“양도세, 세제정상화와 민간임대사업자 활성화 측면에서 개편 필요”
이번 세미나에서는 김현아 한국건설산업연구원 연구위원이 기조발제로서 △주택산업 선진화의 배경과 필요성에 대하여 발표하였으며, 제1주제 △현행 양도세의 문제점과 개선방안에 대해서는 노영훈 한국조세연구원 선임연구위원이, 제2주제 △다주택자와 민간 임대주택시장에 대해서는 이창무 한양대 교수가 발표하였다.
김현아 한국건설산업연구원 연구위원은 기조발제를 통해 “주택산업을 둘러싼 최근의 대내외 환경 변화는 경기나 제도적 요건에 의한 일시적인 현상이라기보다는 경제 사회 환경의 변화 등 구조적인 변화의 징조로 보인다”고 분석했다.
김 연구위원은 “미래의 주택시장은 기후변화에 대응한 기술발전과 공간기능 및 정책의 변화가 예상된다”고 밝히고 “건전한 주택시장 조성과 글로벌경쟁력 강화를 위한 주택산업의 선진화가 필요하다”고 강조했다.
김 연구위원은 주택산업 선진화가 추구해야 할 세 가지 기본방향으로 △주택산업의 국내외 경쟁력 확보 △국가경제의 신성장 동력으로서 녹색건설 지향 △국민의 주거복지 증진 추구 등을 꼽았다.
[제1주제 : 현행 양도세의 문제점과 개선방안]을 발표한 노영훈 한국조세연구원 선임연구위원은 “현 주택시장은 서울과 수도권 중심으로 가격 하락과 지속적 거래량 감소라는 특징이 강한데, 현재의 가격하향세와 거래량 감소현상은 기본적으로 조세제도가 유발한 결과라기보다는 추가적인 가격하락이 기대되거나 향후 가격상승이 예상되지 않는 시장상황에 기인한다”고 말했다.
노 선임연구위원은 “또한, 수요 진작을 위한 세제조치가 시장을 전방위적으로 활성화할 것으로 기대하기는 곤란하다”며, “다만, 1세대1주택 양도세 비과세제도와 같은 미결 정책과제나 다주택자 중과와 같은 단기조치들은 자본이득세의 정상화차원 및 기준과세제도(baseline taxation) 정비차원에서 추진하기 좋은 여건”이라고 밝혔다.
노 선임연구위원은 “주택관련 세제정책 입안시, 수요 억제를 위해서든 혹은 수요 진작을 위해서든 조세(정책)수단을 활용하여 시장에 영향을 미치려하는 정책세제를 활용할 때는 ‘(정책)실효성’과 ‘경제적 비효율성’ 문제를 함께 고려해야 한다”고 지적했다.
노 선임연구위원은 “주택에 대한 재산세 및 종부세, 주택임대소득에 대한 소득세 그리고 양도소득세를 유기적으로 연계한 주택에 대한 종합적 세제 개편안을 제시해야 한다”고 강조했다. 즉, 단순히 외형적으로 비싼 집을 소유하고 있다고 해서 고소득자이려니 또는 재산가이려니 하고 추정하여 과도하게 보유세 부담을 급증시키면 형평성의 문제, 납부세액마련의 애로에 따른 조세저항문제, 또 민간소비지출 저하와 같은 민간부문에의 폐해를 야기한다는 점을 명심해야 한다는 것이다.
노 선임연구위원은 “또다른 자산과세인 ‘금융소득 종합과세 기준금액인 4천만원’에 대해서도 재고해보아야 할 것”이라고 강조했다. 예를 들어, 금융소득종합과세는 금융자산 대 부동산자산 수요 간에 서로 대체효과를 발휘할 수 있으므로 금융소득 과세 기준금액 상향조정은 자산구성(portfolio)상 주택자산에 편중되지 않도록 중립성을 회복하는 계기가 될 수 있다는 것이다.
노 선임연구위원은 “양도소득세의 기본 틀은 자본이득도 소득으로 보아 정상적인 소득과세기반에 포함시키되 최고세율 상한규정을 두는 주요 선진국들의 세제개편 방향과 일치시키는 것이 바람직하다”고 강조했다.
[제2주제 : 다주택자와 민간 임대주택시장]을 발표한 이창무 한양대학교 교수는 “다주택자에 대한 양도세 중과 규정의 완화는 대형 아파트에 대한 수요를 감소(중소형 주택의 수요 증가)시키고 중과 규정의 재도입은 대형 아파트에 대한 투자수요를 증가시킴으로써 왜곡된 주택소유 패턴을 초래하는 변화를 야기했다”고 분석하고, “고가주택의 수익률과 수요를 조정한 종부세 및 대출 규제의 영향은 다시 상대적으로 소형 아파트의 가격을 급등시키는 부작용을 초래했다”고 지적했다. 아울러 “다주택자 규제에도 불구하고 무주택자의 주택 보유율은 오히려 하락하는 결과를 낳았다”고 강조했다.
이 교수는 한 연구 결과에 기초하여 “다주택자에 대한 양도소득세 중과가 완화(임대사업자 기준의 완화)가 이루어진 1999년 이후 자가 거주율은 57%에서 지속적으로 상승하여 2003년에는 60%에 도달했지만, 양도소득세 중과가 강화된 2003년 이후에는 오히려 자가거주율이 미세한 하락세를 나타냈다”고 발표했다.
즉, “다주택소유가구의 비율도 1999년 이후에는 4.1%→3.0%로 감소하다가 그 이후 오히려 2007년 5.2%까지 증가하는 양상을 보였으며, 거주와 소유를 분리하는 1주택 소유가구인 분리가구의 경우도 2003년까지 감소하다가 그 이후 증가하는 것으로 연구 결과 나타났다”고 밝혔다. 즉, “양도세 중과 등을 통한 다주택자 규제에도 불구하고 무주택자의 자가보유율은 하락했다”는 것이다.
이 교수는 “시장상황에 따른 선택이 달라지지 않는 일관성 있는 다주택자 관련 제도가 필요하다”고 말하고 “다주택자를 세제강화로 규제하려하기보다 양도소득세 중과 폐지와 연계된 임대소득 과세제도를 정비하는 것이 오히려 효율적일 수 있으므로 근본적인 제도 개선이 시급하다”고 강조했다.
한편, 이날 세미나에서는 기조발제 및 2개 주제발표 후 서강대학교 김경환 교수의 사회로 한나라당 나성린 의원, 기획재정부 김형돈 재산소비세정책관, 건국대학교 손재영 교수, GS건설경제연구소 이상호 소장, 헤럴드경제 장용동 논설실장, 주거복지연대 남상오 사무총장 등이 참석한 가운데 열띤 토론이 이루어졌다.
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