판교 개발 및 주택공급제도 개선방안의 시장 파급효과와 바뀐 청약전략
이번 개선방안의 큰 골자는 공공택지 내 중대형(전용 25.7평 초과)아파트까지 원가연동제(현 분양가상한제)를 확대적용하고, 중대형아파트에 주택채권입찰제를 재도입하기로 한 것이다. 특히, 판교지구는 중대형 아파트에 주택공영개발방식을 적용해 공급량을 당초계획보다 10%정도 (약 3000가구) 늘리고, 중대형 중 일부를 임대주택으로 건설키로 가닥을 잡았다.
▶ 판교 개발 및 주택공급제도 개선방안의 시장 파급효과와 바뀐 청약전략
판교 중대형평형(전용 25.7평 초과) 경쟁률 낮아질 확률 높아↓
판교 소형평형(전용 25.7평 이하) 경쟁률 치열해질 확률 높아↑
판교 대체청약지, 판교주변 청약지 과열↑
판교 주변 기존아파트 영향은 미미- 안정국면 진입
일단, 판교의 중대형평형 분양제도 개선으로 중소형평형의 청약경쟁률은 전체적으로 높아질 것으로 보인다. 전용면적 25.7평이하 아파트는 분양권전매 금지기간이 5년에서 10년으로 늘어나게 돼, 환금성이 떨어지는 부분이 크지만, 국민주택채권입찰제 재시행 방침으로 초기부담금(계약금20%+채권액)이 확 늘어난 청약예금가입자들은 예치금 변경을 통해 소형평형을 분양받으려는 회귀수요가 있을 것으로 생각된다. 특히, 지난(7월 27일) 4차 부동산대책 고위 당정협의회 때, 무주택 우선 공급비율 확대(현행 75% → 80~85% 수준) 방안들이 잠정적으로 논의되면서 향후 실수요자나 무주택서민들의 이러한 움직임은 좀 더 커질 확률이 높아진 상태다.
반면, 판교 중대형평형(전용 25.7평 초과)의 경쟁률은 낮아질 확률 높다. 판교 중대형평형의 희소가치와 당첨확률 때문에 중대형평형에 청약하려 했던 가수요자들은 주택채권입찰제 도입으로 청약을 주저할 수 있기 때문이다. 판교의 경우 분양가와 주변시세를 감안해 시세차익의 70%가 채권상한액으로 정해질 확률이 높은데, 과거에도 인기지역은 대부분 청약자가 상한액을 쓰는 경우가 많아, 판교 공영개발로 분양가가 낮아졌다 하더라도, 전체적인 실분양가는 낮아지는 것이 아닌 셈이 된다. 게다가 당첨직후 계약할 때, 계약금 외 채권구입필증을 같이 내야하는 상황이라 초기부담금이 상당히 높아진다. 계약시 뒷돈을 대주며 음성적인 분양권 전매를 노렸던 이들은 필지별로 예상채권액을 계산해야 하는 등, 청약방식(랜덤→입찰/랜덤)이 복잡해지고 생각보다 시세차익에 대한 기대치가 낮아지게 돼 청약경쟁률이 낮아질 것으로 보인다. 그러므로 여유자금이 있는 수요자라면 중대형평형에 적극 청약해보는 것이 좋다. 중대형 평형의 분양시기가 내년 하반기로 밀릴 공산이 높지만, 공급물량이 3,000여가구 늘고 가수요자들이 제거되면 당첨확률이 높아지기 때문이다.
하지만, 여유자금이 부족하거나 실수요 목적보다는 투자목적을 기대했던 중대형 청약자라면, 판교지구 중대형평형만 고집하기보다, 판교주변 용인이나 분당의 후광효과가 기대되는 지역이나, 대체 유망청약지를 노크해 보는 것도 현명하다. 이들 분양시장은 판교의 택지분양방식이나 청약방식 변경, 공급량, 분양시기 조정으로 반사이익에 대한 기대치 상승이 생각보다 높을 것으로 보인다. 다만, 올초부터 급등세를 타고 고점을 찍은 판교 인근 기존아파트 시장은 별 영향이 없을 것으로 보인다. 이미 조정기를 통해 하향안정세를 타고 있는 중이고, 판교 중대형평형을 공영개발하더라도 실분양가가 예상보다 낮아질 것으로 보여지지 않기 때문에 상대적인 반등이나 급격한 가격하락은 이뤄지지 않을 것으로 보인다.
마지막으로 판교에 공급될 중대형 임대는 생각보다 주거안정에 큰 효과는 없을 것으로 예상된다. 주거형태가 일반전세나 마찬가지지만, 용인이나 분당쪽 전세는 매매가에 비해 낮은 편이라 굳이 판교를 고집할 이유가 없기 때문이다. 정부도 상대적으로 판교 임대료를 낮게 책정하기는 어려운 면이 많아 중대형 임대수요는 많지 않을 것으로 보인다.
▶ 판교 주택채권입찰제 적용시 25.7평 초과 평당 분양가 예정
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판교 주변시세 - 평당 2000만원
원가연동적용 분양가 - 평당 1300만원 가정
채권액 - 700만원의 70%인 490만원 가정
할인율 - 245만원 가정
판교중대형 평형 예상 평당 분양가(채권액포함) - 평당 1545만원 가정
※ 과거, 채권입찰제 폐지로 발행이 중지된 2종채권을 재도입할지, 3종 채권을 만들지 결정되지 않았고, 채권의 발행총액/발행기간/액면금액/이율/원금상환의 방법과 시기/이자지급의 방법과 시기 등이 나온 것이 없어 과거사례를 원용함. 과거엔 2종채권(20년 만기, 연3.0% 이율)이었고 시중 할인률은 20~30%였으나 현재는 금리가 낮아져 50%선까지 가능하다고 가정함
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