정부의 부동산 정책방향의 순기능과 역기능
▶ 중대형평형 공급 및 공공부분 역할 확대
정부는 수도권 중대형아파트 수요가 부족하다면 공급을 늘릴 수도 있다는 완화적인 액션을 취하고 있다. 작금의 부동산 문제가 분명히 수요와 공급간의 불균형에서 오는 것이라면, 종전의 세제규제나 수요관리의 범주를 넘어, 공급확대책도 배제하지 않겠다는 뜻이었다. 문제는 그 대안으로 거론되는 방법론들이다.
① 재건축규제완화책(소형평형의무비율완화, 용적률 규제 등)
강남권 중대형평형 공급확대에 도움을 줄 유력한 재건축규제완화책으로 거론되고 있는 것들은 소형평형의무비율완화와 용적률 규제 완화다. 일단, 소형평형의무비율에 걸려있는 반포저밀도지구나 둔촌주공, 가락시영 등 일부 저층 재건축단지들과 용적률규제로 1:1재건축을 추진해야 하는 압구정동, 여의도, 잠원동 등의 고밀도지구 아파트들의 사업진행과 수익성에 탄력이 붙을 것으로 예상된다. 현재, 2003년9월5일이후 사업시행인가를 신청한 수도권 과밀억제권역안 재건축사업은 전체 건설예정 세대수의 60% 이상을 국민주택(전용 85㎡이하)으로 건설해야 하는데, 소형평형의무비율을 낮춰주거나, 소형평형이 전체 연면적에서 차지하는 비율(현재 50% 이상)을 줄여주게 되면 중대형평형 공급에 숨통이 트일거란 얘기다. 하지만, 지금도 전체 강남권(강남/서초/송파구)역 아파트 중 25.7평형을 넘는 가구는 82,668가구다. 즉, 강남권 총 가구수(222,444가구)의 1/3수준인 37.7%로 결코 작은 포션이 아니란 뜻이다. 그리고, 투기과열지구 재건축조합원 분양권 전매 제한조치로, 사실상조합원분의 매매가 불가능한 형편이라, 물량을 늘려준다해도 당장 강남에 진입하고자하는 신규주택수요자들이 혜택을 보기엔 상당한 시일이 걸릴 것으로 예상된다. 특히, 재건축은 일정정도 불패신화가 만연해 있어 자칫 고삐를 풀어주다가는 재건축발 집값 상승세 재점화란 고질적 문제를 피할 수 없게 된다. 때문에 투기수요가 달라붙지 못하도록 그에 대한 대책이나 개발이익환수에 대한 내용도 병행될 필요가 있다.
② 25.7평이상 판교 중대형평형 공급확대 및 공영개발론
개발계획 수정을 통해 판교신도시에 중대형평형 공급물량을 늘리는 방안도 검토되고 있다. 현행‘택지개발업무처리지침 13조’는 신도시에 들어설 공동주택의 평형별 공급규모는 전용 18평이하 30%이상, 전용 18~25.7평이하 60%이상, 전용 25.7평이상 40%미만으로 규정한 상태다. 하지만 20% 범위내에서 배분비율을 조정할 수 있기 때문에 판교의 25.7평이상 중대형평형 공급확대론이 고개를 들고 있다. 그러나 판교 25.7평이상 주택규모는 6,640세대(분양-6343,임대-297)에 불과해 20%가 늘어난다하더라도 시장의 공급안정에 긍정적 역할을 미치기엔 부족한 면이 많다. 그리고 공영개발론의 역기능도 만만찮다. 물론, 공영개발 전환이 결정된 상태는 아니고, 구체적 레이아웃이 결정된 바도 아니지만, 판교공영개발관련 언급으로 청약시장이 혼란에 빠진 것만은 사실이다. 주공이나 지자체가 판교를 공영개발할 경우, 원가가 공개되는 등 분양가 인하와 투명성은 보장될지 모르나, 이는 시장에 또 하나의 판교로또를 키우는 일이 될 것이다. 중대형평형 분양가 규제로 단기적인 시장 안정을 꾀할 순 있겠으나, 장기적으론 청약자들을 분양가 차익에만 더욱 더 매달리게 만들고, 오히려 주변 대체수요만 양산시키는 폐해를 낳을 것이다. 두 번째, 주택시장의 시장기능을 약화시킬 가능성이 높다. 셋째, 공영개발의 방식으로는, 주공이나 지자체가 지어서 분양방식으로 순수 공급하던지, 중형임대인 297가구를 좀더 확대해 양을 늘리던지, 그도 아니면 전면임대로 공급해 분양전환하거나, 영구임대로 가던지, 아니면 땅은 국유로 하고, 건물만 분양하던지 여러 가지 방향이 추측되고 있다. 어떤 방향으로 가던, 공급시기가 늦어질 것만은 자명한 상황이다. 정부가 추진하는 이런 공영개발 방식은, 결과적으로, 소득양극화, 저금리, 대체수요, 대형APT 공급 부족을 해결하기엔 역부족이라고 생각한다. 강남대체신도시 추가개발이 뒷받침되지 않는한 오히려 주거환경이 뛰어난 강남과 주변지역의 주택수요는 앞으로도 꾸준하게 증가하고, 판교발(發) 주택가격의 폭등 재현이란 악순환은 피할 수 없는 문제가 될 것으로 보인다.
