삼성경제연구소 ‘중국 자산가격 현황과 전망’
중국의 전기 및 전년동기 대비 경제성장률
중국 주식과 부동산가격 추이
중국의 주가지수 및 PER
통화증가율과 증시 예탁금 추이
일본과 미국의 부동산 거품과 붕괴
적극적인 경기부양정책으로 실물경기가 반등
중국정부는 2009년 재정과 금융 측면에서 경기부양정책을 적극 시행. 경기부양을 위해 2008년 GDP의 18%인 5.6조 위안에 달하는 재정을 투입. 경기부양정책 지출계획 중 한시적 조치인 감세와 보조금은 1.6조 위안(전체의 29%)이며, 나머지 대부분은 인프라 및 성장동력 확충에 사용). 2009년의 통화정책은 2008년 하반기의 확장기조를 유지. 지급준비율은 2008년 9~12월에 3%p를 인하하여 2009년 12월 현재 14.5%(중소은행 13.5%). 이자율은 2008년 9월 이래 5차례 인하하여 1년 만기 대출금리가 7.47%에서 2.16%p 하락해 2009년 12월 5.31%를 유지. 급격하게 증가한 신규대출로 인해 통화증가율이 최고치를 갱신. 2008년에는 대출이 5조 위안 증가하였으나, 2009년에는 10월까지 9.7조 위안이 증가. M1 증가율은 2009년 1월의 6.7%에서 11월 34.6%로, 같은 기간 M2는18.8%에서 29.7%로 급증
경기부양정책에 힘입어 실물경기가 2009년 1/4분기를 저점으로 반등. 경기부양정책에 의한 내수 주도로 경제성장률 반전에 성공. 2007년 중반 이후 추세적으로 하락하던 경제성장률은 전년동기 및 전기대비 성장률이 모두 상승으로 반전. 전년동기 대비 성장률은 2009년 1/4분기에 6.1%, 전기 대비 성장률은 2008년 4/4분기에 연 4.4%를 저점으로 반등
경기회복에 힘입어 주가와 부동산가격이 급등
2009년 들어 주가가 급등. 주식시장은 2009년 8월까지 급격한 반등세를 시현. 상하이 증시 주가지수(A)는 2008년 10월 최저점 1664.93에서 2009년 8월 최고점인 3,478.01까지 109% 반등. 거래량은 2008년 8월 911억 주에서 2009년 7월 4,148억 주로 355% 증가. 글로벌 금융위기가 본격화한 이후 주요국 증시 중 상대적으로 높은 저점 대비 반등을 기록
2009년 2월을 저점으로 전반적인 부동산가격도 크게 반등. 부동산시장은 거품을 우려할 정도로 급격하게 상승. 전국 부동산가격지수는 2009년 2월 최저점 95.76에서 10월까지 8개월간 가격이 20% 급등하여 114.88을 기록
일부에서 중국 자산가격의 거품 붕괴 가능성을 제기하고 있어 새로운 관찰이 필요. 2009년 11월 ‘두바이월드’의 지불유예(모라토리엄) 사건을 계기로 중국의 자산가격 거품 붕괴에 대한 우려가 고조. 글로벌 금융위기 전 국가 주도의 성장으로 자산가격이 가파르게 상승했던 두바이 상황과 현재 중국의 자산가격 급등 현상이 유사하다는 데 근거. 중국의 자산가격 거품이 머지않아 붕괴될 것이라는 전망도 나오고 있는 상황. 통화량 급증에 의한 자산가격 상승을 ‘거품’의 원인으로 지적
2. 자산가격 상승요인 분석
주가 급등에도 불구하고 최고치의 절반 수준
2009년 12월 상하이 증시지수(A)를 기준으로 봤을 때, 현재 중국 주가는 최고치의 절반 수준. 2009년 주식시장은 최근 1년간 100% 이상 급반등하였으나 중국 주가는 역사상 최고치의 50% 수준에 불과. 2009년 10월 이후 주가지수는 3,000∼3,500 범위로 역사상 최고치인 2007년 10월 16일 6,400의 50% 수준. 현재의 주가대비 순이익 비율(PER)도 평균치 이하. 1998년 이후 10년간 중국의 평균 PER은 37배 수준. 2009년 12월 현재의 상하이 증시지수(A)인 3,500을 기준으로 PER은 30배정도로 평균 이하 수준
