연말정산, 부동산 관련 稅 테크
연말정산시기에 맞춰, 소득공제와 관련된 항목 중 부동산 세테크 할 만한 부분을 살펴본다.
근로소득금액에 공제되는 항목에서 근로소득자의 주거생활안정 및 주택마련을 돕기 위해 특별공제 항목 중 ‘주택자금공제’가 있다. 종류에는 주택마련저축공제, 주택임차차입금 원리금상환액공제, 장기주택저당차입금 이자상환액공제로 구분되고 일정요건을 갖췄다면 일정금액을 한도로 근로소득에서 공제된다. 주택취득차입금 원리금상환액공제는 이미 폐지되었으나 경과규정에 의해 2000.10.31까지 차입한 경우에 2005년까지 공제된다.
1. 주택마련저축공제
주택마련저축에는 입주자저축(청약예금,주택청약부금,주택청약저축), 근로자주택마련저축, 장기주택마련저축이 있다. 여기서 공제되는 종류는 주택청약저축, 근로자주택마련저축, 장기주택마련저축이 있다. 제출 증빙 서류로는 해당 금융기관이 발행한 주택마련저축납입증명서와 주민등록등본이 필요하다.
① 주택청약부금은 2000.10.31이전 가입한 부금만 2005.12.31까지 240만원 한도로 공제 가능하다. 이 경우 소득공제금액은 96만원(240만원× 40%)이 된다. 배우자 또는 부양가족이 있는 세대주(12월 31일 현재)일 근로자로서 당해 과세기간 중 무주택자 또는 국민주택규모의 주택을 한 채만 소유하고 있는 자가 공제대상이다.
② 주택청약저축은 공제대상으로는 당해 과세기간 중 무주택자 또는 국민주택규모의 주택을 1개만 소유하고 있는 자로서 세대주(2004.1.1 이후 불입분 부터는 배우자 또는 부양가족이 있어야 한다는 요건이 폐지되었음)인 근로자 이다. 월10만원이하가 불입금액 한도액으로 당해년 120만원을 불입했다면 소득공제액은 48만원(120만원× 40%)이 된다.
③ 장기주택마련저축은 만18세 이상 무주택자 또는 국민주택규모의 주택을 1개만 소유하고 있는 세대주(2004.1.1 이후 불입분 부터는 배우자 또는 부양가족이 있어야 한다는 요건이 폐지되었음)인 근로자로서 통장 갯수와 관계없이 불입액의 40%, 분기별로 300만원이내 불입한 것은 공제대상에 해당된다. 2006.1.1 이후 가입자부터는 18세 이상 세대주, 무주택자, 공시가액이 2억원 이하인 국민주택 1주택 소유자로 비과세대상이 축소될 예정이다.
주의점으로는 5년 경과되기 전에 중도 해지시에는 특별사유에 해당하지 않는 한 해지추징세액(1년이내 해지시 저축액의 8%로 연간60만원한도, 1년후 5년내 해지시 저축액의 4%로 연간 30만원한도)을 추징당한다는 점이 있다.
2. 주택임차차입금 원리금상환액공제
공제대상자로는 세대주(2004.1.1 이후 불입분 부터는 배우자 또는 부양가족이 있어야 한다는 요건이 폐지되었음)로서 무주택자이고 공제대상주택마련저축에 가입한 자가 국민주택규모의 주택을 임차하기 위하여 당해 저축과 연계하여 당해 저축기관에서 차입한 금액이어야 한다. 공제액은 당해연도 주택임차차입금에 대한 원리금(원금+이자)상환액의 40%이고 연 300만원 한도이다. 제출증빙서류로는 해당금융기관이 발행하는 주택자금상환증명서와 근로자의 주민등록등본이다.
3. 주택취득차입금 원리금상환액공제
주택취득차입금 원리금상환액공제는 2000.11.1부터 폐지되었으나, 경과규정에 의해 1996.1.1 이후부터 2000.10.31까지 차입한 금액에 대한 원리금상환액의 40%를 2005년까지 300만원 한도로 공제 받을 수 있다.
제출서류로는 해당금융기관이 발행하는 주택자금상환증명서와 당해 소득자의 주민등록등본, 자기가 건설한 주택(주택조합 또는 재개발조합의 조합원이 취득한 주택포함)시에는 사용승인서 또는 사용검사서, 주택건설업자가 건설한 주택시에는 주택매매계약서 사본, 계약금 납부증면, 주택건설업자의 확인서가 필요하다.
