화성 동탄지구 불법전매 교묘해진다
담보대출 규제와 콜금리 인상, 다주택자에 대한 중과세조치로 분양권시장 자체가 조정기를 겪고 있어, 투기수요로 인한 전매행태가 눈에 띄게 준 것은 사실이지만, 입주가 1년 이내로 다가와 원매자의 관리가 쉽다던가, 지역적 호재로 상당액의 양도차익이 기대되는 곳은 이같은 움직임이 포착되고 있다.
요즘은 수법도 교묘해져 정상거래나 합법의 탈(?)을 쓴 원장정리 전매가 주류를 이루고 있는데, 과거엔 매도자에게 포기각서 등 밑서류를 확실하게 받아 두거나 중도금에 가압류를 걸어두는 방식이 많았었다. 또는 입주가 임박한 분양권의 경우엔 분양권자가 등기한 뒤 매수자가 다시 등기를 하는 복등기 형태의 음성거래가 주류를 이뤘다. 하지만 현재는 전매금지기간이 길어지고, 입주시 크게 상승한 프리미엄(취·등록세)에 부담을 느끼는 이가 많아 이와 같은 음성거래 방식을 선택하는 이는 현저히 준 상태다.
즉, 일반적으로 투기과열지구에선 분양권 전매가 불가능하지만 세대원이 근무, 질병치료, 취학, 결혼으로 세대원 전원이 다른 주택건설지역으로 이전하는 때엔 분양권 전매가 허용되기 때문에 전매가 허용되는 예외 경우를 이용, 편법 거래를 하고 있는 것이다. 물론 사업주체(건설사)의 동의가 있어야 전매가 가능하다는 점은 있으나, 건설사의 입장에서는 계약을 승계 받을 매수자를 매도인이 알아서 데리고 가니, 큰 문제없이 이런 편법이 이뤄지고 있는 실정이다.
최근 이러한 편법 전매가 많이 이뤄지고 있는 곳은 화성 동탄신도시로, 전매조건이 까다로워 물건이 많은 편은 아닌 것으로 파악된다. 호가는 20~30평형대의 중소형규모가 4000~7000만원대, 40~50평형의 중대형규모가 1억원선에 거래되고 있고, 내년말 입주가 본격화되는 파주 교하지구도 작게는 1500만원에서 많게는 3000만원 정도로 호가되는 수준이다.
하지만, 현행법상 합법적 방법으로 분양권을 전매하였더라도, 만약 허위사실이 있어 발각된다면, 매수자(매도/알선자)는 분양권을 이미 납입한 금액 내지 최초 분양가에 1년 만기 정기이자율을 합산한 금액으로 계약해지 당하고, 주택법에 따라 3년 이하의 징역 또는 3000만원이하의 벌금형에 처해지므로, 굳이 위험부담을 감수해가면서 매수(전매)를 할 필요는 없을 듯싶다. 전매금지기간이 길기는 하지만, 분양가 메리트가 큰 원가연동제아파트가 쏟아지고 있기 때문에 굳이 높은 프리미엄과 위험부담을 감수하고 전매매물을 고를 필요는 없기 때문이다.
불법전매를 떠나 합법적인 방법이더라고 매도자의 매도이유(사정) 등, 이면까지 살펴보고 매수하는 것이 현명할 듯싶다. 어쨌든, 불법전매 유혹은 떨쳐버리는 것이 현명하다.
※ 투기과열지구에서 분양권전매가 가능한 경우
주택법 제41조의2 및 주택법시행령 제45조의2의 규정에 의거 수도권, 충청권의 행정구역에 속하는 투기과열지구내에서는 분양권의 전매가 소유권이전등기시까지 금지되나, 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외)으로 이전하는 경우(수도권으로 이전하는 경우 제외)등에 해당하여 사업주체가 서류 등으로 전매제한 예외규정 적용의 불가피성여부 및 사실여부를 판단하여 동의하는 경우에 예외적으로 전매가 가능하도록 하고 있다.)
▶ 동탄, 교하, 논현지구 프리미엄 현황
[동탄]
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위치 아파트명 평형 입주시기 분양가 현재시세 문의처
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화성시 동탄면 더샵 33 2006.12 24,460 30,000 031-377-7800
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월드메르디앙 24 2006.12 17,500 22,000 031-377-2022
반도보라빌 30 21,850 28,850
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금강cc스위첸 32 2007.01 23,149 30,149 031-374-7776
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전매제한지역이라 이민이나 전근으로 특별한 사정으로 인해 나온 매물밖에 없기 때문에 물량도 많지 않고 인근에 분양되는 아파트 들이 원가연동제로 싸게 분양되기 때문에 매수세가 없어 거래도 되지 않는다.
[교하]
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위치 아파트명 평형 입주시기 분양가 현재시세 문의처
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파주시 교하읍 신동아파밀리에 39 2006.01 27,620 29,620 031-957-5000
49 35,230 38,230
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우남퍼스트빌 39 2006.04 27,750 29,750 031-949-3000
48 34,270 37,270
54 38,530 42,530
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동문굿모닝힐 32 2005.12 22,100 23,450 031-947-6060
(10블럭) 35 24,700 26,100
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8.31 대책 이전에는 거래가 좀 있었는데 대책 이후에는 거래가 아예 없다. 분양가 아래에 내놓아도 거래가 잘 이루어 지지 않고 있다.
[논현]
전매제한지역으로 전매 안됌, 특수한 경우로 이민이나 전근으로 인한 매물도 없다.
웹사이트: http://www.yesapt.com
연락처
김영진 (02)543-0114
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