미분양사냥 헷갈리는 시기지만 옥석 고르면 대박
‘핑계없는 무덤’이 없듯이 왠지 미분양물량을 덥석 집기엔 찜찜한 면이 많다. 최근엔 입주를 앞둔 깡통아파트 출현도 속출하고 있고, 다주택자에 대한 규제나 주택담보대출 강화조치까지 겹치고 있어, 선 듯 미분양사냥을 나서기도 헷갈리는 시기다.
하지만, 옥석을 골라낼 혜안이 있다면 두고두고 효자 노릇을 할 미분양물량이 없는 것은 아니다. 실례로 쌍용건설이 지난 6월 송파구 거여동에 선보였던 쌍용스윗닷홈 2차가 그런 사례였다. 거여역 도보 1분 초역세권이었지만, 단지규모가 작은 터라 2~3개월가량 물량이 소진되지 못하고 있었는데, 8월말 거여/마천뉴타운과 송파신도시 건설계획이 발표되자 언제 그랬냐는 듯 수혜를 바라는 계약자들로 바로 잔여세대를 털어낼 수 있었다. 사업장의 단점이 없진 않지만 장기적 시장호재가 이를 상쇄하며 분양단지의 가치를 올려준 경우라 할 수 있다.
향후엔 공영개발이나 공공택지의 원가연동제 도입으로 저렴한 분양가에 공급받을 수 있는 아파트가 많아지면서 청약기회도 넓어질 것이다. 그러나 유망지구일수록 청약경쟁률은 치열하고 전매금지/재당첨금지(3~10년)란 핸디캡으로 유동성이 떨어지는 게 사실이므로 무조건 일반 청약시장에 매달릴 수만은 없는 일이기도 하다. 여건이 된다면 본인에 처지에 적당한 유망 미분양물량을 노려보는 것도 현명하다.
특히, 현재 분양받을 만한 수도권 미분양 물량은 감소추세라는 것도 잊어선 안된다. 지난 5일 건설교통부의 8월 미분양주택 현황에 따르면 8월말 현재 전국에서 분양되지 못한 주택은 4만8,587가구로 전달에 비해 6.5% 감소했고 수도권은 8,773가구로 9.3% 줄었다. 물론 이러한 수치는 8.31대책이후 분양시장을 반영하지 못한 통계이므로, 본격적인 감소세로 이어질지는 9월 통계가 나와 봐야 추정이 가능할 듯싶지만, 수도권은 작년 말에 비해 수치가 현저히 감소(-43.2%)한 것만은 사실이다. 8.31대책이후, 민간 건설업체들도 분양시기를 늦추는 등, 물량을 조율하기 시작했다. 건설경기가 위축되면 일정정도 미분양 수치가 늘겠지만, 외환위기와 같은 척박한 상황이 아니므로 미분양물량이 크게 증가하지는 못할 것으로 보이기도 한다. 게다가 미분양의 주원인이 경기침체로 인한 요인이라면, 시장상황이 좋아질 경우, 적체현상이 풀리면서 유망사업장으로 재탄생될 여지가 없는 것도 아니다.
알짜 미분양물량을 고르려면 이것저것 꼼꼼히 따져봐야 한다. 최근엔 청약경쟁률이 높아도 실제로 계약이 이뤄지지 않는 경우가 많다. 이러한 사업지들은 당첨자 자격미달로 인한 미계약분이라던지, 회사보유분이라는 식으로 높은 청약률만을 내세워 계약자를 현혹하기 마련이다. 첫째, 청약률과 계약률이 왜 다른지 꼼꼼하게 분석해 미분양된 원인을 따져보자.
둘째, 흠결이 있는 미분양아파트더라도 장기적 중첩호재가 있다면 선택해도 좋다. 강남권역, 화성동탄주거벨트, 기업도시, 역세권 등, 앞으로도 사람들이 찾아갈만한 곳이라면 즉, 유효수요가 지속될만한 호재를 지녔다면 선택해도 무방하다.
셋째, 중도금 대출이 여유로운 미분양/미계약아파트도 좋다. 다만 지렛대 효과는 신중히 노려야 한다. 아무단지나 덥석 잡으면 깡통되기 십상인데, 융자혜택이 좋으면 금상첨화겠지만, 그러다 눈물의 손절매할 일이 생길지도 모른다.
