토지정의 정책토론회, 부동산 문제의 원인과 해법
사회: 남기업 박사(토지정의시민연대 사무국장)
발제Ⅰ: 지대조세제: 사회경제 정책의 헌법 박창수(토지정의시민연대 정책위원)
발제Ⅱ: 국토보유세: 부동산 정책의 헌법 - 매입지가의 원리금만 보장하면 된다. 김윤상(토지정의시민연대 공동대표, 경북대 행정학과 교수)
토론: 김남근 변호사(참여연대 협동사무처장)
유시민 의원(열린우리당)
장상환 교수(민주노동당 진보정치연구소장, 경상대 경제학과)
각 발표자와 토론자의 발언을 요약하면 다음과 같다.
발제Ⅰ: 부동산 문제를 해결할 수 있는 단ㆍ중ㆍ장기 해법
첫 번째 발제에 나선 박창수 위원은 먼저 현 부동산 문제의 진정한 원인이 자칭 시장주의자들이 말하는 공급부족이 아니고 불로소득을 노리는 투기적 가수요라는 점을 여러 가지 자료를 가지고 분명하게 설명하였다.
각종 자료와 통계는 문제의 원인이 공급부족이 아니라 투기적 가수요에 있음을 말하고 있다.
박창수 정책위원이 그 근거로 제시하는 자료는 3가지로 요약된다. 첫째로, 국세청이 지난 2000년부터 올해까지 부동산가격이 급등한 서울 소재 9개 아파트단지의 거래량을 분석해 본 결과, 전체 거래량 2만 6821건 중 3주택 이상 보유자의 취득건수는 1만 5761건으로 무려 전체의 58.8%에 이르는 것으로 나타났다고 보고 했다는 것이다.
그리고 두 번째 근거는 매매가 대비 전세 비율이 사상 최저치로 내려갔다는 데에서 잘 나타난다. <중앙일보> 조인스랜드와 부동산 114에 따르면 서울 강남구의 매매가 대비 전세가 비율은 2001년 51.4%에서 6월 16일 31.7%로 떨어졌으며 분당은 34.4%, 용인도 32.6%에 불과하다고 발표했다.
세 번째 근거로 서울 강남권과 경기도 분당, 용인 지역의 올해 주택담보 대출의 급상승에서 잘 나타난다. 이 지역에서는 지난해 말과 비교할 때 7.9%늘어났는데 이는 다른 지역의 증가율보다 세 배 가까이 된다는 점, 특히 올 들어 강남, 분당, 용인의 주택담보 대출 증가액은 전국 증가분의 43%를 차지한다는 점, 같은 기간 전국 평균 집값상승률이 1.6%였던 데 반해 이 지역 집값은 8.4%올랐다는 점 등이 공급부족이 부동산문제의 진정한 원인이 아니라는 점을 보여준다는 것이다.
한마디로 다주택 소유자들이 경쟁적으로 대출을 받아서 강남, 분당, 용인 등지의 아파트를 사재기 하고 있고, 그렇기 때문에 주인이 살지 않는 빈집이 넘쳐나게 되며, 그것의 결과로 전세가격은 유례없이 안정될 수밖에 없는 것이다. 따라서 현 부동산 문제의 주된 원인은 공급부족이 아니라 투기적 가수요인 것이다.
부동산 대책의 원칙: ① 토지보유세↑ 건물분 재산세↓, ② 부동산 보유세↑ 거래세↓, ③ 토지보유세를 강화하는 만큼 타 조세 감면
박창수 정책위원은 부동산 대책 원칙으로 먼저 토지보유세는 강화하고 건물분 재산세는 내려야한다는 것을 제시하였다. 이런 원칙의 이유로 그는 부동산 투기는 시간의 경과에 따라 가치가 하락하는 건물이 아니라, 오히려 가치가 상승하는 토지에 있다는 것과, 토지보유세를 강화하면 토지의 효율적 이용도가 증가하지만 건물분재산세를 상승시키면 건물의 신축ㆍ개조활동이 위축되기 때문이라고 주장하였다. 다시 말해 건물분 재산세를 내리면 건설경기를 오히려 살릴 수 있다는 것이다. 그는 미국의 피츠버그와 해리스버그 시가 이렇게 하여 좋은 성과를 보았다는 예를 설명하였다.
또한 박창수 위원은 거래에 대한 세부담은 경감시키고 보유에 대한 세금은 늘리는 것을 원칙으로 삼아야 한다고 주장하였다. 거래에 세부담을 증가시키면 거래가 위축되지만 보유에 대한 세금을 증가시키면 거래가 촉진되어 결국 부동산시장이 실수요자 중심으로 재편될 것이라고 주장하였다.
