수요의 급격한 위축에 따른 미분양 주택급증 현상과 주택경기 침체 장기화 가능성 그리고 금융시장의 불확실성 확대에 따른 PF관련 자금부담 확대 등으로 요약된다.

이에 따라 금번 신용등급 조정 핵심은 국내 주택경기 위축에 따른 미분양주택 급증 등으로 업체들의 영업현금흐름 저하, 이에 따른 재무레버리지 확대, 금융환경 악화로 인한 자금경색 심화, 금리 상승 및 주택가격 하락, 착공지연에 따른 PF 우발채무의 시공사 부담이 상당 수준 확대될 것으로 예상되는 등의 부정적인 사업환경이 각 사에 미치는 영향 정도를 종합적으로 반영한 결과이다.

우선, 미분양주택 급증 등 국내 주택경기 위축으로 기업의 수익성 및 영업현금흐름이 저하되고 있다.

2007년 분양가 상한제를 피하기 위해 급증한 주택분양 물량이 금융환경 등 거시경제의 악화 등과 맞물려 미분양물량이 더욱 심화되면서 2008년 8월 기준 15만7천호에 달하면서 사상 최대의 미분양 주택 잔고를 보이고 있고, 미신고 물량까지 감안할 경우 실질적인 미분양 주택수는 발표된 수치보다 더욱 큰 것으로 추정된다. 이와 같은 미분양 주택 증가는 지역적 광범위성, 절대적 규모의 확대와 증가 속도면에서 심각성이 있으며, 규제적∙경기적 관점에서 장기화 가능성을 내재하고 있는 점이 문제의 핵심으로 요약된다. 즉 현재의 미분양 적체 현상이 단순한 신규 수요 감소문제가 아니라 입주율 저조, 신규사업 축소 등으로 연계될 경우 단기간내에 현금흐름을 급격하게 악화시킬 개연성이 높아진 상황이다. 이는 최근 건설사의 2008년 9월 실적으로 보더라도 운영자금부담이 가중되면서 영업현금흐름에 악영향을 끼치고 있는 것으로도 파악할 수 있다. 미분양 증가로 자금 회수가 지연되면서 매출채권 및 재고자산 회전기일이 크게 증가하고 있으며, 사업환경 저하에 따른 예정사업의 착공지연으로 사업관련 대여금이 증가하는 등 전반적인 영업현금흐름 지표가 악화되었다. 또한 과거에는 사업진행에 따라 개별 진행사업의 분양율이 점진적으로 개선되면서 사업현금흐름을 보완해 주었으나 2008년 들어서는 진행사업의 분양율이 계약해지 등으로 정체내지는 하락하는 현상을 보이고 있어 향후 사업진행에 따라 자금부담이 확대될 개연성이 큰 상황이다. 이러한 운전자본투자 부담의 증대는 보유 유동성 소진과 재무구조 저하로 이어지고 있으며, 신용등급이 상대적으로 낮은 업체에 있어 이 현상이 빠르게 확대되고 있는 것으로 분석된다. 한편 수익성 측면에도 부실 사업장에 대한 매출채권 및 대여금의 대손상각 규모가 확대되면서 실질적인 수익성이 낮아지는 현상이 발생하고 있는 실정이다.

둘째, PF 우발채무의 시공사 부담이 증가하고 있다.

당사는 부동산 PF가 본격적으로 확대되기 시작한 2006년부터 PF우발채무에 대한 질적 분석을 통해 PF우발채무를 건설사 신용평가의 중요한 평가요소로 적용하여 왔다. 부동산 PF는 그 동안 부동산경기 호황, 건설사의 사업물량 확보 및 금융기관의 리스크분산 등의 요인이 작용하면서 그 규모가 크게 확대되어 2008년 6월말 현재 금융권의 PF 금융규모는 총 97.1조원 수준인 것으로 추산되며, 특히 PF우발채무의 상당부분이 예정사업장에 대한 PF로 구성되어 있다. 미분양 주택이 적체되고 있고, 주택경기의 침체가 지속되고 있어 사업진행에 차질이 불가피한 상황인 가운데, 전반적인 주택가격 하락으로 프로젝트의 사업성이 떨어질 가능성이 높아진 것으로 판단된다. 또한 정부의 기준금리 인하에도 불구하고 자본시장 경색으로 인해 건설사가 부담하는 실질 금리가 가파르게 상승하는 상황으로 건설사는 원금의 상환압박 이외에도 높은 금융비용 부담에 직면하면서 사업성이 낮거나 재무건전성이 낮은 시행사의 PF사업 우발채무가 현실화될 가능성이 높아지고 있다. 이에 따라 시공사의 채무인수 현상이 최근 들어 부쩍 늘어나고 있어 금번 신용평가시 주택관련 PF우발채무를 감안한 재무구조에 보다 중점을 두고 검토하였다.

