한국기업평가 스페셜리포트, “2009년 건설업 신용평가의 주안점”

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2009-04-14 15:22

서울--(뉴스와이어)--최근 국내 주택시장이 급격히 위축되며 미분양 주택물량은 사상 최대치를 기록한 가운데, 대내외적인 여건의 악화로 미분양 사태가 장기화될 가능성이 높은 상황이다. 최근의 주택담보대출 금리 하락에도 불구하고 신규 대출이 확대되지 못하고 있어 시중의 유동성이 주택시장에 미치지 못하고 있다. 또한 분양가와 매매가의 높은 괴리율로 구매심리가 위축된 상황에서 주택가격의 하락세가 지속되어 거래량이 감소하는 등 미분양 물량이 해소되기에 불리한 여건이 지속되고 있다.

지방 미분양 주택의 경우 물량 해소 여부가 불투명하여 장기적인 악성매물이 될 가능성이 존재한다. 수도권의 경우 참여정부의 강도 높은 규제 정책이 주택수요를 위축시킨 측면이 있어 신정부가 추진하는 규제완화 정책의 효과를 볼 가능성이 높은 반면, 지방 미분양 주택의 경우 근본적인 수급불균형 측면(고분양가, 높은 주택보급률, 인구감소 진행 등)의 요인으로 물량 해소 여부가 불투명한 상황이다. 결국 지방 미분양 물량은 장기적인 악성매물로 건설업체에 부담이 될 가능성이 상존하는 바, 해당 사업을 영위하는 건설업체들의 운전자본 증가가 지속되며 현금흐름 저하가 불가피할 전망이다.

미분양 사태의 장기화로 건설업체의 현금흐름이 더욱 저하될 것으로 예상되는 가운데, 민간건축 및 자체 사업비중이 높은 건설업체의 경우 재무지표가 더욱 악화될 가능성이 존재한다. 과거에는 사업진행에 따라 개별 진행사업의 분양률이 점진적으로 개선되면서 영업현금흐름을 보완해 주었으나 최근에는 주택 진행사업의 분양률이 정체 또는 하락하는 현상을 보이고 있어 향후 사업진행에 따라 자금 부담이 확대될 개연성이 큰 상황이다. 따라서 미분양 주택으로 인한 현금 유출로 건설사들의 차입금 증가가 수반될 가능성이 높으며 재무지표상 영업이익이 증가해도 운전자본 부담이 커질 개연성이 있어 단순한 규모의 성장보다 현금흐름 측면에 주목할 필요가 있다.

이러한 현상을 감안하여 건설업체에 대한 평가에 있어서는 민간주택 및 자체 사업의 비중, 주택사업장의 지역·규모별 포트폴리오, 기수주한 물량의 분양성과 및 입주율, 매출채권 증가 속도, 유동성 확보 등 주택사업 전반의 사업적, 재무적 요소와 위험관리 능력에 중점을 두며 보수적인 관점의 분석이 지속될 예정이다.

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