그리고 박창수 위원은 토지보유세를 강화하는 만큼 생산과 유통에 부과하는 조세는 감면해야하는 것을 원칙으로 삼아야 한다고 주장하였다. 이런 원칙하에 박창수 위원이 제안한 단ㆍ중ㆍ장기 대책은 다음과 같다.
단기대책 ① : 현 정부 임기 내 토지보유세 실효세율을 1%로 추진해야한다.
박창수 위원은 정부의 5.4 부동산 대책이 거래세를 보유세 중심으로 전환하는 목표와 일정표를 제시한 측면에서 우수하였지만, 시장에서 평가를 못 받고 있는 이유는, 그것의 목표가 차기, 차차기 정부에나 실현되기 때문에, 시장참여자들이 보기에 이 정책의 실현 가능성이 없어 보였기 때문이라고 지적하였다. 그렇기 때문에 현 정부 임기 내에 토지보유세 실효세율 1%를 추진해야한다고 주장했다.
단기대책 ② : 종합부동산세 부과기준을 기준시가 9억원에서 6억원 이하로 조정하고, 세금인상선 전년대비150%를 폐지해야한다.
발표자는 본래 정부가 종합부동산세를 도입하려고 하는 이유는 부동산 부자의 보유세 부담을 높여 과다 보유를 억제하겠다고 했는데, 이것이 재경부 논의과정과 국회의 입법과정에서 상당히 후퇴하였다는 것을 지적하였다. 따라서 그는 종합부동산세 기준을 기준시가 9억원에서 6억원 이하로 조정하여 부과 대상을 확대하고, 종합부동산세 세금인상 상한선(전년도 재산세 납부액의 150%)을 폐지해야한다고 주장했다.
단기대책 ③ : 판교 등 신도시건설 = 토지공공임대ㆍ건물민간분양
기업도시ㆍ행정도시 = 토지공공임대ㆍ지대환수방식
마지막 단기대책으로 박창수 정책위원은 판교 등 신도시건설에 토지만 공공기관이 임대하고 건물은 민간이 건설하여 분양하는 “토지공공임대ㆍ건물민간분양”방식을 제안하였다. 발표자는 투기는 기본적으로 건물이 아니라 토지에서 발생하는 것임으로 건물까지 임대하는 공영개발방식은 지나치다고 보는 것이다. 그는 만약 건물까지 공공기관이 임대하면 정부비대화, 주택의 품질저하, 입주자의 건물관리소흘 등의 문제가 발생한다고 지적하였다. 여기에 더하여 발표자는 초기의 토지수용비용은 연기금을 투입할 것을 제안하였다. 그렇게 하더라도 토지임대료를 확실하게 환수할 수 있기 때문에 투입자금의 회수의 안정성이 높다는 것이다.
또한 발표자는 기업도시ㆍ행정도시에 “토지공공임대ㆍ지대환수” 방식을 도입할 것을 주장하였다. 과거 신행정수도 건설 공약이 나온 이후 충청권의 지가가 급등했고, 이렇게 되면 한편으로는 토지투기와 토지불로소득으로 인한 사회문제가 발생하고 또 한편으로는 신행정수도 건설에 필요한 토지를 매입 또는 수용하는 데 엄청난 비용이 추가된다는 것이다. 그러나 앞으로 행정도시나 기업도시 등을 건설하고자 할 때, 입지 토지에 대해 “토지공공임대ㆍ지대 환수” 방식을 실시하면 이런 문제를 해결하면서 도시 건설을 바람직하게 할 수 있다는 것이다.
중기대책: 패키지형 조세개혁 = 토지보유세↑ & 부가가치세ㆍ근로소득세ㆍ법인세↓
2008에서 2017년까지 토지보유세 실효세율을 3%로 강화하고 타조세 감면
발표자가 제안하는 중기적 대책은 2017년까지 토지보유세 실효세율을 3%로 올리고 생산과 유통에 부과되는 다른 세금, 예컨대, 부가가치세ㆍ근로소득세ㆍ법인세 등을 감면하는 정책을 추진해야한다는 것이다. 이렇게 되면 토지의 효율적 이용도는 높아지고 투기적 목적으로 시장에서 퇴장되었던 토지가 시장에 재등장하게 되어 토지공급이 확대되며, 생산과 유통에 부담을 주는 세금을 감면하게 되어 투자와 생산의 활성화, 고용확대가 발생할 수 있다는 것이다.
