토지정의논평-한덕수 부총리에게 묻는다
공급확대론 다시 부활하나?
비록 “투기와 가수요 관리를 전제”로 추진한다는 단서가 붙어 있기는 하지만 이번 한 부총리의 발언은, 지난 26일 열린우리당 원혜영 정책위의장이 "강남 등 특정지역의 고급아파트를 대상으로 투기적 수요도 있지만 실수요도 존재하는 만큼 강남 대체효과가 있는 소규모 신도시를 건설하는 방안을 검토하고 있다"며 ‘강남 대체 미니신도시’건설의 필요성을 역설한 지 불과 이틀 만에 나왔다는 점에서 예사롭지 않다.
여당 내 핵심 수뇌부의 일원인 원 의장의 발언에 이어 경제부처의 수장인 한 부총리까지 중대형 아파트 공급을 공개적으로 천명하는 것으로 보아 8월 말경에 발표될 것으로 알려진 정부의 부동산종합대책 가운데 ‘중대형 아파트 공급 확대’방안이 포함될 가능성이 매우 높아 보인다.
이에 ＜토지정의＞는, 한덕수 부총리에게 정부와 여당에서 추진하고자 하는 중대형 아파트 공급의 필요성이 무엇인지 낱낱이 밝힐 것을 요구하는 바이다. 단, 한 부총리는 ‘강남벨트’ 등의 아파트 가격 안정을 위해서라거나 고급아파트에 대한 실수요를 충족시키기 위해서라는 등의 모호하고 추상적인 이유를 적시하지 말고, 구체적인 통계와 수치를 들어 답하기 바란다.
도대체 10억원 이상을 호가하는 강남벨트 소재 아파트에 대한 실수요자가 얼마나 존재하는지, 중대형 아파트는 얼마나 부족하고 몇 만 채를 지어야 하는 건지에 대한 납득할 만한 답변을 한 부총리가 해줄 것을 기대하는 것이 그리 무리한 욕심은 아닐 것이다.
대한민국 경제부처의 수장이라는 막강한 지위에 있는 한 부총리가 방금 열거한 기준들에 대한 구체적인 근거도 없이 중대형 아파트 공급을 추진한다는 것은 상상할 수 없는 일이기 때문이다.
또한 8월에 발표될 부동산 종합 대책은 사실상 참여정부의 최종판 부동산 대책으로써 부동산 투기를 통해서 불로소득을 추구하는 시장참여자들에게 확실한 신호를 줄 수 있는 가수요억제 및 불로소득 환수장치가 빈 틈 없이 들어차 있어야 한다는 공감대가 일반화되어 있는 것이 현금의 사정이다. 그럼에도 불구하고 한 부총리가 ‘중대형 아파트 공급확대’를 추진하는 배경에는 강남벨트 등의 중대형 아파트 공급부족이 최근 부동산 가격 폭등의 원인 가운데 하나라는 인식이 자리잡고 있음이 분명한 것으로 보인다.
주지하다시피 ＜토지정의＞는 이미 수차례에 걸쳐서 강남벨트 등의 ‘중대형 아파트 부족론’이 허구임을 줄기차게 주장해왔다. 그런 ＜토지정의＞가 강남벨트 등에 중대형 아파트 공급이 부족하다고 생각하는 한 부총리에게 그렇게 생각하는 이유를 묻는 것은 지극히 자연스러운 일이다.
강남에 중대형 아파트가 부족하지 않은 다섯 가지 이유
여기서 ＜토지정의＞는 한 부총리의 이해를 돕기 위해 ＜토지정의＞가 강남에 중대형 아파트가 부족하지 않다고 주장하는 이유를 요약해 보도록 하겠다.
첫째, 실수요에 의해서 특정지역에 주택 가격 상승이 일어나는 것은 급격한 인구유입이나 주택물량의 절대적 부족이 주요한 원인이라 할 것이다. 그러나 이른바 '강남벨트'라 불리는 강남, 서초, 송파구의 인구추이를 보면 90년대 후반부터 정체되거나 오히려 줄고 있음을 알 수 있다. 반면에 주택보급률은 꾸준히 향상되어 지금은 거의 90%에 육박하고 있다. 혹자는 살기 좋은 강남에 입성하려는 사람들이 많아서, 즉 실수요자가 많아서 아파트 가격이 상승한다고 주장하고 있는데 이는 터무니없는 소리이다. 불과 5년 새 '강남벨트'의 아파트 가격은 적게는 2배에서 많게는 3배 이상씩 상승하여 지금은 30평형 아파트가 물경 10억원에 이른다. 5년 사이에 노동자들의 임금이 3배 이상 상승한 것도 아니고, 로또 복권 1등에 당첨된 사람들이 수만 명에 이르는 것도 아닐진대, 대관절 10억 이상을 주고 아파트를 구입하려는 실수요자들이 대한민국 어디에서 갑자기 무더기로 솟아났다는 말인지 정녕 모를 일이다.