넷째, 미분양은 로얄층이 드문 경우가 대부분이다. 그럴 땐 준공후 미분양을 살펴봐도 좋다. 한꺼번에 중도금/잔금 마련은 벅차지만 입주가 빠르고, 완공된 단지라 모든 것을 확인하고 들어갈 수 있는 장점이 있다. 최근엔 일부러 80% 건설후 후분양하는 단지들도 많아, 준공후 미분양의 개념이 많이 희석되기도 했다. 그러나 미분양APT의 혜택이 많은데도 아직도 미분양으로 남아있는 데는 그만한 이유가 있으므로 이를 잘 살펴보는 것이 중요하다.
▶ 미분양 장점
1. 미분양은 청약통장이 필요없다.
청약통장을 사용하지 않기 때문이다. 따라서 5~10년내 재당첨 금지 적용에서 제외된다. 또한 지방거주자의 경우 서울지역에 순위내 청약은 하지 못하지만 미분양분은 선착순 계약이 가능하다.
2. 여러 혜택이 있다.
건설업체들이 미분양을 빨리 소진하기 위해 계약금을 할인해 주거나 계약금 분납, 중도금 무이자 융자, 이자후불제, 잔금이월, 샤시 무료 시공 등의 혜택으로 수요자들을 유인한다.
3. 가격면에서 유리하다.
분양가는 갈수록 상승하기 때문에 동급의 아파트라면 최근에 분양한 아파트보다 미분양아파트의 분양가가 더 저렴하다. 더 일찍 분양되었기 때문이다.
4. 동·호수 지정을 내 마음대로 할 수 있다.
추첨에 따른 방식이 아니라 미분양아파트는 선착순으로 분양되기 때문에 먼저 선점하는 자가 집주인이 된다.
▶ 미분양 주의점
1. 갖은 유인책에 혹하지 마라
미분양아파트는 앞서 말했듯 푸짐한 혜택에 혹해 덥석 계약하는 경우는 낭패를 보기 쉽상이다. 분양받을 때는 좋아보여도 막상 입주할 때에는 호재가 없을 수도 있기 때문이다.
2. 주변 시세와 비교해보라.
요즘에 분양되는 업체가 미분양이 되는 이유 중 하나가 분양가가 너무 높다는 점이다. 주변시세보다 턱없이 높게 분양가를 책정해 건설업체들이 스스로 뱃속을 불리려고 하기 때문에 필히 주변시세와 비교해 보고 결정해야 한다. 다만 분양가가 비싸더라도 장기적인 호재가 있다거나 교통여건이 개선되어 장기적으로 주거환경이 좋아지는 곳이라면 고려해 볼만하다.
3. 아파트를 관찰해라.
주택 내부설계와 단지 내 배치가 잘 이뤄졌는지 확인하고 주위에 혐오시설은 없는지, 편의시설은 충분한지, 교통여건은 좋은지 등 주변환경을 분석해야 한다. 그래야 나중에 매도하기도 쉽고 가격도 오르기 때문이다.
4. 완벽한 미분양은 없다
향후 가격 상승력은 살펴보되, 모든 조건을 갖춘 미분양 물량을 고르는 것은 바람직하지 못하다. 그런 미분양을 찾기가 쉽지 않고 시간만 낭비할 수 있기 때문이다.
<즉시입주>
▶ 성남시 태평동 신동아건설
신동아건설은 성남시 태평동 신동아파밀리에(2개 동 총 168가구)에서 36평형 잔여가구를 분양한다. 계약금 5%에, 잔금 중 60%는 무이자 융자를 실시, 입주 후 2년 후에 납부하는 조건이다. 따라서, 아파트 분양가의 40%만으로 입주가 가능하며, 이자부담 없이 전세가로 내집마련을 할 수 있다. 단지 바로 옆에 금빛초등학교 등의 다양한 학교가 인접해 있고, 인하대병원, 성남시청, 희망대공원 등의 생활편의시설 이용이 편리하다. 또한, 지하철 태평역과 경원역이 근거리에 위치하고 있으며, 도로망을 통하여 서울 강남 및 분당으로의 출입이 용이하다. 이와 함께 채광과 통풍을 극대화한 동 배치 및 3-bay 설계와 실수요자를 위한 합리적인 시스템 및 평면 설계 등 소비자 만족을 극대화시킬 수 있는 인기요소를 갖추고 있다.
