DTI 전면 시행, 투기 vs 비투기 지역간 희비 교차
부동산정보업체 스피드뱅크(www.seedbank.co.kr)가 3.30대책 발표 이후 3주간(4/2~4/22) 서울 투기지역 14개구 아파트값 변동률을 조사한 결과, 평균 1.67% 오른 것으로 조사됐다. 이는 대책 발표 직전 3주간(3/12~4/1) 변동률 2.23% 보다 0.56%포인트 가량 줄어든 것이다. 반면, 투기지역 외 11개구는 발표 전 3주 동안은 평균 0.38% 올랐으나 3.30대책 이후 3주간은 0.55%로 오름폭이 커지면서 대조를 이뤘다.
(※강서구와 중구는 지난 4월19일 투기지역으로 신규 지정, 4월25일 시행되었으므로 조사시점에는 비투기지역으로 분류됨.)
금융 당국은 3.30대책에서 투기지역 내 6억원 초과 고가 아파트에 대해 아파트값의 40%까지 대출 받을 수 있던 기존의 담보인정비율(LTV)과 별도로 총부채상환비율(DTI) 개념을 새로 도입했다. DTI는 대출 원리금 상환액과 기존 대출의 이자상환액이 연소득의 40%를 넘지 못하도록 제한하는 것으로, 기존 담보인정비율과 함께 소득 수준에 따라 대출 한도가 정해지면서 대출금액이 크게 줄어들게 된다. 대출 기간을 장기로 설정해 대출금을 늘린 뒤 중도 상환하는 편법을 막기 위해 주택담보 대출기한을 20년 이내로 제한하는 추가 조치가 곧바로 더해지기도 했다.
이 여파로 해당지역 아파트시장은 적잖이 타격을 받는 분위기다. 특히, 강남구와 양천구, 송파구 등 최근 몇 달 동안 집값 상승을 주도한 지역의 둔화세가 두드러졌다. 매수자들이 일제히 관망세로 돌아서면서 그칠 줄 모르던 강남지역의 상승기세가 꺾인 것이다.
강남구는 대책 발표 전 3주간 무려 6.88%의 높은 상승률을 보였으나 발표 후 3주간은 2.49%로 3분의 1수준으로 오름폭이 내려 앉았으며, 양천구(6.00%→4.78%)와 송파구(3.84%→2.06%)도 상승폭이 눈에 띄게 둔화됐다.
강남구 개포동 주공1단지 16평형은 10억원 선까지 치솟았던 호가가 3.30대책 이후 9억6000만~9억8000만원 선으로 떨어졌으며, 한강변 초고층 재건축에 대한 기대감으로 가파른 상승세를 보였던 압구정동 일대 아파트들도 가격 상승을 멈추고 보합권에 머물고 있다.
강남구 압구정동 현대아파트 인근 중개업소 관계자는 “대출 규제로 매수세가 사라지면서 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 호가가 잠잠해졌다”면서 “고가 주택에 대한 수요를 줄여 집값을 잡겠다는 정부의 정책이 어느 정도 효과를 발휘하는 것 같다”고 말했다.
송파구의 또 다른 중개업소는 “3.30대책 이후 매수문의가 절반 이하로 줄었으며 아파트값 오름세도 소강상태를 보이고 있다”면서 “이번 DTI 조치의 영향이 생각보다 큰 것 같다”고 전했다.
반면, 광진구, 강서구 등 DTI 적용을 받지 않는 일부 비투기지역은 반사이익으로 매수세가 증가하면서 오히려 오름폭이 커졌다. 광진구 구의동 현대프라임 47평형은 7억6000만~11억원 선으로 대책 발표 이후 오히려 2500만원 가량 더 오른 것으로 조사됐다.
각종 규제에도 크게 반응하지 않던 수요자들도 이미 담보인정비율 제도로 인해 기존보다 대출에 부담이 생긴 상태에서 DTI 적용으로 인해 대출받을 수 있는 금액 자체가 더욱 줄어들자 심리적인 부담이 커지는 모습이다. 이에 따라 현금보유가 넉넉치 않은 수요자들이 대부분 매수를 포기하거나 매수시점을 미루는 등 전반적으로 매수세가 크게 감소하고 있어서 향후 DTI적용으로 인한 시장 약세는 좀더 심화될 것으로 전망된다.
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스피드뱅크 부동산연구소 리서치팀장 김은경 02-593-8770(136) 017-739-1258 이메일 보내기
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