둘째, 이른바 '강남벨트' 등에 주택 소유 편중이 극심하다. 지난 2003년 11월 24일 행자부가 발표한 '전국 가구별 주택소유 현황'을 보면 강남(강남, 서초, 송파구)은 5만5천여 가구가 20만여 채(평균 3.67채) 주택을 소유하고 있고, 4만2천여 가구가 전국에 집을 세 채 이상(평균 5.1채) 갖고 있는 것으로 드러났다. 이 가운데 8천여 가구는 아파트만 3채 이상(평균 3.8채)을 소유하고 있었다. 더욱 놀라운 통계는 2000년 이후 서울 강남 지역의 아파트취득자의 60% 가량이 3주택 이상의 다주택 보유자라는 사실이다. 즉 다주택 보유자들이 투기를 목적으로 가격상승이 가장 높을 것으로 예상되는 강남권역에 소재한 아파트들을 집중적으로 매수한 것이다. 이들의 노력(?)은 헛되지 않아서 강남 지역의 평균 아파트가격은 2000년 1월 3억 7700만원이었지만 올 6월에는 10억 6500만원으로 무려 2.82배나 상승한 것으로 드러났다.
셋째, 이른바 '강남벨트' 등에는 대출 등을 통한 투기적 가수요가 창궐하고 있다. 한국은행이 열린우리당 오제세 의원에게 제출한 자료에 따르면 서울 강남권과 경기도 분당, 용인 지역의 올해 주택담보 대출은 지난해 말과 비교할 때 7.9% 늘어난 것으로 밝혀졌는데, 이는 다른 지역의 증가율보다 무려 세 배에 가깝다. 또한 올 들어 강남, 분당, 용인의 주택 담보대출증가액이 전국 증가분의 43%를 차지한 것으로 밝혀졌다. 특기할 만한 것은 같은 기간 전국평균 집값상승률이 1.6%였는데 반해 이 지역 집값은 8.4%나 올랐다는 사실이다. 쉽게 말해서 많은 사람들이 빚을 내서 강남, 분당, 용인 등지의 아파트를 집중적으로 매수한 결과 이 지역에 소재한 아파트 가격이 전국 최고 수준의 상승률을 기록한 것이다.
넷째, 전세가격의 안정이 두드러진다. <중앙일보> 조인스랜드와 부동산 114에 따르면 서울 강남구의 매매가 대비 전세가 비율은 2001년 51.4%에서 16일 현재 31.7%로 떨어졌으며 분당은 34.4%, 용인도 32.6%에 불과하다고 한다. 어찌 보면 이는 당연한 현상이라고 볼 수 있다. 위에서 언급한 것처럼 다주택 소유자들과 대출을 받아서 아파트를 구입하려는 사람들이 경쟁적으로 강남, 분당, 용인 등지의 아파트를 사재기 하고 있는 마당이니 주인이 살지 않는 빈집이 넘쳐나는 것은 정한 이치일 것이고, 그 당연한 결과로 전세가격은 유례없이 안정될 수밖에 없는 것이다.
다섯째, 추가 공급 물량이 넘친다. 아래〈한겨레〉6월 14일자를 보면 이러한 사실을 잘 알 수 있을 것이다.
"건교부는 서울 강남지역의 내년 아파트 입주 물량이 올해보다 6천 가구 가량 증가한 1만 5천 가구에 육박해 1982년 이후 24년 만에 최고치를 기록할 것으로 예상하고 있는데, 구별로는 강남구 8077가구, 송파구 3857가구, 서초구 3035가구 등이다. 이는 서울시 전체 입주 물량 4만 4508가구의 33.6%에 해당하는 것이다. 이 물량 가운데 절반 이상은 중대형이다. 2007년에도 1만 가구 이상이 공급될 것으로 추정된다."
뿐만 아니라 판교신도시에 25.7평형 초과 중대형 아파트 등 6343호가 건설되고, 판교 신도시 이외에 7곳에 신도시가 건설되고 있기 때문에 중대형 아파트가 부족하다는 전망은 설득력이 크지 않다. 오히려 얼마 지나지 않아서 중대형 평형 아파트의 공급과잉과 그에 따른 가격폭락을 걱정해야 할지도 모른다.
