[수정]여의도 오피스빌딩의 공실률 어디까지 가나?

뉴스 제공

2005-08-24 14:55

서울--(뉴스와이어)--부동산 종합 컨설팅 전문 회사 BHP코리아(비에이치피코리아/대표이사: 이호규)가 올 6월말 기준 서울 소재 Prime 오피스빌딩(93개)을 대상으로 조사한 결과에 따르면 여의도 지역의 공실률은 지난 분기의 7.4%보다 높은 7.7%로 2003년 4분기 3.3%를 기록한 이후 상승세가 지속되고 있는 것으로 조사됐다. 이와 같은 여의도 시장의 공실률 증가는 신규 공급에 의한 공실률의 증가와는 달리 수요 감소에 의한 공실률의 증가로 업계 전문가들도 심각하게 받아들이고 있다.

여의도 시장은 IMF 시기에도 3개 시장 중에서 가장 낮은 공실률을 기록하였고 IMF 이후에도 공실이 가장 빠르게 감소하여 안정적인 시장으로 인정받았다. 특히 1999년 3분기부터 2002년 2분기까지 3년 동안에는 평균 0.8%라는 기록적으로 낮은 공실률을 기록하였다.

이와 같이 여의도시장이 안정세를 기록했던 이유는 수요의 증가보다는 신규공급의 정체로 인한 결과였다. 강남과 도심은 IMF로 인해 공사가 중단되었던 오피스 빌딩이 이 시기에 활발하게 준공되어 단기적으로 공실의 증가와 감소가 반복된 반면에 여의도 시장은 공급이 거의 없었기 때문에 낮은 공실률을 유지하였던 것이다.

도심의 경우에는 서울파이낸스센터, 종로타워, 흥국생명, 신동아 등의 임대용 빌딩과 금호그룹, 동아미디어센터 빌딩 등 총 10개의 빌딩이 준공되었다. 강남의 경우에도 스타타워, 아셈타워, ING 타워 (구 로담코타워) 등 8개의 빌딩이 공급되었다. 여의도에는 한국산업은행 신사옥이 개발된 것을 제외하면 고급 오피스빌딩의 공급이 전무하였다.

공실이 급증하고 있는 최근까지도 여의도에 신규로 공급된 고급 오피스 빌딩은 2004년 초에 준공된 KT 여의도빌딩에 불과하다. 이러한 상황에서 여의도의 공실이 큰 폭으로 증가하고 있다는 것은 수요 감소폭이 그만큼 크다는 것을 말한다.

여의도의 수요가 감소하고 있는 이유는 크게 2가지로 나눌 수 있다.

첫째, 여의도의 오피스 공간의 핵심적인 업종인 금융 특히 증권업계의 M&A 및 구조조정이 본격화됨에 따라 업무공간의 수요가 감소하고 있다. 금융감독원과 증권업협회에 따르면, 증권사들이 구조조정에 나서면서 2003~2004년 2년간 임직원수는 약 15%인 3만5천316명에서 3만11명으로 5천명이상 줄었다. 일반적으로 인당 오피스 사용면적은 연면적기준으로 8~10평에 이르기 때문에 최대 50,000평 정도의 오피스 수요가 감소한 것이다. 또한 91년의 대우증권사옥의 매각을 시작으로 10여 개 이상의 증권사가 사옥을 매각하고 임대를 하면서 식당 강당 등의 면적이 자연스럽게 축소되었다.

게다가 2004년에 동양종금증권(4월), 푸르덴셜투자증권 (12월)은 사옥 매각 후 각각 도심과 강남으로 이전하여 증권사의 여의도 선호가 절대적인 것은 아님을 말해주고 있다. 외국계 증권사의 경우에는 도심을 선호하고 국내 증권사의 경우에는 여의도를 선호하는 전통적인 입지선호도 마저 바뀔 수 있음을 증명하고 있다.

둘째, 90년대 중반에 준공된 여의도의 Prime 오피스는 최근에 신축된 도심과 강남의 빌딩에 비해 시설이 낙후되어 기업 유치에 애로를 겪고 있는 것으로 분석되고 있다. 일반적인 오피스빌딩이 준공 후 지속적인 재투자가 요구되는데 안정적인 시장수요와 ‘한국의 월가’의 명성만을 믿고 재투자를 소홀히 하여 상대적으로 경쟁력이 낮아진 것이다.

여의도에서 가장 최근에 준공된 KT 여의도빌딩은 초기에는 높은 공실률로 어려움을 겪었지만 최신 시설을 장점으로 하여 타 권역 또는 인근 빌딩의 임차기업을 유치하는데 성공하고 있다. 2001년 랜드리스가 매입하여 리모델링한 FN빌딩의 경우에도 낮은 공실률을 유지하였으며, 최근에 리모델링이 완료된 한국증권선물거래소 별관(임대면적 7,000여평)도 임대를 마친 것으로 알려졌다.

여의도 금융업계의 수요가 회복되어 공실이 단기적으로 해소될 것으로 예측하는 것은 무리가 있으나, 여의도는 실질 임대료 면에서 강남과 도심의 약 80% 미만으로 가격 면에서는 경쟁력이 있다. 많은 전문가들은 여의도 오피스시장이 전문적인 마케팅과 더불어 경쟁력을 강화할 경우 2006년도 초반부터는 시장이 차츰 회복될 것으로 예상하고 있다. 또한 신사옥 건립을 고려하고 있는 전경련(연면적 12,000평)이 2006년에 철거를 시작할 경우 현재 여의도의 공실률이 약 4% 이하로 급락할 것으로 예상된다.

장기적으로 중앙정부와 서울시의 발전전략에 따르면 여의도는 도심과 함께 국제금융중심지로 육성되어 한국금융의 중심지로서 위상을 유지할 것으로 보인다. 현재 여의도 시장이 규모면에서 도심과 강남에 비해서 현저하게 뒤지면서 경쟁력을 잃고 있지만, 올해 연말에 착공될 것으로 알려진 AIG의 SIFC(연면적 13만평), 스카이랜사의 YIFC(연면적 17만평), 2006년에 착공될 것으로 예상되는 전경련 신사옥(연면적 4만평) 등의 준공과 더불어 여의도의 경쟁력이 강화될 것으로 예상된다.

BHP코리아는 “여의도 지역의 높은 공실률은 이 지역의 전통적 주 산업군인 증권업을 대체할 새로운 산업군이 생기거나 타 지역으로부터 급격한 유입이 없는 한 당분간 지속될 것으로 전망된다”며 “‘한국의 월가’라는 명성을 되찾기 위해서는 전문적인 관리가 필요하고 리모델링 등으로 재투자를 해야 한다”고 말했다.

웹사이트: http://www.bhpk.com