판교 공영개발에 따른 청약전략 시나리오
▶ 판교 공영개발 추진에 공황에 빠진 청약통장 가입자들
case 1) 청약예금통장 예치금액 증액자
청약부금이나 300만원(서울 기준) 청약예금가입자 중, 정부가 판교신도시 중대형 아파트 택지 공급 시기를 잠정 보류하자, 청약통장 예치금 증액을 과감히 실행한 사람이 많았다. 판교 아파트 분양시기가 올 11월에서 내년 6월말 이후로 늦춰진다면 증액된 평형에 신청할 수 있는 효력이 생기는데다, 정부가 중대형평형공급 확대로 정책방향을 선회할 것이라는 믿음이 있었기 때문이다. 특히, 최근 부동산시장 트렌드가 중대형평형을 중심으로 급등하는데다, 무주택우선순위에 해당되지 않는 이들은 통장예치금을 증액하는 것이 훨씬 유리하기도 했다.
하지만, 이들은 판교 중대형평형 공영개발 소식으로 박탈감에 몸을 떨게 될 상황에 처했다. 통장예치금을 변경하면 2년 동안은 예치금액 증액이나 감액이 금지되는데, 공영개발로 중대형평형 공급물량 증대는 고려되지 않은 채, 공공임대(5~10년뒤 분양전환)나 영구임대 건설이 추진되고 있기 때문이다. 아직 공영개발의 전체적인 레이아웃이 공개된 것은 아니지만, 만약 공영개발을 통해 임대주택 건설이 시행될 경우, 어떤 식으로든 청약저축 가입자들에게 그만큼 많은 혜택이 돌아갈 것은 불 보듯 훤해, 중대형 민영주택에 청약가능한 예금통장 보유자는 진입기회가 줄어들게 된다. 다만, 정부에서 주공 등 공공기관에서 지어 공공분양형대로만 공급할 뿐이라면, 지금도 25.7평형이상 주공물량은 중대형 예금가입자들이 청약할 수 있으므로 큰 혼란은 없을 듯 싶다.
case 2) 청약저축가입자 청약예금으로 전환한 자
과거, 판교 무주택우선순위에 해당되지 않거나 불입회수가 적은 청약저축가입자라면, 과감히 청약예금으로 통장변경을 꾀하는 요령도 있었다. 서울·부산·기타광역시가 아닌, 기타 시 및 군에 거주하는, 3~4년 정도밖에 안된 청약저축가입자들은 자금력만 따라준다면, 30.8평 초과~40.8평 이하(400만원), 40.8평 초과(500만원)의 청약예금으로 변경해 중대형평형에 청약하는 것이 당첨확률을 높일 수 있는 길이었기 때문이다.
하지만, 공영개발 시나리오 중엔 애초 판교에 공급키로 했던 25.7평 초과의 민간 중형임대주택 297호보다 추가할 여지도 남아있기 때문에 저축을 예금으로 전환했던 무주택자들이 피해를 볼 경우도 생길 수 있다. 이 방안은 소형위주의 임대주택에서 중산층의 자가소유위주의 주택패턴 변화를 유도키 위해 추진될 수도 있는 상황이다. 아직 결정된 바는 없으나, 중형 공공임대아파트가 새로 나오는 만큼 청약저축과 청약부금 가입자도 중형임대에 청약할 수 있도록 자격을 주는 방안이 검토되고 있기 때문에 저축 통장을 예금으로 전환했던 이들이 피해를 볼 확률이 크다. 청약저축은 동일순위 할지라도 당첨자를 결정하는 방법이 무주택세대주 년수, 납입총액, 납입회수 등에 따라 우선 당첨이 되므로, 비교적 공정한 편인데, 한번 저축에서 예금으로 바꿨다면 다시 예금에서 저축으로 바꾸는 것은 불가능한 형편이다.
▶ 공영개발소식에 혼란에 빠진 시장
앞에서 언급했던 사례는 지난 2·17 주택시장안정대책처럼 판교공급관리 전반이 바뀔 상황을 가정해보고 청약시장의 혼란을 미리 짚어본 것으로 이와같은 유사사례는 얼마든지 발생될 소지가 크다. 일단, 공영개발 전환이 결정된 상태는 아니고, 구체적 레이아웃이 결정된 바도 아니지만, 이번 고위당국자의 판교관련 언급으로 청약시장이 혼란에 빠진 것만은 사실이다.
