민주당성명-부동산 문제에 대한 민주당 입장과 대책
우리 경제는 저금리와 420조에 이르는 시중 부동자금으로 자산 인플레의 화약을 안고 있는 상황에서 각종 개발계획을 마구잡이식으로 발표해서 전국토를 투기장으로 만들고 있다. 아파트 시장의 자연스런 변화를 읽지 못한 채 중대형 공급을 악화시키고 수요억제에만 매달린 결과 집값 폭등을 가져왔다.
국민들은 하루빨리 부동산가격이 안정되길 바라고 있다. 그러나 지금까지 정부와 정치권이 내놓은 임기응변식의 대책들은 자칫 서민가계의 부담증가와 국가경제의 발목을 잡을 수 있다는 사실을 간과해서는 안된다.
민주당은 그동안 부동산 문제를 치유할 수 있는 근본적이고도 종합적이며 시장친화적인 대책들을 준비하고 있다. 이는 과거 개발독재시절에 만들어져 지속돼온 토지 및 주택정책, 농지정책, 조세정책, 정부역할 등을 새로운 경제원리에 맞게 새로운 틀로 개혁함으로써 부동산 가격이 시장을 통해 하향 안정될 수 있도록 하고 국가발전과 전 국민의 삶의 질을 높이는 수단이 되도록 바꾸자는 것이다.
민주당은 8월중에 구체적이고 종합적인 부동산 대책을 국민들 앞에 발표할 것이다. 현재 추진중인 대략적인 내용을 소개하면 다음과 같다.
민주당 부동산 대책의 개요
1. 부동산 정책의 목표와 원칙
현재 수많은 부동산 정책들이 쏟아지고 있으나 실효성이 의문시되는 정책들도 적지 않다. 민주당은 다음과 같은 목표와 원칙에 입각해 개별정책의 타당성과 우선순위를 검증하는 절차를 밟고 있다.
<민주당 부동산 정책의 5가지 원칙과 목표>
첫째, 투기수요를 억제하고 불로소득은 철저히 환수한다
둘째, 안정적인 공급이 이루어져야 한다
셋째, 서민부담이 늘지 않아야 한다
넷째, 제도운용에 따른 사회적 비용이 적어야 한다.
다섯째, 사유재산권침해와 같은 위헌소지가 없어야 한다.
2. 쟁점별 입장
이상과 같은 목표와 원칙에 비추어, 쟁점별로 민주당이 취하고 있는 입장은 다음과 같다.
(1) 공급확대정책
부동산 가격을 안정시키기 위해서는, 공급을 실제로 확대하는 것과, 가격이 오르면 공급이 얼마든지 늘어나 가격이 떨어질 것이라는 확신을 심어주는 것이 중요하다.
가. 토지
투기의 대상은 대지나 공장용지다. 농지나 임야에 대한 투기는 언젠가 그 용도가 대지나 공장용지로 전환될 것을 기대하기 때문이다.
그런데 대지나 공장용지가 전국토에서 차지하는 비중은 고작 2%에 불과하다. 전국토의 약 65%를 차지하는 임야외에도 각종 규제에 묶여 있는 농지와 개발제한구역에 대한 규제를 합리적으로 운영하면, 토지공급은 상당부분 해소될 수 있다.
나. 아파트
강남과 같은 투기지역의 폭등은 공급차질에서 오는 부분이 크다. 소득증가에 따라 보다 좋은 주택에 대한 수요가 늘어나는 것은 자연스런 현상이다.
재건축을 전면 허용하고 용적율도 300% 이상으로 높여 공급을 대폭 늘여야 한다. 민간에 대한 소형평형 의무비율을 너무 강화하면 재건축의 유인이 없게 된다. 용적율을 높여주되 기존 입주자의 평형을 20% 이내로 제한하면 강남의 중대형 아파트를 두배 정도 늘일 수 있다.
이와 같이 공급을 대폭 늘이고 보유세를 강화하면 강남 아파트 가격도 하락으로 돌아설 것이다.
다만 이때 가격 상승의 우려가 있으므로
- 개발이익환수제를 정비한 다음 재건축을 허용하고
- 일반분양분에 대한 가격상한제를 검토할 필요.
강북의 뉴타운건설에 대해서는 원칙적으로 찬성이다. 그러나 그 방법은 개선되어야 한다. 지금과 같이 소규모개발도 어려운데 광역개발을 한다고 하는 것은 현실성이 떨어진다.
- 도시중심부의 뉴타운 건설은 도시외곽의 개발제한구역 개발과 연계하여 시행하는 것을 검토할 수 있다. 예를 들자면 도시외곽의 녹지를 도시중심부로 가져오는 대신에 도시중심부의 거주지역을 도시외곽의 개발제한구역중 환경보존가치가 떨어지는 3등급 이상의 그린벨트로 옮기는 방식으로 추진하는 것이 국토이용의 효율성과 삶의 질을 동시에 높일 수 있는 방법이 될 것이다.
신도시추가 건설은 꾸준히 추진하여야 한다.
(2) 조세정책
보유세 강화, 거래세 인하 방침을 확고하게 추진하면서 서민들의 세부담이 증가하거나 거래가 위축되지 않도록 주의한다.
가. 보유세
정부의 5.4 대책이 보유세 강화이나 목표가 차기정부, 차차기 정부에서나 실현되도록 하고 있어 시장참여자가 보기에 실현가능성을 희박하게 보고 있다.