통화량의 급격한 증가를 감안하면 예탁금의 증가세도 미약. 증시 예탁금은 2009년 10월에 2008년 1월 수준을 회복. 2008년 1월의 2.8조 위안에서 2008년 11월의 1.2조 위안까지 감소한 후, 2009년 10월에 2.8조 위안을 다시 회복. 2008∼2009년까지 증가한 통화량을 감안하면 예탁금 증가는 미약한 수준. 2009년 11월 기준 M1, M2는 각각 2008년 1월 대비 37%, 42% 증가
앞으로 과잉 유동성의 움직임이 증시의 변수로 작용할 전망. 유동성이 높은 요구불예금의 비중이 지속적으로 증가하는 추세. M1의 증가율이 M2를 초과하고 있는 상황이 지속. 이는 경기회복에 대한 불확실성이 감소하며 현금성 자산의 비중이 확대되는 것으로 추정. 향후 요구불예금 등 현금성 자산의 향방에 따라 증시의 움직임도 달라질 전망
주택매입 우대정책 폐지 前구매 증가로 부동산가격이 급등
2009년 7월 부동산가격 상승률은 최고치를 갱신. 2009년 6월 101.96이었던 부동산가격지수가 7월에 112.35로 1개월 동안 10.2% 급등. 2000년 이후의 최고치는 2007년 12월의 109.97로, 약 2년 만에 기록 갱신
중국의 특수성으로 인해 표면적으로 주택가격이 과도하게 높은 것은 사실. 중국의 평균 소득 대비 주택가격은 8배, 대도시는 14배로 세계 최고수준. 한국 7.7, 일본 5.7이며, 미국은 지역별 차이가 크나 3∼6배 수준. 그러나 과거 정부가 무상 및 저가로 분배한 주택의 소유자가 많아 가격과 무관하게 주택을 소유하는 사람이 다수. 78%의 도시 거주자는 자신의 주택을 보유하고 있으며, 베이징 및 상하이와 같은 대도시의 경우는 70% 수준
공급 부족과 출구전략의 조기 실행에 대한 우려가 겹치며 매수세가 급증. 주택거래 활성화를 위해 2008년 12월 정부는 주택 대출금리 30% 인하, 법정 중도금 인하, 최소 보유기간 단축 등의 주택구입 우대정책을 실시. 주택구입 우대정책 폐지 전 주택을 구입하려는 수요가 급증. 중앙 정부의 주택구입 우대정책뿐 아니라 일부 지방 정부에서는 주택구입 시 보조금을 지급. 2009년 상반기까지 관망하던 수요자들까지 대거 매입에 가세
글로벌 금융위기의 여파로 신규 부동산 공급이 부족한 상황. 1∼10월 판매된 부동산 면적은 6.64억 평방미터인 반면, 완공된 면적은3.77억 평방미터. 2008년 글로벌 금융위기 전후로 미분양 재고 물량이 많은 것으로 알려졌으나, 2009년 초 6개월 만에 물량을 소진
3. 중국 자산가격 전망
물가상승으로 2010년 중반에 출구전략 시행 예상
지속적인 고도성장과 통화량의 급증은 물가상승 압력을 가중. 2009년 11월 소비자물가 상승률(CPI)이 상승세로 반전. 경기반등과 통화량 급증에도 불구하고 연속 10개월 하락했던 소비자물가 상승률이 2009년 11월에 0.6% 상승으로 전환. 상승 반전의 폭이 예상보다 커 물가상승 우려가 본격화. 2010년 6월 전후 소비자물가 상승률이 5%선에 근접할 것으로 예상. 30%를 상회하는 M1 증가율과 9%를 초과하는 경제성장률이 지속된다면 소비자물가 상승률은 2009년 11월 플러스 전환을 기점으로 급격하게 상승할 전망
2010년 중반에 본격적인 출구전략이 실시될 것으로 예상. 물가가 3%를 넘어서는 2010년 중반이 본격적인 출구전략 실행 시점이 될 전망. 과거의 경우 대체로 소비자물가 상승률 2.5%∼3.0% 수준에서 긴축정책을 실시. 통화 측면에서 소극적 출구전략은 이미 시작. 인민은행은 지속적으로 통화를 흡수하고 있으며 은행감독위원회는 자기자본비율 인상 및 후순위채 발행 규제를 통해 대출 증가를 억제
2010년 주가 변동 폭은 크지 않을 가능성