주공이나 지자체가 판교를 공영개발할 경우, 원가가 공개되는 등 분양가 인하와 투명성은 보장될지 모르나, 이는 시장에 또 하나의 판교로또를 키우는 일이 될 것이다. 중대형평형 분양가 규제로 단기적인 시장 안정을 꾀할 순 있겠으나, 장기적으론 청약자들을 분양가 차익에만 더욱 더 매달리게 만들고, 오히려 주변 대체수요만 양산시키는 폐해를 낳을 것이다.
두 번째, 주택시장의 시장기능을 약화시킬 가능성이 높다. 시장엔 보이지 않는 손이 있어 스스로 공급량과 수급을 조율하는 면이 강했으나 정부가 임의대로 국지적으로 중대형평형까지 깊이 규제함으로써 공급의 불균형을 초래하면 시장기능의 마비되게 될 것이다. 특히 공영개발로 인해 공급의 다양성이나 고급화가 저해되고 획일화될 가능성이 높다는 것도 문제다. 공공아파트의 시공권을 따내려는 건설업계의 수주전쟁도 이와 맥을 같이하며, 역기능을 부채질 할 것이다.
셋째, 공영개발의 대전제는 공급량에 변화는 없되, 주공이나 지자체가 지어서 분양방식으로 순수 공급하던지, 중형임대인 297가구를 좀더 확대해 양을 늘리던지, 그도 아니면 전면임대로 공급해 분양전환하거나, 영구임대로 가던지, 아니면 땅은 국유로 하고, 건물만 분양하던지 여러 가지 방향이 추측되고 있다. 어떤 방향으로 가던, 공급시기가 늦어질 것만은 자명한 상황이다. 정부가 추진하는 이런 공영개발 방식은, 결과적으로, 소득양극화, 저금리, 대체수요, 대형APT 공급 부족을 해결하기엔 역부족이라고 생각한다. 오히려주거환경이 뛰어난 강남과 주변지역의 주택수요는 앞으로도 꾸준하게 증가하고, 판교발(發)·강남재건축발(發) 주택가격의 폭등 재현이란 악순환은 피할 수 없는 문제가 될 것으로 보인다.
▶ 공영개발 방식에 따른 청약전략
1. 주공이나 지자체가 지어서 분양방식으로 순수 공급
일단, 주공이나 지자체가 지어서 분양해, 주택물량 질의 다양성은 떨어질 수 있겠으나, 전체 공급물량이 변경되는 것은 아니고, 분양시기가 지연되며 자연적인 청약가입자 증가로 인해 전체적으로 경쟁률이 늘어나는 것이니, 큰 걱정을 할 필요는 없다. 청약방식 전반이 바뀐 것이 아니기 때문이다. 예치금을 증액했던 예금가입자는 오히려 분양시기가 연기되며, 청약할 수 있는 기회를 얻은 부분도 있고, 당첨만 되면, 정부의 분양가 규제로 예상했던 1500만원보다 더 저렴한 가격에 분양을 받는 셈이니, 이에 해당되는 예금가입자는 적극 청약하는 것이 좋다.
2. 중형임대 추가 공급(중형임대 297가구를 좀 더 확대해 양을 늘리는 방향)
중형 공공임대아파트가 추가로 나올 것이라면 청약저축과 청약부금 가입자는 신중한 입장이 됐다. 청약저축과 부금가입자도 중형임대에 청약할 수 있도록 자격을 주는 방안이 검토되고 있기 때문에 저축가입자는 예금으로 선급히 청약통장을 변경하는 것은 금물이고 전체적인 시장상황의 추이를 지켜보는 것이 현명하다.
3. 전면임대 공급(분양전환임대, 영구임대, 땅은 국유지고 건물만 분양)
전면 임대방식으로 공영개발될 경우, 분양전환은 가능한 것인지, 지상권만 있고 토지에 대한 소유권은 가질 수 없게 되는지 정책의 향방을 지켜봐야 한다. 즉, 임대아파트 건설로 자금력이 있는 고급 실수요자들이 찾아갈 수 있는 퇴로가 막힌다면, 판교주변 대체청약지로 눈을 돌려보는 것이 좋고, 5~10년뒤 분양전환이 가능한 임대아파트가 공급된다면, 자금여력이 없는 실수요자들에겐 중대형아파트를 저렴히 분양받을 수 있는 기회가 되니, 정부가 25.7평이상 중형임대의 청약자격을 어떻게 마련하는지 살펴 적극 분양받는 것이 좋겠다.
웹사이트: http://www.yesapt.com
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함영진팀장
