오피스텔 투자요령

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2005-10-21 17:02

서울--(뉴스와이어)--시중에 떠도는 부동자금이 400조를 웃돌지만, 마땅한 투자처가 없는 형편이다 보니, 올해 아파트 시장에 비해 꾸준히 관심을 끌었던 곳이 오피스텔 시장이었다. 서울 용산파크타워 78.2대1, 송도국제도시 더샵퍼스트월드 67.6대1, 창원 더시티세븐 38대1, 서울 신천동스타파크 104.2대1는 높은 경쟁률을 보였었다. 왜냐하면 아파트와 달리 투기과열지구 내에서도 당첨 직후부터 분양권 전매가 무제한 가능하고, 청약 자격도 제한이 없었기 때문이다. 세제 혜택도 있다. 오피스텔을 영업용(업무용)으로 사용·임대하고 있다면 양도소득세 중과를 피 할 수 있다. 다만 소유자나 임차인이 사업자라면 사업자등록증 등, 사업을 하고 있다는 증빙서류와 사무용으로 임대했다는 임대차계약서 등을 제출해야 한다. 특히 건축법상 업무시설에 속하기 때문에 종합부동산세 대상에서도 빠진다.

그러나, 앞으론 오피스텔 시장도 차별화 현상이 커질 전망이다. 특히, 주거용 오피스텔의 투자는 당분간 피해야 할 듯 싶다. 작년 6월엔 전용면적 대비 업무용 면적을 70%로 늘리고 온돌 설치를 금지하는 등 오피스텔 건축기준이 강화돼 주거용 오피스텔의 효용성을 반감시킨 데이어, 최근엔 발코니 개조 대상에서도 제외되면서 오피스텔의 공간 효용성이 상대적으로 떨어진 타격이 컸다. 게다가 1~2년간 수도권에서 신규 입주한 오피스텔의 공급량이 넘쳐나는데다, 내년부턴 전수조사를 통해 주거용 오피스텔은 세금을 부과한다는 정부의 방침까지 떨어져, 당분간 주거용 오피스텔 투자입지는 상당히 반감될 수 밖에 없다. 그리고 오피스텔은 주택이 아니므로 주택임대사업대상이 아니고 1가구 1주택 양도소득세 면제대상도 아니라는 사실을 알아야 한다.

그나마, 사업성이 나은 것이 업무용 오피스텔인데, 그도 삼성동이나 역삼동같이 오피스 밀집지역의 소형 오피스텔을 중심으로 임대수익을 창출할 수 있는 곳이 각광을 받고 있다는 사실을 잊어선 안되겠다. 그리고 가격상승여력도 중요하겠지만 매월 높은 임대수익률이 예상되는 곳을 따져본 후 매입하는(분양받는)것이 현명하다.

경기가 상승하고 있다는 상황은 긍정적이고, 소액의 자금으로 계약하고 중도금을 연기해주는 호조건의 분양물량이 출현하고는 있지만, 지역적/상품별 차별화, 공급과잉과 금리 상승을 간과해서는 안된다. 따라서 오피스텔의 경우 본인이 사업상, 업무상 필요할 경우나 임대수요가 기대되는 역세권 소형으로 분양을 받는 것이 좋겠다.

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