주택산업연구원, 2005년 2/4분기 주택가격 보합세 전망
서서히 풀리는 소비심리와 함께 주택시장도 점차 회복될 것이라는 전망이 나와 관심을 끌고 있다. 주택산업연구원(원장 高鐵)과 부동산뱅크(대표이사 宋尙烈)가 주택건설업체와 부동산중개업소를 대상으로 공동으로 조사한 `2/4분기 주택시장전망'에 따르면 주택매매가격은 2/4분기에 보합세를 유지하고 주택거래는 증가할 것으로 예상된다.
주택건설업체와 중개업소 모두 현재 소비심리 회복은 일시적인 현상으로 본격적인 경제회복은 아니라는 의견이 많았다. 그러나 소비심리 회복은 주택시장에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 전망하고 있는 것으로 나타났다. 주택거래가 서서히 증가하고 있어 주택건설경기는 저점을 통과하여 완만한 회복세를 보일 것으로 전망되며, 이에 따라 주택시장은 2005년 하반기 혹은 2006년 상반기에 회복될 수 있을 것으로 내다보고 있다.
한편 주택시장의 중장기 발전을 위해서는 규제완화, 중장기 정책 수립 및 운영, 주택산업과 시장의 투명성 확보가 필요하다는 의견이 많았다. 규제완화는 세제지원, 재건축사업, 인허가절차 부문에 가장 필요하며, 동시에 투기억제, 주택가격 안정을 위해서는 규제가 강화되어야 한다는 의견도 많았다.
후분양제 도입, 종합부동산세 도입, 실거래가 부과 등 주택시장은 많은 변화를 겪게 될 것이다. 주택시장이 발전하기 위해 반드시 거쳐야 할 과정이기도 하다. 이를 위해 주택건설업체, 수요자 등 주택시장에 참여하는 주체들도 변화해야 할 것이다. 그리고 이와 함께 주택관련 규제도 중장기 시장발전 방향과 맞게 조정되어야 할 것이다. 결국 미래 주택시장의 모습을 완성하는 마지막 퍼즐조각은 정부의 규제완화일 것이다.
<2005년 2/4분기 주택시장전망>
1. 조사 개요
○ 조사 기간: 2005년 3월 24일 ~ 3월 30일(7일간)
○ 조사 대상
- 주택건설업체 : 한국주택협회 및 대한주택건설협회 회원사
- 부동산중개업소 : 부동산뱅크 회원 업소
○ 표본수: 675개
- 주택건설업체 : 82개 업체 (대형 : 31개, 중소형 : 51개)
- 부동산중개업소 : 593개 업소
2. 결과 요약
주택건설경기와 주택거래는 점차 회복되리라는 전망 우세
2005년 주택건설경기 BSI는 97.6으로 나타나 올 주택건설실적은 전년대비 감소하리라는 전망이나, 2004년 12월 조사 당시 89.4보다 높아져 주택건설경기가 바닥을 벗어나고 있다는 심리 반영. 주택경기회복에 대한 심리의 점진적인 확대로 주택시장 회복시점도 2005년 하반기 또는 2006년 상반기로 예측하고 있음. 주택거래도 2005년 2/4분기에는 1/4분기보다 증가할 것이라는 응답이 많아 주택거래 회복 전망이 다소 강하게 나타남
주택매매가격 보합세 유지 전망
주택매매가격 BSI는 모든 지역 및 유형에서 100 수준을 유지하고 있어 2/4분기 매매가격은 보합세를 보일 것으로 전망. 최근 매매가격은 이사철 성수기와 판교개발 영향으로 상승하였으나 국지적이고 한시적인 현상으로 대세 상승으로 이어지지 않을 것으로 전망.주택시장 발전을 위해 「규제 완화」, 「중장기 정책수립 및 운영」 필요. 주택시장의 중장기 발전을 위해 “시장기능 제고를 위한 규제완화”가 가장 필요하다고 응답하고 있으며 다음으로 “중장기 주택정책의 수립 및 운영”, “주택산업 및 시장의 투명성 확보” 순으로 지적. 규제완화가 필요한 부문으로 조세, 재건축사업, 그리고 인허가 절차의 순으로 응답
3. 조사 분석 결과
▣ 내수시장 회복 전망
최근 내수시장 회복 징후에 대해서는 일시적인 현상으로 본격적인 회복은 아니라는 의견이 강하게 나타났음.주택건설업체의 전망이 중개업소 보다 일시적인 현상이라는 견해가 상대적으로 많았으며 이는 경기회복에 대한 체감이 시차를 두고 나타나는 공급측면의 특성을 반영하는 것으로 판단됨. 따라서 본격적인 회복으로 이어지기 위해서는 다소의 시간이 필요할 것으로 전망하고 있음
< 최근 내수시장 회복에 대한 의견 >
구 분 주택건설업체(%)부동산중개업소(%)
본격적 회복 9.8 37.6
일시적인 현상/본격적 회복 아님 90.2 62.4