<강남권역>
▶ 강동구 천호동 임광토건
천호동 318 번지 일대에 들어서는 아파트로 총 225가구 분양중이다. 지하철 8호선 암사역이 도보로 5분이내인 역세권 아파트로 올림픽대로 및 중부고속도로의 이용은 물론 주위 생활편의시설이 매우 양호하여 실거주하시는데 불편함은 없고 서울유치원, 신암초, 신암중, 배재고 등의 학군도 잘 형성되어 있다. 또한 단지 옆 한강시민 공원과 광나루 유원지의 녹지 등으로 인해 주거환경이 쾌적하다. 게다가 인근에 천호뉴타운이 진행중이어서 주변환경이 더욱더 좋아질 전망이다.
<화성동탄 주거벨트>
▶ 화성시 태안읍 (주)신한
(주)신한에서는 화성시 태안읍 안녕리 138-77번지 일대에서 28~43평형 신한미지엔 708세대를 분양중이다. 경부고속도로와 1번 국도로 진입(5분)하기도 쉽고, 경부선 병점역과도 가깝다. 향후 43번 국도 우회도로, 과천~봉담~동탄간, 서수원~평택간 고속도로도 인근에 개통예정이다. 초·중·고교와 수원대·한신대·경기대 등 주변 교육시설도 원만하다. 생활편익시설로 이마트, 밀리오레, 홈플러스 등이 5분 거리에 위치해 있다. 살균효과가 있는 참숯도배 초배지를 사용하며 실내 수납공간을 최대한 확보했고, 녹지율 31%의 저밀도 친환경과 태안신도시내 총 28만평의 쾌적한 자연환경, 중앙공원, 도시근린공원, 용주사, 제부도, 남양성지 등과도 가깝다.
▶ 수원시 정자동 벽산건설
벽산건설이 시공하는 송림아파트 재건축 사업은 대지 7,487평에 용적율 249%로 지하 1층～지상 15층 아파트 8개동을 건립하며 기존 18평형, 22평형 총 350세대를 24~46평형 481세대로 재건축하는 사업이다. 이중 일반분양분은 138세대로, 단지 주변에 정자초교, 대평초교, 천천초·중교, 수성고교, 동남보건대학, 중부경찰서, 경기체육관, 일왕저수지, 만석공원 등이 인접해 있다. 정자지구와 지척에 있고, 북수원 IC를 통해 군포, 과천 의왕시와 접근성도 원만한 편이다. 중도금 40% 이자후불제를 실시하고 있다.
<기업도시급>
▶ 파주시 문산읍 두산산업개발
두산산업개발은 경기도 파주시 문산읍 선유리 70-1번지에서 두산위브 504세대를 분양중이다. 지하1층 ~ 지상15층 10개동 규모로 공급평형은 33평형 444가구와 45평형 60가구다. 단지배후의 풍부한 녹지공간을 최대한 활용해 자연친화형 주거단지로 개발한다. 단지 앞에 조성되는 잔디공원 조망권도 뛰어나다. 2008년 개통 예정인 경의선 복선전철 문산역이 걸어서 10분거리며 자유로, 통일로, 국도37번 등을 통한 서울 접근성도 수월하다. 서울~문산간 고속도로, 제2외곽 순화고속도로, 제2자유로도 개통예정에 있다. 300만평 규모의 남북교류 협력단지와 배후도시가 가깝고, 61만6000평에 달하는 LG필립스 LCD협력업체단지와 8만4000평 규모의 영어마을(탄현면 법흥리 통일동산 내)도 단지 인근에 조성된다. 교육시설로는 문산초, 문산북중, 문산고등학교 등이다. 분양가는 평당 530만원선으로 계약금 10%와 중도금 60%중 40%를 무이자로 대출해준다.