출구전략의 가능성으로 주가상승 여력이 크지 않은 상황. 2010년 중반경 시행될 것으로 추정되는 출구전략은 주가상승을 제약할 전망. 주식시장은 이미 출구전략을 감안하여 증시 투자에 조심스런 상황. 경기호전에도 불구하고 미약한 예탁금의 증가세가 이를 반영
그러나 지속적인 높은 경제성장률과 풍부한 유동성, 낮은 주가 수준 등을 고려 시 급락할 가능성도 크지 않은 상황. 현재 주가는 최고치의 50%선, PER은 30배 수준으로 평균 이하. 주가가 크게 조정을 받는다고 해도 충격은 크지 않을 전망. 2009년 10월 기준 중국의 시가총액 대비 GDP 비율은 65%로 낮은 수준을 유지. 중국은 2001∼2005년 주가가 55% 하락 시에도 10%대의 경제성장률을 유지
일시적 가격조정의 가능성은 있으나 폭락의 가능성은 낮은 부동산
부동산가격 억제를 위한 정부의 정책 전환으로 부동산시장은 일시적으로 조정 받을 가능성. 현재 정부는 부동산가격 상승 억제를 위한 정책을 점진적으로 도입. 2008년 말 전매제한 기간을 5년에서 2년으로 낮추었으나, 2009년 12월 다시 5년으로 환원. 토지 매입 시 최소 중도금을 매입대금의 50%로 인상하여 부동산 개발비용 상승을 통해 공급 억제. 그러나 아직 주택구입 우대정책 폐지와 같은 적극적인 억제정책은 미실시. 2010년 경제운용방향을 결정한 공산당 ‘경제공작회의’에서도 부동산가격 상승 억제를 위한 정책은 없는 것으로 발표. 그러나 ‘경제공작회의’ 발표문에서 상황 변화에 따라 정책을 기민하게 대응해야 한다는 문구를 두어 변경 가능성이 있음을 시사
하지만 중국 부동산시장은 1990년대의 일본이나 서브프라임 사태 이후의 미국과 같은 지속적인 폭락 가능성이 낮을 것으로 예상. 중국은 가계부채 규모가 GDP 대비 매우 낮은 수준. 부동산 대출을 포함한 가계부채는 2009년 10월 3.7조 위안으로 2008년 명목 GDP의 12%. 처분가능 소득에서 주택 대출금 상환과 이자지급에 쓰이는 금액의 비중은 2% 정도로 추정. 부동산 거품은 ‘부동산가격 상승 속도>처분가능소득 증가 속도’로 추정가능. 미국과 일본의 경우 상당기간 부동산가격의 상승 속도가 처분가능소득증가 속도를 추월한 후 거품이 붕괴. 과거 미국과 일본의 부동산 거품 붕괴 시기와 비교하면 2009년 중국의 부동산시장은 거품이 형성되고 있는 초기 단계로 평가 가능
출구전략으로 인한 자산가격 조정에 유의
중국의 자산시장은 일본과 미국의 거품 붕괴와 같이 구조적 문제를 야기할 가능성은 낮은 것으로 판단. 중국경제는 향후에도 비교적 높은 성장률을 지속할 가능성이 높고, 출구전략도 지속적인 경제성장이 가능한 범위 내에서 점진적으로 시행할 가능성이 높음. 자산가격의 일시적 조정은 중국의 실물경제에 큰 타격을 주지 않을 것이란 관측이 우세. 주식 및 부동산 가격이 하락하더라도 가계의 부채 비율이 낮기 때문에 소비 등 실물경제에 미치는 충격은 심각하지 않을 전망
하지만 단기 급등한 자산가격이 일시적으로 조정 받을 경우 발생할 수 있는 부작용에 대해서는 대비가 필요. 주가 및 부동산가격 하락이 중국 가계의 자산과 소득에는 큰 영향을 미치지 않더라도 소비심리를 위축시킬 가능성. 따라서 중국진출 기업과 금융기관들은 자산가격 변동에 의한 사업리스크확대에 만전을 기할 필요. 특히 부동산 가격 하락은 부동산에 대한 수요를 감소시켜 건설업 등 부동산 관련 투자가 위축될 우려. 중국의 자산가격이 조정받을 경우 글로벌 금융시장 불안과 함께 국내 금융시장에 충격이 발생할 가능성에도 대비. 중국의 자산가격 조정으로 불안감이 높아진 글로벌 투자기관이 특히 對중국 의존도가 높은 한국에 대한 투자를 조정할 가능성 [엄정명 수석연구원]
*위 자료는 삼성경제연구소가 발표한 보고서의 주요 내용 중 일부 입니다. 언론보도 참고자료로만 사용할 수 있습니다.
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