합 계100.0100.0
생산 · 소비 · 투자 동향 (2005년 2월 현재)
산업생산지수는 2005년 1월 들어 전년 동월대비 14.2% 상승하였으나 2월 7.3% 하락하였음. 2005년 1월 도소매판매는 전년 동월대비 3% 감소(백화점, 대형할인점의 판매 감소에 따른 소매부문의 부진(△5.7%))하였으나 2월도 1.6% 감소하였으나 전 월대비 2.4% 증가하였음. 한편 설비투자는 2005년 1월 전년 동월대비 16% 상승, 2월은 3.6% 감소하였으며, 누계로는 5.3% 증가하여 양호한 출발세를 지속하고 있음. 경기동행지수는 2005년 1월 상승세로 전환하였으나 2월 다시 감소하였으며, 선행지수는 2005년 1월 이후 지속적으로 상승세를 보이고 있음
최근 소비심리가 미미하나마 회복징후를 보이고 경기선행지수도 2005년 들어 연속적으로 상승세를 보이고 있어 전망을 밝게하고 있으나 소비행태가 양극화되는 등 한계점도 동시에 나타나고 있는 상황임
▣ 주택경기 전망
2005년 주택건설경기 BSI가 97.6으로 나타나 건설경기 침체는 지속될 것으로 전망되나, 지난해 연말 조사 당시의 89.4보다 높아 건설경기에 대한 회복심리가 조금씩 나아지고 있음 - 작년 동기 대비 2005년 2/4분기 BSI는 102.5로 작년보다는 크게 호전될 것으로 예상하고 있음
주택건설실적 및 미분양 동향 (2005년 2월 현재)
2005년 2월 현재 주택건설실적은 4만7천호로 전년 동월대비 21.3% 증가하였으며, 이는 공공부문의 높은 실적 신장세(287.2%)에 기인함.지역별로는 수도권이 64.7% 증가한 반면 서울은 31.0% 감소하였음
< 주택건설실적 >
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구 분 2005년 2월 누계 2004년 2월 누계 증감(%)
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합 계 47,506 39,155 21.3
공공부문 8,290 2,141 287.2
민간부문 39,216 37,014 5.9
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자료 : 건설교통부
한편 미분양물량은 2005년 2월 현재 6만5천호로 전월대비 4% 감소하여 지속 적으로 호전되고 있으며 이는 민간부문의 미분양 호전(△5.4%)에 기인함. 그러나 공공부문은 6.5% 상승하였고 특히 준공후 미분양 물량은 9.2% 상승하는 등 자금압박은 심화되고 있음
< 미분양 현황 >
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구 분 03. 12 04. 12 05. 1 05. 2 전월대비(%)
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합 계 38,261 69,133 67,353 64,644 -4.0
공공부문 31,894 60,781 59,449 56,228 -5.4
민간부문 6,367 8,352 7,904 8,416 6.5
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준 공 후 5,874 10,314 10,357 11,311 9.2
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자료 : 건설교통부
최근의 내수시장 회복징후에 대해 ‘본격적인 회복조짐‘은 아니라는 조심스런 판단에도 불구하고, 주택시장 회복시점에 대해서는 2005년 하반기(중개업소) 또는 2006년 상반기(주택건설업체)로 전망
< 주택시장 회복 시점 >
구 분주택건설업체(%)부동산중개업소(%)
2005년 상반기1.210.6
2005년 하반기30.533.2
2006년 상반기40.224.8
2006년 하반기17.116.7
2007년 이 후11.014.7
합 계100.0100.0
▣ 주택거래 전망
이러한 시장회복에 대한 시각에 따라 2/4분기 주택거래 BSI는 139.0으로 분석돼 주택거래도 회복될 것으로 예측. 2005년 2/4분기 주택거래는 1/4분기보다 증가할 것이라는 응답이 53.8%로 나타난 반면, 감소할 것이라는 응답은 14.8%에 불과함
