한국기업평가, ㈜센트럴시티 기업어음 A1으로 신규 평가
한기평은 금번 신용등급의 주요 평정요인으로서 임대사업자로서 입지적 강점에 기반한 수익안정성이 확고한 점과 우수한 현금창출력과 재무상태를 견지하고 있는 점, 최근 신세계 그룹 편입에 따른 긍정적 효과 등이 종합적으로 감안되었다고 전했다.
㈜센트럴시티는 1977년 설립되어 서울 서초구 반포동 소재 보유 부동산을 활용하여 부동산임대 및 자동차 정류장업을 주력사업으로 영위하고 있다. 주된 수익을 구성하는 임대사업 부문의 경우 2000년 영업을 개시(20년 임대계약 체결)한 신세계백화점 강남점을 포함하여 메리어트호텔(자회사인 센트럴관광개발이 운영), 지하철 3호선 등을 대상으로 수익이 발생하고 있으며, 기타 주차장, 휘트니스, 연회장 운영 등의 사업을 영위하고 있다. 한편, 2012년 10월 ㈜신세계가 ㈜센트럴시티 지분의 60.02%를 인수하는 계약을 체결하면서 신세계 그룹으로 편입되었다.
한기평은 서울 반포동에 소재한 ㈜센트럴시티의 사업지는 지하철 3, 7, 9호선이 연결되는 환승역세권에 위치하고 있고, 서울고속터미널, 사평로, 신반포로 등을 활용한 차량접근성도 용이한 구조로 1일 유동인구가 70만명에 이르는 강남의 핵심상권인 가운데, 신세계백화점, 메리어트호텔 등 안정된 수익창출력이 유지되고 있는 상업시설로 집적되어 있어 우수한 사업안정성을 확보하고 있다고 판단했다. 이에 더해 ㈜센트럴시티 사업지 내 입점한 신세계 강남점의 경우 ㈜신세계의 매출 및 EBIT기여도 측면에서 각각 20%, 30%를 상회하는 비중을 구성하고 있는 등, 신세계 영업실적 면에서의 강남점의 중요성은 신세계 그룹 내 ㈜센트럴시티의 사업·전략적 중요성을 높게 평가할 수 있는 근거로 작용되고 있다고 평했다.
재무적으로는 핵심상권에 위치한 부동산을 활용한 임대업 특성상 60%에 달하는 EBITDA마진을 시현하면서 우수한 이익창출력을 견지하고 있으며, 이를 바탕으로 연결 기준 총차입금/OCF 등의 커버리지 비율은 2배수 미만의 우수한 수준을 나타내고 있다. 또한, 2012년 9월 말 장부가액 기준 1조 6천억원을 상회하는 토지 등 양질의 자산가치를 바탕으로 부채비율, 차입금의존도 등 안정성지표도 50.9%, 5.2% 수준으로 전반적인 재무상태와 재무적융통성 또한 우수한 수준으로 분석했다.
한편, 2012년 10월 ㈜센트럴시티를 인수한 ㈜신세계는 국내 수위의 백화점 사업자로서 우수한 사업역량과 재무상태 등을 바탕으로 우수한 신용도를 확보하고 있다. 신세계 그룹으로 편입되면서 ㈜센트럴시티는 ①주된 수익원인 신세계 강남점과의 사업적 긴밀성 강화, ②유휴부동산 개발을 통한 수익력 제고 가능성, ③대외신인도 제고에 따른 재무적 융통성 보강 등의 긍정적 효과가 예상된다고 분석했다. 이에 더해 상기한 바와 같이 신세계 영업실적에서 강남점 비중을 감안할 때 신세계 그룹 내 ㈜센트럴시티의 전략적 중요성도 높은 수준으로 판단되어, 금번 신세계 그룹으로의 편입은 ㈜센트럴시티의 크레딧 측면에 긍정적으로 작용할 것으로 평했다.
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