셋째, 금융환경 악화로 자금경색이 심화되고 있다.

서브프라임 사태 여파로 세계금융시장의 위기가 높아지고 있으며, 한국 경제 역시 내수부진, 물가상승 등의 악재가 겹치면서 어려움에 처해 있는 상황이다. 이러한 대내외 경제환경 악화는 특히 금융과 밀접한 연관을 가지고 있는 건설업종에 악영향을 끼치고 있으며, 신규대출 기피 등 금융기관의 리스크 관리가 강화되고 있어 기업들의 자금경색이 심화되는 현상을 보이고 있다. 또한 2008년 3분기까지 업체들의 차입조달 패턴을 보면 단기위주의 차입구조를 보이고 있다. 신용등급별로 신용도가 낮은 업체일수록 차입금의 단기화가 심화되면서 유동성 리스크에 대한 노출도가 증가되고 있다. 다만 금융권을 중심으로 PF 우발채무를 포함한 차입금의 유동성 위험에 대한 공감대가 형성되고 있어 건설사의 연쇄적인 부실화 가능성은 크지 않은 것으로 보인다.

넷째, 정부의 부동산 경기 부양을 위한 각종 정책 발표에도 불구하고 건설경기의 회복과 업체의 실적개선은 중기적으로 어려울 것으로 판단된다.

2008년 11월까지 총 8차례에 걸친 부동산 규제 완화 및 건설산업 지원 대책이 발표되었다. 지속적인 정부 대책에도 불구하고 주택 시장 가격하락과 건설경기 악화가 지속되면서 지난 11월 3일에는 경제난 극복 종합대책이 발표되었다. 정부는 지난 6월 11일 ‘지방 미분양 대책’을 시작으로 8월 21일 ‘주택공급기반 강화 및 건설경기 보완방안’, 9월 1일 ‘세제개편안’, 9월 19일 ‘국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안’, 10월 21일 ‘가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원·구조조정 방안’ 등 미분양 해소와 주택경기 부양을 위한 다양한 규제완화 정책들을 쏟아내고 있다. 그러나 금리상승과 글로벌 금융위기 여파로 주택가격은 하락세가 지속되고 있는 상황이며, 향후 추가 대책 발표에 대한 기대심리와 세제혜택을 받기 위한 매도 연기 등으로 주택시장의 거래 또한 크게 위축되는 등 주택경기 침체가 쉽게 회복되지 않는 모습이다. 11월 3일 대책으로 분양가 상한제를 제외하고는 부동산 관련 대부분의 규제가 풀린 것으로 판단된다. 이는 향후 건설경기 회복 사이클을 앞당기는데 기여할 것으로 전망되나 현재 담보대출 금리를 기준으로 할 때 주택 관련 투자 수익률이 이를 상회하기는 어려운 상황이며, 향후 주택가격의 추가 하락 가능성이 높아 규제 완화 효과가 당장의 주택시장 회복으로 이어질 것으로 보는 것은 시기상조로 판단된다. 또한 업체들의 사업실적은 후행하는 모습을 보이고 있어 각 사들의 재무실적 회복을 기대하기까지는 보다 오랜 기일이 필요할 전망이다.

향후에도 당사는 국내 주택시장의 변화가 건설업체의 재무구조에 미치는 영향도를 지속적으로 모니터링할 계획이다. 다만 최근 정부의 주택시장 규제 완화에도 불구하고 주택수요가 살아나지 못하고 있는 점을 감안할 때 정부는 주택경기 부양 이외에 SOC 사업발주 등 대형국책사업 확대를 통한 경기부양노력을 병행할 것으로 예상된다. 따라서 해외사업 및 토목/플랜트 등으로 공종이 다각화되어 있고, 주택사업역량이 높은 대형건설사들이 정부정책의 수혜를 볼 것으로 예상되는 바, 향후 주택사업 비중이 높은 업체들을 중심으로 사업성과 및 재무구조 변화에 대한 모니터링을 중점적으로 실시할 예정이다. 또한 각 사별로 미분양 물량 및 PF우발채무의 해소를 위한 노력, 자산 매각 등 자구노력 등을 면밀히 검토하여 신용도에 반영할 계획이다.

웹사이트: http://www.korearatings.com