<역세권>
▶ 영등포구 대림동 GS건설
GS건설은 영등포구 대림동 994-6번지외 23필지(3블록), 994-31번지외 26필지(4블록) 총 2천4백여평에 新대림자이를 분양중이다. 신대림자이는 3블록에 지하 4층~지상 19층 2개동, 4블록에 지하 5층~지상 24층 2개동(1개동 90실 오피스텔 포함) 등 총 4개동 404가구로 구성되어 있다. 신대림자이는 총 7개 블럭으로 이뤄진 대림지구단위계획 개발사업 중 첫 사업으로 진행되며, 1회에 한해 전매가 가능하다. 아파트와 동일한 판상형 구조로, 주방쪽에 뒷베란다를 설계해 주상복합의 최대 취약점인 환기문제를 깔금하게 해결했다. 또한 24시간 신선한 공기 제공 및 실내 오염물질을 제거해주는 청정공기시스템을 도입, 쾌적한 실내 환경을 조성할 계획이다. 1층은 필로티로 설계, 단지내 개방감을 높혔으며, 첨단 홈네트워크 시스템이 적용, 편리한 생활서비스를 제공한다. 2호선 구로디지털단지역이 2분 거리에 위치해 있으며, 2·7호선 환승역인 대림역이 도보로 10분 거리이다. 또한 시흥대로,남부순환로가 인접해 여의도,강남,인천, 안양 등으로 진출입이 용이해 편리한 교통망을 갖추고 있다. 주변에 13만평 규모의 보라매 공원이 인접해 있고, 블럭내 공원이 조성, 자연친화적인 단지로 꾸며지며, 인근에 이마트, 롯데마그넷 등 4개의 대형할인점이 인접, 편리한 주거생활이 가능하다, 또한 60만평에 달하는 구로 첨단디지털 산업단지가 오는 2006년 완공될 예정에 있어 풍부한 배후수요를 확보하고 있다. 평당분양가는 970~1120만원선으로, 입주예정일은 2007년 9월이다.
▶ 도봉구 쌍문동 삼호
쌍문동 343-3번지 일대에 들어서는 아파트로 23~45평 총 141가구 모두 일반분양한다. 지하철 4호선 쌍문역이 도보 15여분 거리이며 쌍문동길, 도봉로 및 방학로등을 이용할 수 있으며 북한산, 도봉산 국립공원 및 우이동 유원지가 인접해 있다. 인근의 학교시설로는 숭미초, 동북초, 한신초, 쌍문초, 강북중, 도봉여중, 정의여중고, 도봉고, 한신신학대, 덕성여대 등이 있으며 편의시설로는 이마트, 하나로마트, 롯데백화점, 창동시장, 한일병원 등이 있다.
▶ 동대문구 이문동 대우건설
이문동 23-3번지 일대에 들어서는 아파트로 총 96가구를 모두 일반 분양한다. 지하철 1호선 신이문역과 6호선 돌곶이역을 걸어서 9~10분이면 이용 가능하며, 동부간선도로가 단지 우측에 인접해 있고 중랑천을 끼고 있어 쾌적한 조망권을 확보하고 있다. 인근 학교시설로는 이문초, 경희중·고교, 장안중, 석관중·석관고교 등이 있으며, 편의 시설로는 태릉시장, 이문제일시장, 중랑천 체육공원, 롯데백화점, 경희종합의료원 등이 있다.
▶ 인천광역시 중구 송월동 남경주택
송월동 2가 2-5번지 일대에 들어서는 단지로 23,33평형 총142가구를 모두 일반분양한다. 지하철1호선 인천역이 도보로 10분 거리에 있고, 교육시설로는 송월초,송현초,화도진중,인일여고,제물포고 등이 있다. 바다에 인접하고 있어 일부 단지는 인천항 서해바다를 조망이 가능하다.
▶ 인천광역시 남구 주안동 벽산건설, 풍림산업
인천광역시 남구 주안동 906-1번지 일대 주안주공아파트를 재건축하는 아파트로 27평형 총 3160가구 중 조합원분을 제외한 794가구를 일반분양중이다. 지하철 국철 간석역이 걸어서 3분, 인천지하철 1호선 인천시청역이 걸어서 10분 거리에 있다. 경인고속도로, 서해안고속도로 이용도 쉽다. 인근에 홈플러스와, 인천지하철 1호선 예술회관역 일대 롯데백화점, 까르푸 등의 대형 상권을 차로 5분이면 이용할 수 있다.
