하반기 부동산과 관련된 달라지는 제도
한국주택금융공사는 2004년 3~6월 모기지론을 대출받아 집을 구입, 1가구2주택자가 된 대출자가 아직까지 종전 주택을 매각하지 않았을 경우 1%포인트의 가산금리를 적용할 방침이다. 이에 따라 지난 2004년 3~6월 당시 연 6.7%의 고정금리로 대출을 받은 사람가운데 아직 2주택 소유자로 남아있는 이는 7월부터 7.7%의 금리를 적용받게 된다.
▲ 관리지역 토지적성평가
건설교통부는 '토지적성평가'를 통해 전국 2만7,239㎢(전국토의 27%)의 관리 지역을 계획관리, 생산관리, 보전관리 등 세 종류로 구분한다. 이 중 계획관리지역으로 편입되는 50% 정도는 투자가치가 높아지지만 생산관리지역이나 보전관리지역으로 지정되는 땅은 개발규제가 강화돼 투자 매력이 낮아진다. 수도권, 광역시 및 광역시 인근 지자체 47개 시·군)는 2005년 말까지，그 외 지역(101개 시군)은 2007년까지 관리지역을 세분화해야 한다. 이에 따라 지자체들은 토공 등에 용역을 줘 토지적성평가 작업을 진행하고 있다.
▲ 시·도별 혁신도시(공공기관 지방이전) 입지 선정
정부는 6월 24일, 국가균형발전위원회 및 국무회의 심의를 거쳐 수도권에 있는 176개 공공기관을 수도권과 대전을 제외한 12개 광역 시·도로 분산 배치하는 방안을 발표하였다. 혁신도시란 공공기관 및 산·학·연·관이 서로 긴밀히 협력할 수 있는 최적의 혁신여건과 수준 높은 주거, 교육, 문화 등, 정주환경을 갖춘 새로운 차원의 미래형 도시를 건설하는 것으로, 현재, 각 자치단체별로 이전할 공공기관·산업 특화전략은 가닥을 잡은 상태다. 향후 정부가 입지선정 지침을 마련키 위해 전문연구기관에 용역을 의뢰하면, 7월말까지 기준안이 확정되고 시·도지사가 이전기관의 의견 수렴절차와 협의를 거쳐 9월말까지 후보지가 선정되게 된다. 따라서, 부동산 투자도 공공기관 지방이전의 기대 효과와 향후 추진일정에 맞춰 보폭을 조정하는 것이 좋겠다. 혁신도시는 행복도시나 기업도시 추진과 함께 지방이 스스로 일어설 수 있는 적극적인 발판으로 작용될 것이라, 벌써부터 일부지역은 지가불안이 발생할 움직임을 보이고 있기 때문이다. 일단 토지는, 구체적인 후보지 선정까지 몇 달 기다려야 하기 때문에, 광역시와 달리 바운더리가 넓은 도는 입지선정이 구체화되는 때를 보고 들어가는 것이 필요하다. 적어도 7월 전문연구기관의 용역결과를 바탕으로 정부가 입지선정 기준을 제시할 때까지 기다리는 것이 좋겠다. 그리고 입지마다 혁신도시의 유형(재개발방식, 신시가지방식,신도시형)을 달리할 것이며, 그에 따라 지원비용(300억원~800억원)도 천차만별일 것이기 때문에 이전 대상기관의 파급효과와 함께 고려해 투자하는 것이 현명하다. 게다가, 정부가 혁신도시 후보지역을 대상으로 토지거래허가구역, 토지투기지역, 개발행위허가 제한, 개발이익환수 등 강력한 투기방지책을 시행할 예정이므로, 선급히 시장에 뛰어드는 것은 금물이다. 공공이전 및 혁신도시의 완료목표시점은 2012년이다. 올 하반기부터 혁신도시 지역의 환경영향평가, 각종 인·허가 등이 추진되고 내년부터는 용지보상, 사옥설계가 시작돼 2, 3년간의 건축공사를 거쳐 이주가 본격화되므로 근시안적인 면보다는 장기적인 안목의 투자가 필요하다. 주택(아파트)은, 이전 직원에 대해 주택구입과 관련된 많은 혜택(내집 마련을 원하는 경우 주택 우선 분양,임대주택 우선 입주,주택자금 장기 저리 지원,거주이전을 위한 1세대 2주택 중복보유 허용기간 연장,주택 구입시 취ㆍ등록세 감면 등)을 줄 예정이니, 투자수요라면 광역시 위주로 신규 메머드급 아파트를 매입하는 것도 좋겠다. 가족은 수도권에 남겨두는 기러기 아빠들도 있겠지만, 이전비용 12조원에 90만명이 옮겨갈 대역사이므로, 전월세 시장을 포함한 매매시장이 활기를 띌 것이기 때문이다.
▲ 서울ㆍ인천 동시분양제 폐지
서울과 인천지역 동시분양 제도가 이르면 하반기 폐지될 예정이다. 건교부는 수도권 부동산 가격이 안정될 경우 7월 이후, 늦어도 연말까지는 동시분양을 폐지키로 했다. 당초 규제개혁위원회의 권고를 받아들여 지난 5월부터 동시분양을 없앨 방침이었지만 분양가 인상, 업계 경쟁 과열, 기존 집값 불안 등을 이유로 폐지시기가 지연된 상태다.