< 2/4분기 주택거래 전망 >
구 분구성비(%)
감 소14.8변화없다31.4증 가53.8합 계100.0
주 : 부동산중개업소 대상 설문
▣ 주택가격 전망
2/4분기 주택가격은 보합세를 보일 것이라는 의견이 강하게 나타났음- 주택가격 BSI는 전지역, 전유형에서 100수준을 유지하고 있음. 2005년 들어 2월과 3월 연속적으로 상승세를 보인 주택가격은 이사철 등 성수기에 따른 계절적 요인이 강하게 나타났으며 2/4분기에는 이 요인이 제거되므로 보합세를 유지할 것으로 전망됨
< 2/4분기 주택매매가격 BSI >
구분
지역 주택건설업체부동산중개업소전 체아파트전 체아파트서 울100.44 100.51 100.36 100.50 수도권100.57 100.62 100.47 100.58 전 국100.31 100.40 100.28 100.37
주택가격 동향 (2005년 3월 현재)
2005년 3월 주택매매가격은 전월대비 0.4% 상승, 전년 동월대비 1.6% 하락 - 매매가격은 2005년 2월 상승세로 전환, 3월도 연속적으로 상승세 시현. 이사철 성수기로 아파트 가격이 2월 0.5%, 3월 0.6% 상승한데 기인함
< 주택매매가격 동향 >
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구 분 04. 11 04. 12 05. 1 05. 2 05. 3
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지 수 98.2 97.7 97.5 97.8 98.2
전 월 대 비 -0.4 -0.4 -0.3 0.3 0.4
전년동월대비 -2.5 -2.1 -1.9 -1.8 -1.6
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자료 : 국민은행
규모별 상승률은 비슷하나(0.3 ~ 0.4%), 지역별로는 행정도시가 건설되는 대전을 포함한 충청권의 상승세가 상대적으로 강하게 나타났음.특히 판교개발에 따른 영향으로 성남 분당구는 가장 높은 3.2%, 용인은 그 다음으로 높은 1.4% 매매가격 상승세를 보였음 - 권역별로 가장 높은 수준의 상승세를 보였던 충청권 및 대전지역의 상승률이 각각 0.7~0.8%, 1.1%, 구별로는 대전 서구 및 유성구, 서울 서초구가 1.4%의 상승률을 나타냈음
▣ 주택시장 발전을 위한 제언
주택시장의 중장기 발전을 위해서는 “주택시장기능 제고를 위한 규제완화”와 “중장기 주택정책의 수립 및 운영”, 그리고 “주택산업 및 시장의 투명성 확보” 등의 순으로 선결되어야 한다고 지적하고 있음 - 부동산중개업소의 경우, 주택산업 및 시장의 투명성 확보에 대한 응답 비율이 다소 높게 나와 수요측면의 시각을 반영하고 있음
< 주택시장의 중장기 발전을 위해 필요한 사항 >
구 분주택건설업체(%)부동산중개업소(%)
주택산업 및 시장의 투명성 확보11.025.5
시장기능 제고를 위한 규제완화41.529.6
중장기 주택정책 수립 및 운영36.028.6
주택건설업체의 전략 및 마인드 변화8.58.0
주택의 공적 특성을 반영한 규제강화2.47.3기 타0.61.1
한편 규제완화가 시급한 부문으로 세제, 재건축사업 그리고 인허가 절차 등의 순으로 응답하였음
< 규제완화가 시급한 부문 >
구 분주택건설업체(%)부동산중개업소(%)
택지 개발12.413.6
인허가 절차20.512.8
간선시설 등 사업자 부담6.23.1
금융제도(국민주택기금 심사 재검토 등)14.38.9
세제지원(신규주택 구입시 취·등록세 경감 등)19.329.3
임대주택 관련 규제(택지공급, 보증금/월세산정, 분양전환)8.19.0
재건축사업 관련 규제16.121.4 기타3.11.5
반면 규제가 강화되어야 할 분야로는 투기억제(투기수익환수) 및 주택가격 안정, 불공정 행위 및 거래(불법 부동산거래 및 기부체납, 투명한 조세강화 등), 환경 측면 강화 등의 의견을 개진하고 있음
웹사이트: http://khi.re.kr
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