판교 분양 이후 시장 전망

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2006-04-19 14:49

서울--(뉴스와이어)--씁쓸한 뒷맛을 남긴 채 판교 신도시의 동시분양 일정이 막을 내렸다. 분양이 몇 번씩이나 연기되는 우여곡절을 겪었지만 그런대로 무난한 점수를 줄 수 있을 것 같다. 남은 8월 판교 동시분양에는 앞서 발생했던 문제를 개선하고 조율해 나가는 정부의 일관된 모습을 기대해 본다.

이제 당장의 관심사는 판교 탈락자 40여만명의 행보, 그리고 최근 급등세를 보여 온 분당, 용인 집값이 상승세를 이어갈 것이냐 하는 것이다. 왜냐하면 판교 개발이 수도권 전체 집값 상승을 유발 해 왔기 때문이다. 좀 더 근본적으로는 강남 대체지로 개발되는 판교신도시가 제 역할을 할 수 있냐는 것도 관심거리다.

부동산 1번지 스피드뱅크(www.SpeedBank.co.kr)가 앞으로의 시장을 전망해 본다.

판교발 집값 상승세 단기적으로 유지될 듯

용인, 분당 아파트 가격은 지난해에 이어 올해도 정상 이상의 시세 상승률을 보여 왔다. 물론 판교 개발로 인해 그 인근 부동산 가격이 막연히 오를 것이란 기대감도 상승을 견인하는데 한 몫을 했음을 부인할 수 없다. 그러나 전체적으로는 판교신도시 개발이 용인, 분당 등 인근 부동산의 펀드멘틀이 높아졌다고 보는 것이 설득력이 있다.

펀드멘틀의 상승은 교통여건과 주거 중심축 이동 2가지 측면에서 의미가 있다. 난개발로 인해 악화된 교통여건은 용인의 약점으로 지적되곤 했었는데, 2008년 영덕~양재 간 고속도로 개통, 그리고 2010년 신분당선 개통 등은 용인 더 나아가서는 분당지역의 내지가치를 한층 높인 계기가 됐다.

또 판교신도시 개발이 수도권 서남부의 중심 축을 아래로 끌어내리는 역할을 하고 있다는데 주목할 필요가 있다. 앞으로 개발될 송파 장지지구, 성남 재개발, 서울 공항, 용인 흥덕지구 등과 수원 광교신도시 개발이 남아 있어 중심축의 남하가 예상된다. 이에 따라 분당 도시의 자립성이 그 만큼 커질 것으로 전망되며, 용인도 단순 베드타운의 기능을 벗어나 분당 등이 직주근접의 부도심 역할을 수행할 것으로 기대된다.

그 외에도 개발에 대한 기대감도 쉽사리 줄지는 않을 것 것으로 전망된다. 풍부한 유동성을 가진 판교 낙첨자 40여만명이 관심권 안에 있기 때문이다. 이들은 성남 도촌지구, 성남 재개발 등으로 일부 이동할 것으로 보이지만 수요층의 욕구를 충족시키기에는 물량이 턱없이 부족한데다 8월 판교 분양을 앞두고 판교 열기가 이어질 가능성이 많을 것으로 판단된다. 특히 중대형 위주로 공급되는 8월 동시분양 여파로 분당, 죽전 등의 중대형 아파트 가격에 영향을 미칠 요인이 많다. 이런 요인들로 인해 판교 주변지역은 적어도 올해까지는 상승세가 유지 될 것으로 전망되며, 자칫 수도권 전체 집값에 영향을 미치는 촉발제가 될 가능성도 배제할 수 없다.

물론 이런 펀드멘틀 상승분을 초과한 집값 상승은 꺼지기 쉬운 거품인 것은 분명하다.

[단기적으로 용인, 분당 집값에 영향을 미치는 요인]

상승요인
- 교통여건 개선(분당선, 신분당선, 고속화도로 건설)
- 광교신도시, 도촌지구, 흥덕지구 등의 개발
- 주거 중심축 남하
- 판교 낙첨자들의 유입
- 전매제한이 없어 상대적으로 투자가치 부각

하락요인
- 최근 가격 급등에 따른 상승여력 감소
- 8.31/3.30 대책 등의 규제
- 낮은 전세가 비율(30%)
- 풍부한 입주 물량

공급이 늘어나는데 가격이 오르는 경우는 없어

판교 입주가 시작되는 2009년과 10년 간의 전매가 풀리는 2012년으로 구분해서 판교인근 과 강남 주변 주택 가격을 예측 해 본다.

주택 공급이 늘어나는데 가격이 오르는 경우는 없다. 예외적으로 신규 분양 아파트가 기존 아파트에 비해 상대적으로 과도히 높아 주변 집값을 끌어 올리고 다시 고분양가 신규 분양이 이뤄지는 경우도 있다. 그러나 판교의 경우 주상복합 중대형 아파트를 제외하고 원가연동제 적용으로 분양가가 제한받기 때문에 고분양가로 인해 주변 집값 상승 시키는 악순환은 덜 할 것이다.

집값에 영향을 미칠 외부요인이 적기 때문에 주택의 순 공급이 확대 측면에서 주택가격을 분석해 봐도 큰 오차는 없을 것 같다. 당장 내년부터 내후년까지 송파 잠실주공아파트 1만8천여가구의 입주가 시작된다. 또한 송파 미니신도시 개발, 뉴타운 개발 등의 순공급 분이 늘어나고 행복도시 이전, 기업도시, 혁신도시 관련 작업이 본격화 됨에 따라 수도권의 유효수요층은 감소세를 기록할 전망이다. 따라서 서울 강남을 포함한 수도권의 명목상 주택보급률은 포화상태에 이를 것으로 보인다.

그렇다고 하더라도 주택 가격이 당장 안정될 것 같지는 않다. 왜냐하면 유효 수요층은 주택의 양적 측면 뿐 아니라 주택의 질적인 차이에 따른 이동이 시작될 것으로 보여 우량주택에는 수요가 더욱 몰릴 것으로 보인다. 따라서 오르는 데는 가격이 더욱 오르는 양극화 현상이 나타나고 결과적으로 지역적, 종류별 국지적 가격 등락이 향후 2~3년간 지속될 것으로 보인다. 이는 2기 신도시개발에 따르는 어쩔 수 없는 부작용이기도 하다.

그러나 참여정부의 국토개발의 밑그림이 완성되는 2012년을 기점으로 해서는 선진국형 주택시장의 흐름과 동행할 것으로 예상된다. 부동산의 기초 내재가치를 상관없이 막연한 기대감으로 인해 가격이 상승하는 경우는 없어질 것이며, 주택도 수익형 부동산의 평가 와 마찬가지로 그 연장선상에서 가격을 평가를 받는 시기가 될 것으로 보인다.

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