▲ 해외부동산 취득요건 완화
7월부터 본인 이외에 배우자가 외국에서 2년 이상 살 경우 50만달러까지 해외 부동산을 살 수 있다. 지금은 본인에 한정해 30만달러로 제한하고 있다. 개인이나 법인이 해외 골프장이나 호텔을 살 수 있는 한도도 100만달러에서 300만달러로 확대된다.
▲ 플러스옵션제 폐지
7월부터 아파트 계약자가 시공 내용을 선택할 수 있는 옵션제도가 크게 달라진다. 아파트 계약자가 일부 가전 및 가구 제품만 선택하고 나머지는 모두 분양가에 포함시키는 내용을 담은 '주택공급에관한규칙개정안'이 7월 분양승인 신청단지부터 적용된다. 건설업체들은 아파트를 분양할 때 TV, 책장 등 일부 품목을 제외한 모든 가전 및 가구 제품을 분양가에 포함해 분양할 수 있게 된다.
▲ 농지ㆍ임야 취득시 6개월 거주의무화
7월부터 같은 광역시 주민이더라도 광역시 소속 군지역(ex-부산 기장군, 인천 강화군, 대구 달성군, 울산 울주군 등)의 임야나 농지를 사려면 해당 지역에서 6개월 이상 거주해야 한다. 거주기간 요건도 시ㆍ군에서 허가신청일 현재 6개월 이상 계속 거주한 사람으로 강화돼 토지취득을 위한 위장전입 소지가 원천 차단된다. 아울러 토지의 사후 이용실태를 관리하기 위해 토지거래 허가시 허가권자가 당시 토지이용 현황을 사진으로 보관토록 했다. 그 외 건교부는 부부나 직계 존ㆍ비속간의 증여가 아닌 경우 증여 사유를 소명하고 대가가 수반되지 않은 사실을 입증하는 경우에 한해 검인 처리를 할 수 있도록 해 위장 증여 등에 따른 불법 거래를 막기로 했다.
▲ 종합부동산세 도입, 시행
주택이나 토지를 많이 가지고 있는 사람에 대해 보유세를 이원화해 1단계로 시.군.구에서 낮은 세율로 재산세를 과세하되, 국세청 기준시가를 기준으로 9억원 이상의 주택, 6억원 이상의 나대지, 40억원이 넘는 사업용토지를 갖고 있는 사람에 대해서는 2단계로 높은 세율로 국세인 종합부동산세를 과세할 계획이다.
▲ 주택재개발지구 주민 지원 강화
주택재개발지구내 국유지를 주민에게 매각하는 경우 매매대금 분할납부기간을 종전 15년에서 20년으로 연장하고, 이자율도 4%에서 3%로 낮췄다.(국유재산과 2110-2367)
▲ 1세대3주택 양도세 중과 제외 대상 확대
양도소득세가 60%의 세율로 중과되는 1세대 3주택에서 제외되는 건설임대주택의 범위가 확대된다. 현재는 국민주택규모인 주택 5채를 5년 이상 임대하거나 분양전환하는 경우에만 양도세 중과에서 제외됐으나, 앞으로는 대지면적이 298㎡ 이하이고 주택의 연면적(공동주택의 경우 전용면적)이 149㎡ 이하면서 2채를 5년 이상 임대하거나 분양전환하는 주택, 주택 및 부수토지의 기준시가 합계액이 6억원 이하일 것 등을 충족하면 제외된다.
▶ 판교 아파트청약은 인터넷으로만 12일간 접수
인터넷청약 절차는 ① 공인인증서 발급(은행) → ② 청약통장 가입은행 홈페이지 접속 → ③ ‘인터넷청약’ 클릭 → ④ 청약신청(인터넷 취약자는 은행 도우미 활용)하면 된다. 인터넷 청약을 하려면 청약일 전까지 청약통장은 가입은행에 가서 전자공인인증서를 발급받아야 한다. 또한 판교 모델하우스는 사이버 모델하우스를 활용한다. 또한 인터넷 청약의 원활한 시행을 위해 지금까지는 청약시에 주민등록등본·서약서 등의 구비서류를 제출토록 했으나, 앞으로는 청약시에는 서류제출을 없애고 당첨자에 한해 사후에 필요한 서류를 제출토록 하여 청약자의 편의를 제고토록 할 계획이며, 이를 위해 7월중 주택공급에 관한 규칙을 개정할 예정이다. 인터넷청약은 오는 8～9월경 수도권 1~2개 시범단지에 시범실시한 후 시행방안을 재검토·보완하여 판교에 적용할 계획이다. 사이버 모델하우스 운영방안 주요내용은 정부는 투기과열지구내 택지지구 등 건설교통부장관이 지정하는 곳에서 공동주택을 분양하고자 하는 경우에는 인터넷에 사이버 모델하우스 설치를 의무화하기로 했다. 사이버 모델하우스는 건물 배치도, 각 세대별 및 규모별 평면도, 입면도, 단면도, 투시도(조감도)로 구성되며, 건설교통부장관이 지정(건설회사, 兩주택협회 등)하는 홈페이지에 등재하여야 하며 마감재 목록표를 사진과 함께 작성하여 게시해야 한다. 그리고 3차원(3D)의 입체사진은 소요비용 등을 감안하여 의무화 사항은 아니나, 사업주체가 자율적으로 설치 운영이 가능하다. 또한, 판교택지지구 등 청약과열 등이 우려되는 곳에는 견본주택(모델하우스)의 설치위치를 제한할 수 있도록 했다. 현행 견본주택은 사업주체가 주택의 판매촉진 활동의 일환으로 자율적으로 설치하도록 규정했으며, 이를 위해 금년내 견본주택기준을 개정·고시할 예정이다. 앞으로 이러한 기준은 용인 흥덕택지지구의 주택공급승인분부터 적용될 것으로 보인다.