장기대책: 지대조세제 = 토지불로소득 완전환수ㆍ노력소득 감면
박창수 위원은 장기대책으로, 정부가 부동산문제의 핵심인 토지불로소득을 완전 환수하는 반면, 다른 세금은 그만큼 감면하는 “지대조세제”를 궁극적인 지향점으로 삼아야 한다고 주장하였다. 그는 천부적 자원인 토지에 대한 평등권을 인정하는 것이 정의의 원리에 정확히 부합하는데, 이를 가장 잘 구현할 수 있는 방안이 바로, “지대조세제”라는 것이다. 다시 말해, 지대조세제는 토지에서 나오는 가치인 지대를 조세로 국가가 환수하여 국가의 최우선 공공경비로 사용하고 다른 세금은 감면하는 방법이다. 그는 이런 방향의 개혁이 경제적 효율성ㆍ형평성ㆍ환경친화성 모두를 만족시킬 수 있는 대안이 될 수 있다고 주장하였는데 각 항목의 제목만 간단히 언급하면 다음과 같다.
<지대조세제의 형평성>
■ 토지 가치 공유를 통한 평균 지권(平均 地權) 구현 ■ 모든 토지에서 토지실수요자가 토지를 소유하게 하는 경자유전(耕者有田)화를 통한 토지 분배의 평등화 촉진 ■ 노동자가 노동의 대가를 모두 받는 ‘노동 정의’ 실현 촉진 ■ 종업원 지주제 강화를 통해 주식회사에 대한 노동자 소유 촉진, 노동자 겸 자본가 등장, 노-자 대립 소멸 촉진 ■ 집값 절반 인하, 서민의 ‘내 집 마련의 꿈’ 달성 촉진
<지대조세제의 효율성>
■ 생산 의욕과 생산 활동 촉진 ■ 토지의 최선 사용 촉진 ■ 신기업 창업 촉진
<지대조세제의 환경친화성>
■ 환경친화적 철학 ■ 스프롤 억제, 녹지(綠地)와 같은 오픈 스페이스(open space) 보존
발제 Ⅱ: 국토보유세 = 단기간에 토지투기를 원천적으로 제거하는 방법
김윤상 교수는 앞의 박창수 정책위원의 발제에 동의하면서도, 투기의 원천인 불로소득이 완전히 환수될 때까지는 투기가 사라지지 않음을 지적하고, 지금 당장 투기를 제거할 수 있는 방안으로 매입지가의 원리금만 보장하는 “국토보유세”를 제안하였다. 그가 말하는 국토보유세는 매입지가 이상의 (이하의) 토지가치는 환수 (보상)하는 토지보유세의 일종이다.
김 교수가 주장하는 국토보유세의 과표와 세율은 다음과 같다.
△ 과표: 토지임대가치(즉 지대) - 매입지가에 대한 이자
△ 세율: 100%
이렇게 되면 토지의 이자보다 높아진 지대는 매년 환수되기 때문에 투기는 전혀 일어날 수 없다는 것이다. 그는 이러한 국토보유세의 장점으로 다음을 지적하였다.
- 토지가격이 상승하지 않기 때문에 토지불로소득이 0이 된다.
- 지가는 늘 일정하게 유지된다.
- 자발적인 자유 거래를 방해하지 않고, 시장에 실수요만 나타나도록 하기 때문에 시장친화적이다.
- 매입지가의 원리금을 보장함으로 토지매입자의 재산권 침해가 없다.
- 토지에 관한 개발이익의 환수와 개발손실의 보상이 하나의 장치로 해결된다.
- 일시에 그리고 전국적으로 실시할 수 있는 안전한 제도이다.
- 정책의 지속성에 대한 국민의 신뢰가 있다면, 실시 예고만 하여도 즉시 효과가 난다.
한편 김윤상 교수는 전국 토지의 지대총액보다 이자총액이 더 큰 경우가 있을 수 있는데, 이럴 때는 매입지가를 확정하여 등기부에 기재해 두기만 하고, 지대총액이 이자총액을 상회할 때까지 기다린 후 조세 징수를 시작하면 된다고 주장하였다. 국토보유세의 효과인 토지불로소득 제거와 지가 안정은, 국민이 정책 의지를 의심하지만 않는다면, 실시 예고만으로도 확실하게 나타난다는 것이다.
이상의 발표에 대한 토론자들의 토론은 다음과 같다.