▶ 의정부시 가능동 SK건설
의정부 가능동 SK VIEW는 의정부 가능동 657번지 일대 11,951평 대지에 기존의 주공 아파트 480가구(14평 ~ 19평형)와 상가 10가구를 헐고, 지상 7~ 24층 15개동 규모로 24평형 211가구, 29평형 40가구, 32평 610가구, 33평 12가구, 36평형 20가구, 43평형 126가구 등 총 1,019가구를 새로 짓는 재건축 사업이다. 일반 분양분은 24평형 192가구, 29평형 23가구, 32평 234가구, 33평 12가구, 36평형 20가구, 43평형 61가구 등 총 542가구이다. 의정부 SK VIEW는 1호선 의정부북부역에서 도보로 5분거리에 위치하고 있으며 서부외곽순환도로가 개통이 되어 교통이 편리하며 주변에 의정부고, 의정부여고등 주변 지역에 비하여 교육환경이 뛰어난 지역이다. 의정부시에서는 미군기지 이전과 동시에 도심재개발 사업, 경전철 건설을 통한 교통시설 확충, 경기 제2청사 이전에 따른 택지개발사업, 노후화된 저층아파트의 재건축사업등이 활발하게 이루어지고 있다.
<중도금50%이상 무이자융자혜택>
▶ 인천광역시 서구 마전 4차 풍림산업
인천 서구 마전지구 4차 풍림아이원은 34평형과 40평형을 계약금 5%에 중도금 전액 무이자 조건으로 분양중에 있다. 현재, 인천시는 인천 서구 일대에 대규모 단위의 “신도시”를 추진중에 있는데, 검단신도시 건설 규모는 530만평으로 일산신도시가 470만평임을 감안시 검단신도시는 판교에 버금가는 규모다. 검단신도시는 서구 마전, 불로, 원당등 인천 서북부 지역에 건설될 예정이며 당초보다 축소된 김포신도시와 인접해 있다. 검단신도시는 환경과, 자연지형 등을 고려한 수준 높은 환경친화적 도시를 개발 개념으로 하고 있으며 계획인구는 23만명으로 잡고 있다. 전체면적의 20%가 공원으로 조성되며, 서울과 접근성이 높은데다 인천경제자유구역과 인천국제공항 등이 인접해 있어 신도시 개발 수요가 높은 곳이다. 현재 서구는 마전, 원당, 당하, 검단지구등 토지구획지구가 많다.
▶ 평택시 가재동 우림건설
우림건설은 평택시 가재동에서 33평형을 분양중이다. 경부선 지제역과 서정역 중간에 들어서는 가재동 우림루미아트는 33평형, 38평형 7개동의 590가구로 구성되며 2개 평형 모두 3Bay 구조로 설계하였다. 또한 최상층은 다락이 서비스로 제공되어 훨씬 넓어진 공간을 활용할 수 있다. 1번 국도와 신설 45번 국도의 우회도로 인터체인지가 인접하여 위치하고 있고 평택~음성간 고속도로가 지나는 송탄 IC로 5분내 진입이 가능한 교통의 요지다. 교육시설로는 송탄초교가 도보 5분거리이며 송탄중교, 효명중교, 송탄고교 등이 있으며 쇼핑시설로는 이마트가 근거리에 위치하여 편리한 편이다. 또한 장당택지개발지구 및 이충택지개발지구가 약 1.5km거리에 있어 택지개발지구에 들어서는 생활편익시설의 이용이 가능하다. 평택 가재동 우림루미아트는 형태미와 구조미를 강조한 유럽풍의 외관 디자인을 적용시켜 건물을 3단으로 나누어 색채의 변화를 주는 입면을 구성하였고 상층부에 Light Box를 설치해 야간에도 잘 보이는 경관조명을 구성하였다. 반면에 단지내에는 주민들의 건강을 위한 Multi Wellbeing Center를 설치해 편안하고 건강한 생활을 위한 공간을 마련하였다. 또한 입주민의 건강을 위하여 일본에서 세계 최초로 개발, 특허를 낸 대나무숯 보드를 거실 아트월에 적용하여 유해물질 차단 및 항균, 공기정화, 습도조절 기능을 향상 시켰고 세대간 소음방지 시스템을 적용시켜 쾌적한 생활을 제공하였다. 공간과 채광, 조망효과를 최대한 높일 수 있도록 3Bay 평면으로 설계하여 기존 아파트의 단점을 보완하였고 최상층가구에 다락을 설치, 40평대에서 느낄 수 있는 공간을 제공하였다. 이외에도 안방에 파우더룸과 옷장을 설치해 주며 보조주방, 식기세척기, 김치냉장고, 가스오븐렌지가 무료로 제공된다.
웹사이트: http://www.yesapt.com
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