▲ 전용면적 25.7평이상 10년 공공임대 판교공급
지금까지의 소형위주의 임대주택에서 중산층의 자가소유 위주의 주택패턴 변화를 유도하기 위하여 동판교에 85㎡ 초과의 민간 중형임대주택을 시범적으로 297호를 공급할 계획이다.
▲ 국민임대주택 후분양
국민임대주택의 분양시기를 공정이 40∼60%인 입주 전 13∼17개월에서 공정의 70%인 입주 전 12개월로 조정된다.
▲ 그린벨트 재지정
개발제한구역(그린벨트)이 해제된 뒤 당초 결정된 도시관리계획 용도에 부합되지 않으면 다시 그린벨트로 지정될 수 있다.
▲ 리모델링시 지상1층 비우면 1개층 더 올릴 수 있다
7월부터 지상 1층을 필로티(빈공간)로 처리해 주민 편익시설이나 주차공간으로 활용할 경우 1개층을 증축할 수 있게 된다. 기존 아파트의 경우 주차공간과 편익시설 면적이 크게 증가할 전망이다. 또 무분별한 단독주택 발코니 확장으로 이웃집과 붙게 되는 부작용을 방지하기 위해 발코니 면적을 건축면적에 포함하기로 했다. 현재는 단독주택 발코니의 경우 폭 1m까지는 건축면적에 포함되지 않는다.
▲ 상시 근로자 300인 이상 사업장 주5일제 실시
오는 7월부터 주40시간 근무제가 종업원 300명 이상 사업장과 일반 공무원을 대상으로 확대될 예정이다. 2004년 7월 1일부터 1,000명 이상 사업장을 시작으로 도입된 주40시간 근무제에 이어 300명 이상 사업장등에서 주40시간제가 도입되면 우리나라는 본격적인 주5일 근무시대를 맞이할 것이다. 주5일 근무제의 확대 실시로 다양한 분야에서 관광, 레저 관련 수요가 확대되고 부동산 상품 중 펜션, 전원주택 등 수익형 부동산의 관심이 커질 것으로 보여진다.
▲ 기업도시 시범사업 선정
기업도시는 민간 기업이 토지 수용권 등을 갖고 주도적으로 개발하는 자급자족적 복합기능 도시를 뜻하는데, 현재, 기업도시 시범사업을 신청한 7개 지자체에 대해, 6월 말까지 신청지역에 대한 현지답사를 마친 뒤 기업도시 심의위원회 심의를 거쳐 7월경 대상지가 발표될 예정이다.
▶ 하반기 부동산과 관련된 달라지는 제도
=====================================================================================
일정 내용
=====================================================================================
7 모기지론 대출자중 2주택보유자에게 가산금리 적용
--------------------------------------------------------------------------
해외부동산 취득요건 완화
--------------------------------------------------------------------------
플러스옵션제 폐지
--------------------------------------------------------------------------
농지ㆍ임야 취득시 6개월 거주의무화
--------------------------------------------------------------------------
리모델링시 지상1층 비우면 1개층 더 올릴 수 있다
--------------------------------------------------------------------------
상시 근로자 300인 이상 사업장 주5일제 실시
--------------------------------------------------------------------------
1세대3주택 양도세 중과 제외 대상 확대
--------------------------------------------------------------------------
기업도시 시범사업 선정
---------------------------------------------------------------------------------
7~9 혁신도시 입지선정 지침 마련 및 시·도별 혁신도시 입지 선정 완료
---------------------------------------------------------------------------------
11 판교 아파트청약은 인터넷으로만 12일간 접수
---------------------------------------------------------------------------------
12 종합부동산세 도입, 시행
---------------------------------------------------------------------------------
하반기 관리지역 토지적성평가
--------------------------------------------------------------------------
서울ㆍ인천 동시분양제 폐지
--------------------------------------------------------------------------
그린벨트 재지정
--------------------------------------------------------------------------
국민임대주택 후분양
--------------------------------------------------------------------------
전용면적 25.7평이상 10년 공공임대 판교공급
--------------------------------------------------------------------------
주택재개발지구 주민 지원 강화
---------------------------------------------------------------------------------
웹사이트: http://www.yesapt.com
연락처
김영진 (02)543-0114
