조정기에 알아두면 藥되는 재테크 TIP - ① 분양권 지연등기
▶ 분양권상태의 손절매나 차익실현을 위한 지연등기
부동산 시장이 조정기를 겪으면서 분양권 가격의 하락세가 곳곳에서 포착되다보니, 경우에 따라서 눈물의 손절매가 불가피한 상황도 많다. 그동안 전매금지조치를 보전하기 위해 무이자융자나 이자후불제 등이 분양시장의 유인책으로 난발됐는데, 당시 이를 통해 재테크를 노리려던 이들이 꽤 있었기 때문이다. 하지만 현재 시장상황은 여의치 못하고, 입주시기는 다가왔으나 마이너스 프리미엄이 발생되는 경우가 생겼다. 따라서 분양권의 내재가치(지역호재, 가격상승여력)가 높지 못하면, 등기 비용을 들일 필요 없이 몇달 지연등기를 통해 분양권 상태로 매도하는 것이 현명할 수도 있어 이런 경우에 지연등기가 활용되고 있다.
반면, 행복한 고민도 있다. 등기전 전매가 가능한 분양권일 경우, 차익실현차원에서 지연등기를 하는 경우도 있다. 분양권은 양도세 계산시 언제나 실거래가로 계산해야 하고 세율은 보유기간에 따라 1년 미만 50%, 1년 이상~2년 미만 40%, 2년 이상 9~36%를 적용한다. 그러나 분양권이 부동산으로 완성된 이후, 즉 등기 후에 매도하게 되면, 보유기간이 입주잔금지급일부터 다시 시작되기 때문에, 양도차익이 많을 경우, 자칫 세금면에서 손해를 보는 경우가 발생될 수 있다.(단, 재개발·재건축조합원의 입주권은 부동산으로 전환되어도 일반분양권과 달리 종전의 보유기간이 인정된다.) 때문에 이럴 경운, 잔금을 일부 남겨두고 매도를 꾀하기도 한다.
▶ 당해년도 보유세 회피를 위한 분양권 지연등기
보유세 과세 기준일(6월 1일)을 이용해 당해 연도의 재산세를 피해가려는 이들도 많다. 내년부터 종부세 과세 대상(주택)이 6억으로 하향 조정되고, 과세 기준도 개인별에서 가구별 로 합산 과세되기 때문에, 이를 피하기 위한 절세문의가 많다. 분양권의 입주지정일이 과세 기준일 1~2달 전이라면, 약간의 지연등기를 통해, 당해년도의 보유세를 피할 수 있는 길도 있기 때문이다.
▶ 양도소득세 중과나 비과세를 위한 분양권 지연등기
1가구2주택자는 내년부터 양도소득세 과표가 실거래가로 바뀌고, 2007년부터 양도세율도 50% 단일세율이 적용된다. 게다가, 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 때문에 분양권 등기를 통해 1가구 2주택이 되는 이들은 등기시점에 상당히 민감해 한다.
현재, 양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 새집을 사고 1년 안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않는 다는 것을 이용해 분양권 등기시점을 조율하는 사례가 가장 많다. 일시적으로 2주택을 소유한 경우를 활용해 분양권 지연등기를 하고 있는데, 가령 입주하려는 분양권은 올 10월부터 입주가 개시되나, 현재 거주하고 있는 기존주택은 2006년 2월에 비과세 조건이 갖춰진다면, 분양권 지연등기를 활용하는 것이다. 특히 기존아파트의 양도차익이 크고, 비과세 기간이 얼마남지 않았다면, 지연등기로 인한 이자비용 부담을 상쇄하고도 남음이 있다. 지연등기를 통해 절세가 가능하단 뜻이다.
▶ 지연등기 무조건 좋은 것은 아니다
상기 사례들로 최근 지연등기가 늘고 있다. 하지만 행자부에서 분양가 5% 이하를 남겨두고 지연등기를 하는 것은 납부능력이 없어서가 아닌 분양권 상태를 유지하고자 하는 편법으로 간주하여 실질적인 취득으로 판정, 가산세 및 과태료를 부과하고 있다는 사실을 잊어선 안된다. 정확히 분양가의 몇%를 남겨둬야 분양권 상태로 보는가에 대한 규정은 현재까지 없으
나 최소한 분양가의 5% 이상을 남기는 것이 안전하다. 또한 기존주택의 양도소득세 비과세를 위해 무조건 분양권 지연등기를 하는 것도 좋진 않다. 지연 등기했을
때의 이자와 양도소득세를 비교해 보는 것이 현명하다. 건설사마다 이자율은 다를 수 있는데, 입주종료일로부터 1개월 미만은 약 12%, 3개월 이후에는 약 15%의 연체이자가 붙게 된다. 3개월이 지나게 되면 회사가 최고장을 보내게 되며 3번을 보낸 이후에도 잔금을 내지 않으면 건설사가 임의로 계약을 해약할 수도 있다. 즉, 시공사에서 매도청구를 할 수 있으니, 시기를 너무 오래 끄는 것도 무조건 적인 해답은 아닌 듯싶다.
웹사이트: http://www.yesapt.com
연락처
김영진 (02)543-0114
