주상복합, 아파트 부분 100% 분양되어도 상가 때문에 적자다
이러한 상황에서 최근 들어 공급이 기하급수적으로 증가된 것이 바로 주상복합과 오피스텔(주거용 오피스텔을 의미)이다. 특히 주상복합의 경우 타워팰리스 등으로 대표되는 강남권 고급 주상복합을 필두로 어느새 주거유형의 한자리를 차지하고 있는 상태다. 게다가 분양시에도 아파트를 대체하는 주거시설로 상대적으로 높은 분양가에도 불구하고 기록적인 청약율를 나타내는 경우도 빈번했다.
결과적으로 도심권 주거용지 부족과 주상복합에 대한 높은 선호도는 자연스럽게 주상복합 개발사업 추진의 원동력이 되었던 셈이다. 물론 개발사업에 따른 수익이 높다는 점도 충분하게 고려됐음은 당연한 사실. 이에 따라 개발업자와 건설사들은 도심권 상업지에 대한 개발에 박차를 가하게 되었고, 서울과 부산, 대구 등 대도시권을 중심으로 주상복합의 열기는 날로 더해가게 되었다.
하지만 실제 주상복합 개발사업 진행에 있어 수익이 그리 황금빛만은 아닌 게 현실이다. 일반 아파트 분양에 있어서도 수익성에 영향을 주는 상가 부분이 주상복합에서는 크게 작용하고 있는 것이다. 주상복합의 특성상 주거와 상업의 기능이 공존하게 되는데, 아파트 부분(주거)의 분양이 완료되었다고 하더라도 상가 미분양에 따른 수익 저하의 위험이 심각하게 대두되고 있다는 점이다. 실제로 대부분의 도시에서 조례상으로 주거와 상업의 비율을 7:3 정도로 규정지어 놓고 있어 상가 분양에 대한 철저한 대비는 시행사들의 선결조건이 되고 있다. 실제로 모 사업장의 경우 주상복합 상가내에 대형 할인마트 입점이 불허되면서 건설사가 시공을 포기함으로써 건축허가를 득했음에도 불구하고 사업진행이 중단되었을 정도다. 결국 할인점 입점을 통해 상가의 상당한 면적을 분양하려고 했던 계획이 어긋나면서 전체적인 사업진행이 원활치 못하게 된 셈이다. 그만큼 상가 미분양에 대한 리스크를 어떻게 줄일 것인가가 바로 주상복합 개발사업의 핵심 포인트로 자리잡은 것이다.
이러한 상황에서 최근 정부가 발표한 '주택 관련 규제개선 방안'에서 밝힌 주상복합내 주거동과 상가동 분리 건축안은 주상복합 시장에 상당한 호재로 작용할 전망이다. 이제 일정한 조건(주거와 상업시설이 따로 떨어져 있더라도 연결통로 등을 통해 하나로 연결되면 동일 건물로 간주)만 맞추면 상가동을 따로 건립하여 각종 상업시설을 집적시킬 수 있음에 따라 단지내 상가의 개념에서 탈피할 수 있는 계기를 제공했다는 점에 그 의의가 있겠다. 물론 세부적인 관련 법규 확정에 따라 차이는 있겠지만 주상복합 단지내에 아파트동과 상가 동이 공존하는 형태의 모습을 예상할 수 있을 것이다. 이에 따라 타워팰리스나 스타시티, 파크타워 등의 규모로 지어지는 주상복합에서는 새로 적용되는 규정에 따른 형태의 건물들이 속속 지어질 것으로 보여진다.
물론 그렇다고 해서 주상복합 분양시장이 모두 활황세로 돌아서는 것은 아니다. 건립 규모상 여전히 도심권 자투리에 지어지는 소규모 주상복합의 경우는 이러한 규정의 적용을 받기가 힘들어지기 때문에 결과적으로 부익부빈익빈이 더욱 심화될 것으로 예상된다. 게다가 이러한 대규모 주상복합 단지의 경우 대부분 브랜드가 상당한 메이저 건설사가 시공사로 참여하는 만큼 중소규모 건설사 입장에서는 실제 혜택이 없을 것이라는 의견도 제시되는 바이다. 이에 따라 실제 주상복합 개발에 효과를 발휘할 수 있는 상가비율 축소에 대해서도 보다 탄력적인 검토가 있어야 한다는 일부 견해에 대해서도 관심을 기울여야 하겠다.
이번에 정부가 발표한 주상복합 관련'주택관련 규제 개선방안'은 분명 개발사업을 추진하는 사업자에게는 호재인 것이 사실이다. 하지만 이러한 혜택을 받을 수 있는 수혜자는 결국 어느 정도 규모가 되는 시행사나 건설사에 한정될 수 있다는 점도 예견되는 것이 현재의 시장상황이라 하겠다.
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