한국기업평가 스페셜리포트, 8.31 대책이 건설업계에 미치는 영향 분석

뉴스 제공

2005-09-30 10:26

서울--(뉴스와이어)--2005년의 8.31 대책은 2003년의 10.29 대책과 더불어 부동산 시장에 또 하나의 분수령이 될 전망이다. 400조원에 달하는 시중 부동자금을 기반으로 2000년 이후 이어져 온 부동산 투기 억제를 위해 그동안 수차례의 부동산 안정대책이 제시되었음에도 불구하고 저금리 기조하에서 대체 투자처를 찾지 못한 채 부동산 투자 열기는 식을 줄 모르고 이어져 왔다. 2003년의 10.29대책이 부동산 가격 안정의 결정적인 계기를 제공했음에도 전국민의 인식 속에 부동산이 가장 유력한 재산 증식 수단으로 자리잡으면서 불안 요소가 상존하던 중 급기야 강남·분당의 중대형평형 수급불안을 테마로 잠재된 투자 열기가 분출되자 정부는 가장 강력한 수준의 안정책이라 할 수 있는 8.31 종합대책을 내놓았다.

8.31 대책은 양도세·보유세의 대폭적인 강화와 강남·분당 인근 중대형 평형의 공급 확대를 골격으로 가구별 주택담보대출 제한, 개발이익 환수 등 투기수요 억제를 위한 광범위하고 위협적인 내용을 담고 있다. 8.31대책은 그동안 제시된 어떤 부동산 대책 보다 직접적으로 多주택 보유자들을 압박하는 내용이고 실수요자들에게 마저 주택 보유를 통한 자본 이득 기대감을 낮추는 효과가 있는 것으로 보인다.

多주택 보유자의 세부담 가중은 부동산 시장의 매물을 증가시키고 주택 수요자의 자본이득 유인요인을 제거시킴으로써 신규 분양시장을 크게 위축시킬 전망이다. 조세 부담 증가와 더불어 입주 물량 증가, 금리 인상 가능성 등도 신규 분양시장을 위축시키는 중요한 요인들이다. 즉, 다주택 보유자들의 주택 처분이 본격화될 것으로 보이는 2006년 이후 강남을 비롯한 수도권 주요지역의 아파트 입주 물량이 크게 증가할 것으로 보여 공급 물량 부담이 커지는 데다 분양권 전매 제한 확대, 소유권 이전 등기후 단기간내 매도시 양도세 중과, 또 다른 정책 수단으로서의 금리 인상 가능성 등 규제 압력이 한결 높아져 신규 분양시장은 크게 위축될 전망이다.

건설업체로서는 주택사업의 수익성이 저하되는 가운데 PF 등의 자금 조달 여건이 악화되고 업체간 차별화 및 양극화가 심화될 것으로 보인다. 최근 증가세를 보여 온 부동산 PF는 사업 추진에 탄력을 부여하였으나 신규 분양시장 침체 전망으로 인해 금융기관 및 투자자들이 대출 및 투자에 소극적인 태도로 선회함에 따라 건설업체들의 자금 조달 여건은 악화되고 있다. 또한, 공영개발 확대에 따른 원가 상승 압박, 재건축·재개발 사업 지연으로 인한 관리비 증가, 주택부문 침체에 따른 토목부문의 경쟁 심화 예상 등을 감안할 때 건설업체들의 수익성은 저하될 것으로 판단된다. 한편, 공사 잔량에 다소의 여유가 있고 브랜드 파워가 확보된 대형업체에 비해 대안이 부족한 중소업체들의 체감 경기는 상대적으로 더욱 위축될 전망이다.

또한, 투자 회수부진으로 현금흐름이 악화될 전망으로 보다 디테일한 유동성 대책 및 자금수지계획이 요구된다. 분양률의 저하와 PF 사용의 구조화는 공사미수금 증가를 통해 건설업체의 자금부담을 가중시킬 것으로 보여 건설업체들은 보다 디테일한 유동성 대책 및 자금수지계획을 수립해야 할 것으로 판단된다. 대책의 효과를 대책 이후 나타나고 있는 단기적인 현상에서 찾을 것이 아니라 중장기적인 관점에서 동 대책이 내포하고 있는 광범위한 리스크 요인들을 점검해야 할 때이다.

웹사이트: http://www.korearatings.com