2005년 재건축 시장 결산 - 정부 규제 불구, 서울 13.68%, 경기 11.33% 상승
부동산정보업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 2005년(12월 3일 기준) 재건축 아파트 매매가 변동률을 조사한 결과, 서울은 13.68%, 경기는 11.33% 상승한 것으로 나타났다.
이 기간 재건축을 제외한 일반아파트값은 서울 6.24%, 경기 5.51% 올라 재건축아파트가 일반아파트보다 약 2배 수치의 변동률을 기록했으며, 지난해 동기간 재건축아파트 상승률(서울 -2.69%, 경기 -1.98%)에 비해서도 큰 폭의 상승세를 보였다.
지난해 말 개발이익환수제 관련 법안의 연내 처리가 무산되면서 상승세를 타기 시작한 재건축아파트는 연초 개발이익환수제를 피해갈 것으로 예상되는 단지를 중심으로 급매물이 빠르게 소진되었고 1월 말 안전진단 간소화 방안 등 활성화 대책까지 더해지면서 급등세를 보이기 시작했다.
이후 정부의 ‘2.17 수도권 주택시장 안정대책’ 발표 및 재건축 개발이익환수제를 담은 도시및주거환경정비법’ 개정안이 국회를 통과함에 따라 규제완화 쪽으로 기울던 정부정책이 다시 투기억제로 전환하며 잠시 오름세가 주춤하기도 했다. 하지만 환수제를 피해가는 단지의 강세가 지속되고 더 이상의 악재는 없다는 심리가 더해지며 채 한 달이 못되어 재급등세를 보였다.
2/4분기 접어든 재건축 시장은 긴급안전진단권 발동, 초고층 재건축 불허 방침, 재건축 비리 조사 등의 정부의 각종 규제가 쏟아진 가운데에서도 매물부족에 따른 호가 강세가 지속되며 이상급등세가 지속됐다. 이후 5월경엔 정부의 집중적인 규제, 급등세에 따른 부담감 및 매수심리 위축으로 숨고르기 장세를 보이기도 했으나 6월 들어 판교발 집값 상승세가 꺾이지 않은 데다 소형평형건립 의무비율 강화 등의 조치로 인한 중대형 평형을 중심으로 한 일반아파트가 강세를 보이면서 올 들어 최고치의 월간상승률을 기록하기도 했다.
그러나 7월 들어 8.31대책 예고 및 여름철 비수기 등의 영향으로 전반적인 부동산시장의 침체로 인해 재건축 시장 위축 및 강남권 재건축 단지에 대한 강도 높은 세무조사로 인해 상승폭이 빠르게 둔화되기 시작했다.
특히 8.31대책이 발표되면서 재건축아파트 규제완화 내용을 담지 않은 채 다주택자 및 고가주택 소유자에 대한 세금강화로 향방이 결정되며 서울지역은 올 들어 처음 하락세를 기록하는 등 강남 재건축아파트는 직격탄을 맞게 되었다. 이후 재건축아파트 입주권을 주택으로 간주해 세금을 부과하는 정책 발표와 대출금리 인상 예상으로 급매물이 더해져 호가 하락이 가속화되며 내림폭은 눈에 띄게 커졌다.
하지만 4/4분기 접어든 재건축 시장은 강남 재건축단지를 중심으로 저가매수세가 유입되며 2종 일반주거지에 대한 층고 완화 기대감이 맞물려 전반적으로 내림폭이 둔화되기 시작했고 최근 들어서는 8.31 대책 관련 법안의 입법화 지연, 잠실지역의 용도지역 변경과 강동지역의 재건축 정비구역 지정 및 정비계획안의 조건부 가결이 더해지면서 강남 재건축의 오름폭이 다시 커지는 모습이다.
서울지역에서는 송파구가 무려 35.20% 오르면서 가장 높은 상승률을 기록했으며, 이어 △강남(23.50%), △강동(21.70%), △서초(20.33%), △강서(16.96%) 등의 순으로 상승폭이 컸다.
개별단지로는 서초구 반포동 주공2단지 25평형이 지난해 말 7억9000만8억1000만원 선이었던 시세가 12억~15억원으로 5억5000만원으로 뛰어 올랐으며 올 한해 가장 큰 변동액을 기록했다.
재건축아파트값 급등세의 진원지인 송파구의 경우 잠실동 잠실주공5단지는 상업지구 추진 및 인근 제2롯데월드 건립의 구체화에 대한 기대감에 따라 36평형의 경우 올 들어 4억2500만원이 오른 11억5000만~12억원에 시세가 형성됐다.
경기지역에서는 의왕시가 29.69%로 가장 높은 상승률을 기록했고 △안산(14.56%), △수원(13.91%), △군포(12.01%), △고양(11.90%), 과천(11.77%), 광명(11.30%) 등의 순으로 뒤를 이었다.
개별단지로는 올 상반기 개발이익환수제 시행직전 대거 사업시행인가를 받아 시세상승한 의왕, 수원, 광명 등지를 중심으로 높은 상승률을 보였다. 특히 의왕시 내손동 포일지구는 지구단위계획 확정 및 재건축 사업추진이 발빠르게 이루어져 많은 단지가 상승하였다. 대우사원 26평형의 경우 6억7000만~6억9000만원에 시세가 형성되었으며 올 들어 2억4500만원 상승하여 경기지역내에서 가장 큰 변동액을 기록하였다.
또한 과천시는 판교 영향력 및 강남권 재건축 상승세에 따라 시세가 동반 상승하는 양상을 보였고 원문동 주공2단지 16평형의 경우 1억4250만원 상승한 5억~5억3000만원에 시세가 형성되었다.
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