③ 공공기관 이전부지 활용
개별공공기관들의 구체적 이전시기는 이전 협약의 내용에 따라 다르겠지만 2005년부터 혁신도시 입지선정, 기본계획 마련 작업을 본격화해 2012년까지 공공이전 및 혁신도시 건설을 완료한다는게 정부 스케줄이다. 그러므로, 혁신도시로 이전한 공공기관들의 이전부지를 활용하겠다는 방안은 상당히 장기적인 시간이 요하는 포석이 될 수밖에 없고, 당장 현 주택시장의 문제 해결에 큰 도움은 못될 것이다. 그리고 176개 공공기관부지 중 알짜 개발부지가 많은 것이 사실이지만, 현재 모두 업무용지인데다 택지개발지구 내여서 도시계획 변경이 만만치 않고, 정부의 매각방침에도 불구하고, 대부분의 공사들이 수도권에 본사를 남겨두길 원하는 것도 문제다.
▶ 세제보완을 통한 거래투명화와 투기수요 억제조치
① 종합부동산세 개정
종합부동산세란, 개인이 보유하고 있는 전국의 토지와 주택을 합산, 과다 보유자들에 대해 고율의 누진세율을 적용해 부과하는 국세개념으로, 현재, 종부세의 주택부과대상은 9억원이고, 세부담증가 상한선은 50%다. 하지만, 종부세법에 대한 개정논의가 급물살을 타면서, 기준시가 하향조정을 통한 부과대상 확대, 세부담 상한선 상향조정, 세율 인상대책이 논의되고 있다. 그러나, 위에서 언급한 문제 외에도 임대사업자, 인별과세로 인해 부부간증여와 공동등기, 과세 기준을 이용한 포트폴리오 등, 빠져나갈 구멍이 상당히 많기 때문에 이에 대한 고려가 필요하다고 본다. 아직까지, 여야의 합의가 지지부진해 국회통과가 쉽지 않아 보이지만 투기목적과 거리가 먼 1가구 1주택자, 노인층에 대한 비과세 배려, 서울의 22개 자치구가 종합부동산세의 폐지를 요구하는 권한쟁의 심판을 헌법재판소에 청구했다는 점에서 여러 가지 보완점들이 꼭 마련돼야 하겠다.
② 투기지역 탄력세 부과 검토
2007년 전국적으로 실가과세가 되면 현행 투기지역의 실가과세는 실효성이 없게 되기 때문에 투기지역의 탄력세율 부과 방침이 설득력을 얻고 있다. 탄력세율은 15% 범위내에서 세율을 상향조정 할 수 있어 탄력세율이 적용될 경우 3주택자는 중과세율(60%)에 15% 포인트를 합해 모두 75%의 양도세율이 적용되며 여기에 주민세 10%까지 가세하면 총 82.5%를 세금으로 내야 한다. 사실상 양도차익의 대부분이 세금으로 환수되게 된다. 시행과 관련된 세부 규정 자체가 소득세법시행령만 바꾸면되기 때문에 도입자체는 어렵지 않으나, 정부가 애초계획했던 보유세는 높이되 거래세는 낮추겠다는 로드맵과 전면배치되고, 세금이 무서워 장기보유로 돌아서게 되면, 매물부족현상이 더욱더 심화되는 등 부작용도 우려된다.
▶ 투기이익/개발이익환수 강화
당정은 신도시 개발이나 재개발ㆍ재건축 등으로 발생하는 이익의 상당부분을 환수하자는 데 의견을 같이하면서, 8월 종합대책에 5ㆍ4대책의 근간인 기반시설부담금제 강화안을 포함 시킬 가능성이 높아졌다. 특히 지방시장은 혁신도시, 행복도시, 기업도시 등 개발재료가 풍부해 토지시장을 안정시키기 위해서는 토지로 인한 불로소득의 기대를 차단하는 것이 필요하며, 이를 위해서 보다 근원적으로 개발이익 환수를 위한‘기반시설부담금제의 재정비’가 앞당겨질 확률(본래 2007년 재정비 예정이었음)이 크다. 거론되고 있는 기반시설부담금제 대상은 국토의 이용 및 계획에 관한 법률(국토법)이 규정한 택지개발지역과 주변지역, 그린벨트 해제지역, 대규모 개발예정지를 넘어서 도시내 모든 건축물로 범위가 확대될 전망인데, 이같은 내용이 여론의 지지를 담보하려면 기반시설부담금의 활용처가 도시주민의 삶의 질을 높이는 방향에 반드시 일조해야 할 것이다. 도로와 지하철, 공원, 상·하수도, 학교, 도시계획 미집행시설, 납골당 등 모든 공공시설로 다양화할 필요가 있다. 또 기한이 만료돼 2004년 1월부터 효력이 정지된(비수도권은 2002년 1월부터)개발부담금제를 한시적으로 부활시킬 가능성도 배제할 순 없다. 하지만, 토지초과이득세는 이미 위헌 결정이 난 상황이어서 도입은, 불가능 할 것으로 보인다. 일단, 상기조치들은 불로소득의 환수, 투기억제 효과에 도움을 줄 수 있겠지만, 가격전가로 인한 분양가 상승이 불가피할 전망이며 재건축시 임대아파트를 의무적으로 짓게 한 개발이익환수제와 함께 시행되면 이중부담 논란이 심화될 확률이 크다.
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