판교 청약 2개월 전, 임대가 좋을까 분양이 좋을까
판교지도
이 중 민간분양아파트는 서판교에서 4개(1-1, 2-1, 4-1, 12-1), 동판교에서 2개(15-1, 16-1), 총 6개 블록에서 3660가구가 분양된다. 10년 후에 전매가 가능하고 95%이상이 30평형대이며 1000가구가 넘는 대단지 2개가 포함되어 있다. 평당분양가는 1100~1200만원 선으로 책정될 예정이어서 33평형인 경우 3억8000만원 선에 공급될 전망이다. 당초 에듀파크 내에 예정되어 있던 자립형 사립고가 서판교로 옮겨올 계획으로 교육시설 차이를 다소간 좁힐 전망이다.
주공의 분양아파트는 동판교의 4개 블록에서 2219가구가 공급된다. 마찬가지로 10년 후에 전매가 가능하고 분양가가 민간분양아파트에 비해 5~10%저렴한 1000만원 안팎으로 결정될 전망이다. 3개 블록(22-1,22-2,23-1)이 판교역과 근린공원 지어져 녹지와 편의시설 모두가 갖춰질 전망이나 좌측 근린공원 내에 납골당이 들어선다. 나머지 한 블록(18-1)은 에듀파크와 벤쳐단지 인근에 지어지고 하단으로 대규모 국민임대단지와 접해있다.
민간임대아파트는 총 4개 블록에서 1692가구의 입주자를 모집한다. 다른 지역 임대아파트는 달리 10년 후에 분양전환된다. 최근 선례에 따르면 확정분양가 방식을 채택할 가능성이 크고 분양전환 시 입주자에게 분양전환 우선권이 있다. 민간임대 아파트의 경우 불법전매가 횡행하였으나 부득이하게 전매하더라도 주공에 환매토록 방침이 정해져 불법전매로 인한 차액을 기대하긴 힘들다. 민간임대 4개 블록(3-1, 3-2, 11-1, 11-2)은 모두 서판교의 운중천 인근에 지어진다. 단독주택지가 많아 조망권이 확보되고 뒤로는 금토산과 앞으로는 운중천이 놓여져 배산임수지형을 자랑한다.
주공에서 공급하는 공공임대는 3개 블록에서 1918가구가 공급된다. 월 임차료 방식이 될 지 확정분양가 방식이 될지는 정해지지 않았으며, 판교부터 10년 분양전환 임대로 공급된다. 두 블록(5-1, 5-2)는 서판교에, 한 블록(17-1)은 동판교에 들어선다. 5-1, 5-2블록은 전용면적 18평형 이하로만 구성되고 17-1블록은 중형 평형이 섞여서 지어진다.
올 3월에 공급되는 단지는 모두 계약일로부터 10년 이 후에야 전매가 가능하거나 분양전환을 받을 수 있다. 차이라면 임대아파트의 경우 본인명의로 소유권을 이전 받지 않으므로 무주택자 신분이 유지되고 선호에 따라 분양전환시기에 분양전환을 받지 않을 수 있다(전용면적 25.7평 이하). 또한 임대아파트가 매월 임대료를 지불하는 방식을 채택한다면 초기에 목돈을 마련하지 않아도 되는 점이 다르나 확정분양가 방식을 채택한다면 차이점은 거의 없는 셈.
임대, 분양 모두 10년이 지나서야 인근 시세에 맞춰 가격이 상승할 전망이다. 또한 건설사 브랜드가치가 대동소이한데다 택지지구이므로 건설사에 연연할 필요는 없다. 전철역은 동판교에는 판교역(신분당선)이, 서판교에는 서판교역(성남~여주선)이 예정되어 있으나 서울진입은 신분당선을 이용하는 것이 수월하다. 도로는 서판교가 외곽순환도로가 인접한 데 반해 동판교는 내곡이나 수서 등 강남으로 진입하는 고속도로가 풍부한 편이다.
녹지는 전반적으로 풍부하나 고층 주상복합 등이 막아서지는 않는지 단지별로 조망권 확보여부를 따져봐야 하고 모델하우스에서 평면이나 마감재를 꼼꼼히 살펴야 한다. 또한 주변의 쓰레기소각장, 납골당 등 기피시설 위치를 정확히 파악할 필요가 있다.
스피드뱅크 백혜정팀장은 ‘임대와 분양이 별다른 차이가 없어 3월 청약의 관건은 임대아파트의 가격과 납입방법이 어떻게 결정되느냐에 달려있고, 상대적으로 입지와 단지별 차이점이 크게 부각될 전망’이라며, ‘10년 동안 전매, 분양전환이 안 되는 만큼 빠른 환금성이 담보되는 중대형(8월)을 기다리는 것도 좋은 방법’이라고 말했다.
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