토지정의성명,“판교 신도시, “토지공공임대ㆍ건물민간분양”방식이 최적의 대안이다.”

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2005-06-23 10:42

서울--(뉴스와이어)--정부가 판교 신도시의 해법을 사실상 공영개발 쪽에서 찾고 있는 것으로 알려지면서 공영개발의 구체적인 방식에 대한 관심이 높아지고 있다. 이에 대해서 <토지정의>는 이 방향이 토지불로소득을 환수하고, 투기적 가수요를 차단할 수 있다는 차원에서 환영한다.

그러나 <토지정의>는 토지뿐만 아니라 건물까지 공공기관이 임대하는 “공공임대아파트”방식은 지나치다고 보아, 토지만 임대하고 건물은 민간이 건설하여 분양하는 “토지공공임대ㆍ건물민간분양”방식을 제안하고자 한다. <토지정의>가 이 방식을 제안하는 이유는 다음과 같다.

1. 토지만 임대해도 불로소득을 환수하고, 저가에 아파트를 분양할 수 있기 때문이다.

부동산 투기를 생각할 때 우리가 명심해야할 분명한 사실은, 부동산투기의 진정한 원인인 불로소득은 건물이 아니라 토지에서 발생한다는 사실이다. 건물은 시간이 지나가면서 가치가 하락하는 반면, 그 건물이 입지하고 있는 토지의 가치는 증가한다. 그러므로 부동산투기는 토지불로소득을 먹고산다고 할 수 있으며, 부동산투기를 제거하는 확실한 방법은 투기의 진정한 원인인 토지불로소득을 환수하는 것이라 할 수 있다. 따라서 막대한 불로소득을 노리는 투기적 가수요를 잠재우고, 실수요 중심으로 판교신도시의 아파트를 공급하는 것이 목표라면 토지만 임대해도 그 효과가 확실하다고 할 것이다.

그리고 토지는 정부가 임대하고 건물은 민간이 분양하게 되어도 건물가격에서 토지비용이 빠지기 때문에, 현재 아파트 가격의 절반 이하에 아파트를 공급할 수 있을 뿐만 아니라, 아파트 가격도 하향안정화시킬 수 있다.

2. 건물까지 공공임대하면 품질저하 등의 부작용이 우려되기 때문이다.

한편에서 “공공임대아파트”방식의 공영개발에 대해서 반대하는 이유 중 하나는, 임대아파트의 ‘품질저하’이다. 이런 생각이 기우가 아닌 것은, 이 방식이 민간 건설업체가 아파트를 지어 발주처인 정부 또는 공사에 납품하는 것이기 때문이다. 이렇게 되면 ① 건설사는 소비자의 관심과 취향보다는 공공기관의 눈치를 보게 되고, ② 공급이 수요와 동떨어지기 쉬우며, ③ 공공기관과 건설회사와의 유착으로 인한 비능률과 부정부패가 발생하기 쉬워진다.

그러나 “토지공공임대ㆍ건물민간분양”방식은 민간이 아파트를 건설하여 소비자에게 직접 판매하는 것이기 때문에 아파트의 ‘품질저하’ 등의 부작용을 걱정할 필요가 없다. 민간 건설사가 관심을 갖는 것은 오로지 소비자의 취향과 선택이다. 이런 이유 때문에 <토지정의>는, 건물은 민간이 건설하여 분양하는 방식으로 해야 한다고 주장하는 것이다.

3. 공공임대아파트 방식은 ‘큰 시장ㆍ작은 정부’라는 시대흐름과도 맞지 않기 때문이다.

건물까지 분양하는 공공임대아파트는 필연적으로 공공부문의 비대화가 발생하고 그에 따른 부작용이 발생할 개연성이 커진다. 일반적으로 정부가 시장에 개입할 때는, 시장에 방임하는 것보다 정부의 개입이 효과적일 때로 한정하는 것이 좋다. 그렇다면 정부의 개입이 효과적일 경우가 무엇이냐가 중요한데, 여기에 해당되는 좋은 예가 대규모 단지를 조성하는 경우이다. 단지를 조성하려면, 작은 필지로 나눠져 있는 토지를 매수 또는 수용해야 하고 단지 내외에 기반시설도 공급해야 하는데, 이런 일은 공공기관이 맡는 것이 능률적이기도 하고 불가피한 측면도 있다. 또, 요즘 단지형 개발에서 건설회사가 겪는 가장 큰 애로사항은 바로 토지 취득이므로 이런 방식은 건설회사도 원하는 바다.

그러나 상품과 서비스의 교환이 확실하게 일어날 수 있는 시장영역에서는 정부는 시장에 개입하지 않는 것이 좋고, 건물이 바로 여기에 해당된다. 토지임대를 통해 부동산투기의 원인인 토지불로소득이 환수된 상태에서, 건물과 같은 상품은 정부라는 매개자가 없이 생산자와 소비자가 직접 대면하여 공급자가 수요자의 소비성향을 파악하고, 그것에 맞추어서 생산이 이루어지도록 놔두는 것이 생산자와 소비자 모두에게 유익하다. 이런 이유 때문에 <토지정의>는 건물까지 정부가 임대하는 방식에 대해서 우려를 표시하고, 건물분양은 민간(시장)에 맡겨야 한다고 주장하는 것이다.

4. 서민들에 대한 배려는 저리의 장기대출방식으로 해결

그럼에도 불구하고 공공임대아파트로 가야 한다는 주장을 편다면, 그것은 아마도 주택임대료를 낮게 책정하여 저소득층에게 주거 기회를 늘려주려는 의도일 것이다. 그런데 만약 주택임대료를 시세보다 낮추면 그 혜택이 입주자에게만 돌아가고, 시세와의 차이가 불로소득이 되어 입주권 투기가 발생하게 된다.

따라서 서민들의 주거 안정을 위해서는 소수의 운 좋은 입주자를 위해 주택임대료를 낮추기보다는 서민들을 위해서 건물가격을 저리로 장기 대출하는 방식을 도입하는 것이 보다 낳은 방안이라 할 것이다. 지금도 주택 장기대출을 하는 주택금융회사가 있을 뿐 아니라, 혹 그런 회사의 조건이 서민과 어울리지 않는다면 정부가 주선하여 입주하는 집을 담보로 잡고 주택은행 등을 통해 대출을 해주고, 공공주택으로 했을 때의 임대료와 비슷한 금액만큼씩 분할상환을 하도록 하면 된다.

5. 정부는 판교를 “토지공공임대ㆍ건물민간분양”방식으로 공영개발하라.

요컨대, <토지정의>는 “공공임대아파트”방식이 불로소득을 환수할 수 있다는 점에서 우수하지만, 건물까지 임대하게 되면 아파트의 ‘품질저하’와 ‘공공부분비대화’라는 비효율ㆍ비능률이 초래될 가능성이 크기 때문에, 이런 것을 제거할 수 있는 공영개발의 방식으로 “토지공공임대ㆍ건물민간분양”방식을 적극 제안하는 바이다.

토지정의시민연대
연대단체(17개): 경제정의실천 시민연합(경실련), 균형사회를 여는 모임, 민들레공동체, 보은예수마을, 복음적 사회선교를 위한 새벽이슬, 생명평화연대, 성경적 토지정의를 위한 모임, 예수원, 작은손길, 전국철거민협의회, 주거권 자유를 위한 시민연대회의, 코람데오선교회, 하남YMCA, 한국YMCA전국연맹, 한국빈곤문제연구소, 헨리조지 연구회, 환경정의

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