토론 Ⅰ: 김남근 변호사
김남근 변호사는, 참여정부의 부동산 정책의 실패가 투기억제책에서는 ‘느림보’로, 공급확대정책은 ‘날쌘돌이’로 대응했기 때문이라고 주장하였다. 형식적으로는 참여정부의 부동산 정책이 공급강화정책과 투기수요억제정책을 모두 실시하여 균형 잡힌 부동산정책을 추진하는 모양새는 갖추었으나, 실제추진에 있어서는 투기수요억제정책은 정부내부에서 청와대와 건교부ㆍ재경부간의 이견과 국회에서의 야당의 반대로 추진이 지연되고 내용이 변색되어, 실제로 현재 투기수요억제정책이 실천되고 있는 것은 기존에 이미 갖추어져 있던 양도소득세 중과세 이외에는 거의 없는 실정이고, 공급측면의 신? 돕?개발정책은 채 토지보상과 택지정리도 되지 않은 판교를 2005년 봄부터 분양을 실시하겠다고 할 정도로 너무 급하게 추진되는 상황이라는 것이다.
이와 같은 진단 하에 김남근 변호사는, 신도시개발이나 강북재개발 과정에서 개발이익을 환수하고 그 주변의 개발이익도 환수할 수 있는 일정한 개발이익 환수제도가 만들어지기까지 최대한 현재와 같은 주택개발방식은 유보하여야 하는데, 그 이유는 그렇지 않았을 경우에 이 물량이 투기자들의 수중에 떨어질 확률이 크다고 보기 때문이다. 그리고 개발방식도 현재와 같이 택지개발을 끝내고 민간에게 택지를 분양하여 민간이 아파트분양을 하는 방식이 아니라, 공공이 택지개발에서 아파트의 분양 내지 임대까지 책임지는 공영개발방식이 되어야 한다고 주장하였다.
토론 Ⅱ: 유시민 의원
유시민 의원은 사견을 전제로, 부동산 대책으로 먼저 투기적 가수요를 제거하여 수요 관리를 하고 그 다음에 실수요자를 위한 공급확대를 해야 한다고 주장하였다. 또 공공성을 강화하고, 부동산 소유구조 통계를 내실있게 공개하고, 종부세의 경우 실효세율을 높이는 등 실질적으로 강화하며, 양도소득세를 강화하면서, 그 대신 취득·등록세는 내려야 한다고 주장하였다. 그리고 현실적으로도 보유세를 강화할 수밖에 없다고 언급하였다.
토론 Ⅲ: 장상환 교수
장상환 교수는 박창수 위원이 제안한 방안, 토지분 보유세는 강화하고 건물분 재산세는 낮추는 방안, 보유세를 현 임기내에 1%로 올리고 거래세는 인하하는 방안, 그리고 종합부동산세 부과기준을 기준시가 9억원에서 6억원 이하로 조정하고 종합부동산세 인상 상한선을 전년대비 150%로 하는 것을 폐지하는 안에 방안에 대해서 원칙적으로 동의하였다. 그러면서도 2017년까지 토지보유세를 3%로 올리는 것에 대해서는 농지의 경우를 들어 세금이 지나치게 높아질 것에 대해서 우려를 표명하였다. 또한 장상환 교수는 박창수 위원이 제안한 “토지공공임대ㆍ건물민간분양” 방식에 대해서 토지뿐만 아니라 건물까지 임대하는 것이 더 타당하고 효과적이라고 주장하였다.
또한 장상환 교수는 김윤상 교수의 국토보유세에 대해서 동의하면서 공시지대를 어느 것으로 할 것인가에 대해서 문제점을 지적하였다.
그리고 장상환 교수는 현재는 강력한 ‘토지ㆍ주택 공개념’을 도입해야하는 시점이라고 보고, 이를 실시할 수 있는 방안으로 1가구 1주택 이외 주택 소유 금지, 분양권 전매 금지, 공공주택의 공급확대, 민간주택의 규제강화 등의 대책을 주장하였다.
토지정의시민연대
연대단체(17개): 경제정의실천 시민연합, 균형사회를 여는 모임, 민들레공동체, 보은예수마을, 복음적 사회선교를 위한 새벽이슬, 생명평화연대, 성경적 토지정의를 위한 모임, 예수원, 작은손길, 전국철거민협의회, 주거권 자유를 위한 시민연대회의, 코람데오선교회, 하남YMCA, 한국YMCA전국연맹, 한국빈곤문제연구소, 헨리조지 연구회, 환경정의
웹사이트: http://www.landjustice.or.kr
연락처
02-736-4906
올인원 PR 플랫폼
기자 발굴부터 성과 측정까지 PR 업무 시간을 절반으로
-
2009년 8월 26일 16:46
관련 분야