위에서 열거한 것처럼 ＜토지정의＞는 최근 강남벨트와 분당, 용인 등지의 국지적 가격상승의 원인이 중대형 아파트 공급 부족이 아니라 불로소득을 쫓는 투기적 가수요 때문이라고 확신하고 있다. 또한 ＜토지정의＞는 정부와 여당이 8월에 내놓을 부동산 종합대책에는 반드시 투기적 가수요를 억제하고 불로소득을 환수할 수 있는 장치를 완비해야 할 것임을 누차 주문한 바 있으며, 그 구체적인 실현 방법으로 토지보유세율 현실화를 근간으로 하는 ‘패키지형 조세개혁’과 철저한 ‘개발이익환수제’를 제안한 바 있다.
중대형 아파트 공급정책은 부동산 정책의 전면 후퇴를 의미한다
한 부총리는 이러한 ＜토지정의＞의 주장에 대해서 동의하지 않는 부분이 많을 것으로 생각된다. 그렇지 않다면 이렇듯 중대한 국면에 중대형 아파트 공급을 확대하겠다는 방침을 천명할 엄두는 차마 내지 못했을 것이 아니겠는가?
한 부총리도 잘 알다시피, 부동산 가격 상승의 원인을 투기적 가수요로 볼 것인지, 아니면 실수요로 볼 것인지에 따라서 정부의 처방은 완전히 달라지게 된다. 즉, 부동산 가격 상승의 원인을 투기적 가수요로 볼 경우 부동산 세제개혁 등을 통하여 투기적 가수요를 제거하는 정책이 우선적으로 채택되어야 할 것이고, 부동산 가격 상승의 원인을 실수요로 볼 경우 택지와 주택의 공급을 늘리는 정책이 채택되어야 하는 것이다.
따라서 한 부총리가 중대형 아파트 공급이 부족하니 이를 늘려야 한다고 주장하는 것은. 부동산 가격 상승의 원인을 실수요를 공급이 받쳐주지 못하고 있는 데서 찾는 것으로 해석될 수 밖에 없으며, 이는 더 나아가서 8월에 발표될 정부의 부동산 종합대책이 기존에 발표되었던 정책들과 별반 다르지 않을 것이라는 추측을 가능케 한다.
불행히도 정부와 여당이 8월에 발표할 부동산 종합대책에서도 어정쩡한 절충안을 내놓을 경우, 호시탐탐 투기할 기회만을 노리고 있는 투기꾼들과 부동산 부자들은 지체 없이 부동산 투기에 나설 것이고, 중산층과 서민들도 곧이어 투기대열에 합류하게 될 것이 자명하다. 이는 참여정부의 부동산 정책이 완전히 파산하였음을 의미할 뿐만 아니라 대한민국 경제가 회복하기 어려운 나락으로 떨어진다는 것을 의미한다.
따라서 지금이라도 한 부총리는 중대형 아파트 건설을 늘리겠다거나 강남을 대체할 미니신도시를 건설하겠다는 등의 공급확대론에 대한 미련을 버리고, 투기적 가수요 억제책 마련과 불로소득 환수장치 정비에 온 힘을 쏟기 바란다. 토지 보유세 강화를 근간으로 하는 패키지형 조세개혁과 개발이익 환수라는 해답이 이미 나와 있는데 무얼 그리 망설이고 두려워하는가!
이런 ＜토지정의＞의 촉구에도 불구하고 한 부총리가 기어코 중대형 아파트 공급을 늘리겠다고 고집을 부린다면, 위에서 ＜토지정의＞가 요구한 수준의 근거를 먼저 제시하기 바란다.
만약 한 부총리가 납득할 만한 근거도 없이 단지 강남벨트에 소재한 중대형 아파트 가격이 상승하고 있다는 표피적 현상만을 가지고 중대형 아파트 공급을 추진한다면, ＜토지정의＞가 국민들과 함께 이를 좌시하지 않을 것임을 엄중히 경고하는 바이다.
토지정의시민연대
연대단체(17개): 경제정의실천 시민연합, 균형사회를 여는 모임, 민들레공동체, 보은예수마을, 복음적 사회선교를 위한 새벽이슬, 생명평화연대, 성경적 토지정의를 위한 모임, 예수원, 작은손길, 전국철거민협의회, 주거권 자유를 위한 시민연대회의, 코람데오선교회, 하남YMCA, 한국YMCA전국연맹, 한국빈곤문제연구소, 헨리조지 연구회, 환경정의
웹사이트: http://www.landjustice.or.kr
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2009년 8월 26일 16:46
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