내집마련정보사, 한나라당 `부동산안정 정책제안서'의 시장 파급 효과 예측
투기억제 카드로 제시한 주요 대안으로는 분양권 전매 전면금지, 2006년 공공부문 아파트 후분양제 시행(민간부문은 2010년까지), 종부세 세대별 합산과세 및 1가구 2주택 누진세율 적용, 부동산 등기때 실거래가 등재 의무화, 공공부문/공공택지 분양원가 공개, 기반시설부담금제 부과 강화, 판교 공영개발 시범시행, 신도시추가건설, 뉴타운 개발특별법 제정(사업절차 간소화), 대규모 렌털타운 조성 등, 부동산 시장에 빅뱅을 몰고 강력한 규제책이 대부분 포함된 상태다.
분양시장에 큰 파급력을 미칠 분양권전매 전면금지안은 현재 투기과열지구에만 적용되고 있는 분양권 전매 금지 조치의 전국적 확대 방침을 말하는 것으로, 외환위기 이후(99년 3월) 전매제한제도 폐지의 6년만의 부활을 뜻한다. 일단, 전매 전면금지안이 현실화되면, 시장에 미치는 폐해가 더 클 것으로 예상된다. 물론, 문제가 되고 있는 지방의 고분양가 행진은 제동이 걸릴 것으로 보여지지만, 혁신도시, 행복도시, 기업도시 등 지방화시대를 맞아 활기를 얻고 있는 지방분양시장은 큰 타격이 예견된다. 2004년 11월 일부 지방도시 투기과열지구(부산·대구·광주·울산·창원·양산)의 탄력운용 시행이 무의미해지는 데다, 구도심에서 신도심으로, 소형평형에서 중대형평형으로 갈아타려는 수요를 제외하면, 수도권에 비해 청약자가 충분한 편이 아니라서 청약지별 차별화·양극화 현상은 더욱 심화될 것이다. 즉, 전체적인 분양시장의 탄력성이 확 떨어질 수도 있다. 지금도 분양시장이 썩 좋은 편이 아니고, 투기과열지구 지정을 통해 분양시장을 조율할 수 있는 데, 굳이 무리하면서까지 분양시장을 숨죽여 놓을 필요는 없을 것이다. 자칫 시장이 완전한 침체로 빠지면, 다시 원상복귀시키는 일도 만만치 않을 것이기 때문에 시장을 고려해 신중히 취해야할 조치로 보인다.
반면, 1가구 2주택부터 종합부동산세와 양도소득세를 중과세하고, 개인별, 항목별로 부과돼 온 종부세를 가구별로 합산세 과세하는 한편, 1가구2주택부터 누진세율을 적용키로 한 점은 과열될 시장을 진정시킬 긍정적인 효과가 더 큰 것으로 생각된다. 1가구1주택자 등과 같은 실수요자 제외한 추가주택 소유자에게 소유한 만큼 거두겠다는 공평과세 원칙에 위배되지 않는데다, 인별과세로 인해 부부간증여와 공동등기로 피해갈 수 있는 구멍을 어느 정도 막았다는 점은 참신하다.
부동산 등기 때 실거래가 등재 의무화는 실거래가를 모든 일반인이 알 수 있도록 시장에 공개하는 것을 뜻해, 내년부터 실거래가로 계산될 취·등록세 뿐만 아니라, 양도세 실가과세까지 앞당길 수 있을 것으로 보인다. 특히 거래세 뿐만 아니라, 재산세, 종부세, 상속세, 증여세의 과세형평 향상에도 적지않은 기여를 할 것으로 기대된다. 게다가, 부동산담보대출과 관련된 금융부분이나, 자산가치 상승에 대한 기대이익 등이 모두 공개되는 것이라 부동산 가수요나 투기에 대한 진정효과를 가질 수 있을 것으로 여겨진다. 단, 급격한 세부담을 고려해 일정부분 세율에나 과세체계에 대한 고려도 보완되어야 할 것이다.
분양원가 공개는 단기적인 가격하락효과, 고분양가 차단에 효과가 있으나, 분양가 자율화 포기, 건설경기위축과 공급위축, 장기적으로 집값 급등 요인으로 자리 잡을 수도 있다.
그리고 공공부문의 2006년 후분양제 시행은 2007년에서 1년 앞당겨지고, 민간부문도 2012년에서 2010년으로 2년 앞당기겠다는 것으로 후분양제를 향한 전체 로드맵이 크게 바뀐 것은 아니니 시장에 큰 무리는 주지는 않을 것으로 보여진다. 이미 건설사 들은 브랜드 파워 기르기 등 이에 대한 준비를 실행에 옮기고 있기 때문이다.
토지공개념과 관련된 기반시설부담금제 부가강화는 개발이익 환수의 기준을 객관화하기 어렵다는 점, 개발자의 효율적인 개발과 개발의욕(고(高)리스크, 고(高)수익)을 꺾어 결국은 개발이 더뎌지고, 효율적인 개발을 어렵게 만들 수도 있다는 점이 문제점으로 지적할 수 있다.
수도권의 주택수요를 충족시키기 위한 신도시 추가건설이나 공공택지의 중대형 평수 공급확대는 강남권의 신규주택수요를 저지하고, 강남주택수요를 분산하며, 장기적인 수급대책이란 점에서 가장 좋은 대안으로 분석된다.
3년 이상 8년 미만 자경농지에 대한 토지수용으로 주변의 다른 농지를 매입하는 `대토(代土)'의 경우 토지 가격 상승을 부추기는 주요인이었으나, 이에 대한 양도세 비과세 혜택 제외조치가 가시화되면 시장 진정효과가 클 것으로 예상된다.
이번 한나라당의 정책대안은 부동산 문제를 국민경제 최대 현안으로 놓고 고심했다는 흔적이 역역해 보인다는 점에서 효율적인 대안으로 해석할 수 있으나, 정책방향의 큰 틀 속에서 해법과 각론으로 거론된 몇몇 대책들은 시장의 순기능과 역기능이 함께 공존하고 있으므로, 예단하거나 밀어붙이기식 보다는 부동산시장에 미치는 영향력의 경중을 잘 따져봐야 할 것으로 보인다.
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