※ ‘주택마련저축공제금액’, ‘주택취득차입금 원리금상환공제금액’과 ‘주택임차차입금 원리금상환공제금액’의 합계액이 연300만원을 초과하는 때에는 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.
4. 장기주택저당차입금 이자상환액공제
근로소득이 있는 거주자로서 세대주가 국민주택규모의 주택을 취득하기 위하여 당해 주택에 저당권을 설정하고 금융기관 또는 주택법에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 장기주택저당차입금의 이자를 지급한 때에는 당해 연도에 지급한 이자상환액(원금상환액 및 연체 이자제외)을 당해 연도의 근로소득금액에서 공제한다.
· 장기주택저당차입금의 범위로는 상환기간(거치기간3년포함) 15년(2003년 차입분까지는 10년) 이상이고 주택소유이전·보전등기일부터 3월 이내에 차입한 것으로 장기주택저당차입금의 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것을 요건으로 한다. 소득공제 한도는 1천만원이다. 예컨대 장기 모기지론 1억원(대출금리 연6.25%, 대출기간 20년)을 이용해 국민주택규모의 주택을 취득했다면 1년 동안 상환한 이자(약 6백10만원)에 대한 당해 연도의 근로소득금액에서 공제받을 수 있다.
예외로 조세특례세한법 제99조의 규정에 의한 양도소득세 감면대상 신축주택을 최초로 취득하기 위하여 금융기관, 국민주택기금으로부터 차입한 금액이거나 무주택자인 세대주가 국민주택규모의 주택분양권을 취득하고 주택취득을 위하여 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융기관 또는 국민주택기금으로부터 차입한 금액인 경우 장기주택저당차입금으로 본다.
* 상환기간이 10년 이상(거치기간포함)에서 2003.12. 30 개정시 거치기간이 3년 이하인 경우로서 거치기간을 포함한 상환기간이 15년 이상으로 강화하였고 이는 2004.1.1이후 차입(주택법에 의한 국민주택기금에서 차입하는 경우에는 2004.4.1이후)하는 분부터 적용한다.
· 공제대상자로는 12월 31일 현재 세대주(2004.1.1 이후 지급분 부터는 배우자 또는 부양가족이 없는 경우도 공제됨)이고 국민주택규모의 주택을 취득하기 위하여 주택에 저당권을 설정하고 금융기관, 국민주택기금으로부터 차입한 장기주택저당차입금의 이자상환액(주택취득시 승계 받은 경우 포함)으로 소유 주택수에 따른 공제대상 판정기준에 해당하는 주택이어야 공제가 가능하다. 예외적으로 세대주가 근로소득이 없거나 근로소득이 있더라도 주택자금공제를 받지 아니한 경우에는 근로소득이 있는 세대원도 공제가 가능하다. 이는 세대주인 남편이 근로소득이 없거나 근로소득이 있더라도 장기주택저당차입금 이자상환액공제를 받지 아니한 경우에 세대원인 부인 명의 소유주택에 한하여 요건 충족시 공제 가능하다.
(단, 남편이 공제를 받지 않았다고 하여 남편소유주택에 대한 공제를 부인이 공제 받을 수 있음을 의미하지 아니한다.)
· 소유주택 수에 따른 공제대상판정기준으로는 근로자가 1주택을 소유하고 있는 경우는 실제 거주여부에 관계없이 이자 상환액 공제대상이지만, 세대주가 아닌 경우에는 본인이 실제 거주하는 경우만 공제된다. 근로자가 2주택 이상 소유한 경우에는 실제 거주한 주택에 한하여 공제되며, 당해 주택에 거주하는 기간 동안 발생한 이자상환액에 대하여만 공제대상이 된다. 무주택자인 세대주가 주택분양권을 둘 이상 취득한 경우에는 1개의 주택분양권에 대한 차입금의 이자상환액에 대하여만 공제대상이 된다.
· 제출증빙서류로는 해당금융기관이 발행하는 장기주택저당차입금 이자상환증명서와 주민등록등본, 당해 차입금으로 취득한 주택의 건물등기부 등본(대법원사이트출력가능), 자기가 건설한 경우에는 주택 사용승인서 또는 사용검사서(임시사용승인서포함)사본, 주택건설업자가 건설한 주택인 경우에는 주택매매계약서사본, 계약금납부증명서류가 필요하다.
※ 다만, 주택마련저축공제금액, 주택임차(취득)차입금원리금상환액공제금액과 장기주택저당차입금 이자상환액공제금액의 합계액이 1000만원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액은 없는 것으로 본다.
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