조정기에 알아두면 藥되는 재테크 TIP - 오피스텔 계약해지
▶ 한파 맞은 오피스텔 입주
최근, 500만원 계약금에 중도금 무이자대출을 조건으로 공급된 오피스텔에서 미입주나 해약요구 사태가 잇따라 나타나고 있다. 경기침체, 공급과잉 등으로 오피스텔 임대 수익률이 떨어진데다, 담보비율 축소로 대출 전환 과정에서 자금 압박을 받는 소액 투자자들이 많기 때문이다. 특히, 내년엔 오피스텔 실태조사를 통해 관련세금도 강화될 예정이어서, 랜드마크형이나 사업용 오피스텔이 아니라면, 입주 후 매매가격이 분양가 수준에서 머무는 곳이 많은 실정이다.
<사례> 오피스텔 계약해지를 원하는 투자자
안녕하세요? 어머니(65세)께서 마포의 R오피스텔을 분양받았습니다. 계약금은 5백만원 낸 상태이고요. 은행융자는 6천을 2월까지는 시공사에서 갖고 있고 내년 2월부터 어머니 앞으로 옵니다. 현재까지 잔금 5천 5백만원을 내년 2월까지 갚아야 하는데 아직까지 못 갚고 있습니다.
어머니 앞으로 현재 30평형 빌라가 있습니다. 자금이 여의치 않아서 오피스텔을 팔려고 하는데 아직까지 팔지 못하고 있습니다. 만약 2006년 2월에 잔금을 못 내고 은행의 6천도 어머니 앞으로 오면요? 계속 잔금을 못 내면요. 어머니 소유의 빌라로 차압이 들어오나요? 괴롭습니다. 자금이 융통이 안되서 결과가 어떻게 되는지 궁금합니다. 회사에 전화하면 돈이나 내라고 소리만 칩니다.
▶ 오피스텔 계약해지 쉽지 않지만 방법은 있다
상기 R 오피스텔은 지하철 초역세권이고, 뉴타운과 인접해 있어 추후 주위 환경이 나아질 것으로 기대되는 사업장이지만, 오피스텔 시장 침체 분위기가 상당 부분 이어질 것으로 보여지는 상황이라, 자금사정이 여의치 않으면 손절매나 계약파기는 불가피한 실정이다.
일단, 계약금 500만원을 포기하는 조건으로 인근 중개업소에 매물을 내놓는 방법이 있을 수 있겠다. 간혹 추후 지역발전이나 임대수요가 기대되는 지역은 시장환경이 나아질 것을 기대하고 이런 매물을 찾는 사람들이 있기 때문에, 계약금 정도만 포기하면, 계약이나 대출을 승계해가는 경우가 많다.
이렇게 해도 안된다면, 건설사에 계약해지요청을 해야한다. 다만, 이미 중도금 대출을 받은 상태고, 건설사가 해약에 관한 주도권을 쥐었으므로 건설사가 합의를 하지않는 이상 계약해지는 쉽지 않은 것이 사실이다. 왜냐하면 회사의 자금운영이나 계약해지물량의 재판매 어려움 때문에 건설사입장에서는 당연히 계약해지에 난색을 표하기 때문이다.
하지만 중도금 대출이 입주자와 은행 간에 이뤄졌어도 대부분 건설업체가 보증을 섰기 때문에 해약이 발생하면 꼼짝없이 건설업체가 중도금을 물어줄 수밖에 없는 상황이므로 건설사가 해약대상 가구에 대해 분양대금 회수에 나설 수 있지만 소송 시간이 많이 걸려 사실상 소송을 하지 못하고 있는 실정이다. 그러니, 꾸준히 계약해지요청의지를 시행사측에게 서면으로 밝히는 것이 중요하다. 즉 내용증명을 해야한다. 물론 분양계약포기 내지는 해지시에는 계약금이 위약금으로 분양사에 귀속이 되므로 그정도의 손해는 감수를 해야함은 당연하다. 간혹 계약금포기외에 위약금을 물게 하는 경우가 있으나, 공정거래위원회의 '약관심사위원회'에서는 아파트 분양계약에 있어서 위약금은 매매가액의 10%가 적당하며 그 이상의 수준을 규정한 약관에 대하여 수차에 걸쳐 무효로 심결한 사례가 있으니 ('90.9.21:오피스텔 분양업, '93.1.20:아파트임대업)계약서를 잘 살펴보고 판단하는 것이 현명하다.
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