- 따라서 현정부내에 0.5% 수준으로 인상하고 이후 2012년까지 5년간에 걸쳐 1% 수준으로 인상하도록 한다.
- 또한 일정가액 이하의 부동산보유자인 서민들에게는 조세부담 경감방안이 마련되어야 한다.
나. 거래세
현거래세는 너무 높아 담세능력에 상응하는 조세원칙에 어긋난다.
- 현 정부이내에 현행 4% 수준에서 1% 이하 수준으로 인하한다.
다. 종합부동산세
- 가구별 합산은 위헌소지가 있어 제외한다.
- 그러나 과세대상을 9억에서 6억으로 낮추고 주택과 나대지를 합산하여 종부세를 과세하는 것이 종부세의 ‘구멍’을 막는 길이다.
라. 개별세부담 상한제 폐지
- 보유세 강화를 제대로 추진하기 위해서는 50% 상한을 폐지할 필요
- 과세구간도 재조정하고 각 구간의 세율을 인상
마. 양도소득세
양도세는 정상화하는 것이 좋다. 1세대 1주택 비과세제도는 주택거래의 실거래가 파악의 장애요인이 되고 있고, 주택의 대형화 인센티브를 제공하여 주택소비의 비효율을 초래하며, 소득이 있는 곳에 과세하는 과세원칙에 위배됨.
- 1세대 1주택 비과세제도를 폐지하고 소득공제방식으로 전환하거나 새집을 구입할 경우 일정 연령까지 부과를 유예하는 것을 검토
- 이 때 중산층과 서민에게는 실제로 비과세 될 수 있도록 소득공제금액을 결정한다
- 1가구 2주택부터 중과세하자는 방안은 자칫 불가피하게 소유할 수 밖에 없는 사람들에 대한 피해우려가 있다
- 양도세 중과는 공급을 동결하는 부작용도 있을 수 있으나 아파트 재건축을 허용해도 5년 이상이 소요되어 투기수요를 억제하기 위해 당분간 중과세가 필요하다.
(3) 토지의 공공성 강화
가. 개발이익 환수
지가상승의 일정액을 환수하기 위해 제정된 ‘개발이익환수에 관한 법률’을 보다 실효성있는 개발부담금제도로 정비할 필요.
- 부과대상사업에 재건축,재개발등을 포함
- 이익환수비율도 25%에서 상향조정
나. 기반시설부담금
국토의 난개발방지와 체계적인 개발을 위해 2002년 도입된 이 제도도 내용을 구체화하는 작업이 필요
(4) 분양제도
가. 후분양제도
- 우선 공공부문에 대해 실시하고 민간 아파트의 경우 30대 건설사가 시행하는 아파트, 투기과열지구내 분양부터 단계적으로 적용
나. 분양권전매
현재의 先분양제하에서는 필연적으로 전매가 발생하고 차익을 노린 투기세력에 의해 악용의 소지가 있고 최근 지방에서도 아파트전매로 시세가 상승하고 있는 곳이 있다.
- 주택공급의 후분양제 도입시까지 분양권 전매 전면금지
다. 분양원가공개
최근 아파트 가격폭등은 분양가 규제를 폐지한 것이 주요원인 중 하나임
- 원가공개는 공공아파트, 공공택지내 민간아파트를 대상으로 우선적으로 실시한다
(5) 서민주거대책
현재의 공공택지는 주택건설업체의 폭리와 주변집값만 올리고 있음
- 공영주택 공급을 전체의 약 20%까지 확대한다. 국민임대주택의 평수규제는 소득수준 향상에 맞춰 탄력성 있게 운영한다.
- 공영주택은 관리소홀로 질이 급격히 나빠질 우려가 높고, 입주자의 소유 욕구를 감안해서, 일정기간 임대 후에 입주자에게 분양되는 임대후분양 방식을 위주로 한다.
- 환경상 보전가치가 적은 3급지 이상의 개발제한구역을 대상으로 장기종합계획을 수립하여 임대주택이 건설될 곳에 공영 또는 민영의 임대 타운이 조성될 수 있도록 한다.
(6) 부동산금융
- 대출규제를 은행권뿐 아니라 비은행권까지 확대하고
- 투기지역뿐만 아니라 비투기지역에도 2주택 이상 보유자는 대출을 금지하고
- 대출규제를 개인에서 가족으로 확대
(7) 정보
- 실거래가 등기를 의무화한다.
- 아울러 국세청, 건교부, 지차제로 분산되어 있는 부동산 관련 공시제도를 일원화한다.
- 부동산 관련정보는 개인정보보호에 위반되지 않는 범위 내에서 최대한 공개한다.
(8) 거시경제운용의 틀
금리와 같은 거시경제정책수단은 경제전반에 미치는 영향이 크기 때문에 부동산정책수단으로 사용하는 것은 무리이다. 그러나 당장은 경제가 어렵기 때문에 금리인상이 어렵지만 여건이 조금만 호전되면 향후 금리가 오를 수 있다는 신호를 시장에 줄 필요가 있다.
또한 부동자금의 흐름을 주식시장으로 돌리기 위해 간접투자상품을 포함한 장기증권투자에 세제지원을 강구할 필요가 있다.
2005년 7월 25일
민주당 정책위원회 의장 김효석
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