상반기 서울 수도권 아파트값, 잇단 규제에도 여전히 오름세
부동산1번지 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 2006년 상반기(6월10일 기준) 수도권 아파트 매매가 변동률을 조사한 바에 따르면, 서울의 경우 8.83% 상승해 지난해 같은 기간(4.32%)에 비해 2배 이상 높은 상승률을 기록한 것으로 조사됐다. 작년 동기간에 비해 2배 가량 높은 것으로 지난 해 1년간 매매가 변동률(7.57%)보다도 높은 수치다.
이어 올 상반기 가장 두드러진 상승세를 보이며 아파트값이 급등했던 신도시도 올해 14.51% 상승해 작년 같은 기간 변동률(7.90%)보다 2배 가까운 오름세를 나타냈다. 경기도와 인천 역시 올 상반기 각각 6.07%, 1.69%씩 올라 지난 해 매매가(경기 2.97%, 인천 0.46%)에 비해 2~3배 가량 상승률이 높아지면서 수도권 4개 지역 모두 지난해 같은 기간보다 오름폭이 커진 것으로 나타났다.
전세가 역시 신도시(4.60%), 서울(3.72%), 경기(3.12%), 인천(2.40%) 순으로 오름세를 보였다. 매매가에 비해 오름세는 덜했지만 지난해 8.31대책 이후 심화된 수급불균형이 계속되면서 작년 동기간(서울 0.48%, 신도시 3.40%, 경기 1.72%, 인천 0.58%)보다 상승폭이 더욱 커졌다.
지난해 발표된 8.31대책의 영향으로 당초 집값이 하향 안정세를 보일 것이라던 전망과는 달리 상반기 수도권 아파트 시장은 3.30대책 및 주택담보대출요건 강화 등 정부의 각종 집값 안정 대책에도 불구하고, 지역적 수급 불균형, 양도세 부담에 따른 매물감소, 판교분양 등의 여파로 줄곧 가격 상승세가 이어졌다.
연초부터 규제완화에 대한 기대감이 퍼지면서 재건축시장을 중심으로 불안한 오름세가 이어진 데 이어 3월 판교분양을 전후로 아파트 값이 크게 들썩이면서 분당, 용인 등 판교 인접지역은 물론 평촌, 산본 등 신도시에 급등현상이 나타나 신도시는 타 지역들에 비해 월등히 높은 가격 상승세를 보였으며, 특히, 강남 재건축 및 중대형 아파트 등을 중심으로 매매가가 수억원씩 급등하는 등 과열양상까지 나타나 거품논란이 뜨겁게 일기도 했다. 상반기 후반에 들면서는 강남 규제에 따른 반사효과 및 강북개발 가시화로 강북지역이 국지적인 상승세를 이어가면서 수도권 아파트값은 상반기 내내 오름세를 유지했다.
지역별로는 서울의 경우 양천구(21.37%)와 강남구(21.04%)가 무려 20%가 넘는 급등세를 보이면서 수도권 전체에서 가장 높은 상승률을 기록했으며, △송파구(13.76%), △용산구(12.30%), △동작구(11.92%), △서초구(11.10%), △강동구(10.04%) 등이 서울 평균 상승률(8.83%)을 웃돈 가운데 25개구 모두 오름세를 나타냈다.
신도시는 평촌이 19.97% 올라 가장 높은 상승률을 기록했으며, △산본(16.84%), △일산(14.23%), △분당(13.25%), △중동(6.78%) 순으로 아파트값이 일제히 들썩였다. 경기지역에서도 판교분양 호재가 크게 작용한 경기 남부권이 가격 상승을 견인하면서 △의왕시(14.88%), △용인시(14.18%), △성남시(11.31%) 등의 순으로 상승폭이 컸다.
지난 해에 비해 오름폭이 확대된 전세가격의 경우, 방학 및 이사철 수요로 오름세를 보이다가 재건축 이주 등에 따른 국지적인 수급불균형이 계속되면서 상승세가 이어졌고, 특히, 신도시지역은 판교분양 영향으로 수요자들이 매입을 미루고 전세로 몰린데다 매매가격 급등에 따른 전셋값 동반 상승세까지 겹치면서 높은 상승세를 나타냈다.
주로 매매가격이 크게 오른 지역을 중심으로 전세가격이 동반 상승하면서 서울에서는 양천구(7.40%)가 가장 높은 상승세를 나타냈으며, △동작구(6.19%), △광진구(5.78%), △강서구(5.54%) 등이 뒤를 이었다. 신도시에서는 산본이 무려 10.47% 급등했고, 평촌도 5.74% 올랐다. 반면, 신규 입주물량이 쏟아진 지역은 전셋값이 약세를 보여 용인 죽전 및 동백지구 입주로 용인이 2.13% 떨어졌고, 분당신도시도 0.16%의 미미한 보합 수준에 머물렀고 파주 역시 교하지구 입주로 0.99% 하락했다.
한편 상반기 아파트값 급등의 진원지가 됐던 재건축아파트 시장은 매물이 전반적으로 부족한 가운데 정부의 지속적인 규제로 인해 급등세와 진정세가 반복되는 모습을 나타냈다. 서울이 10.65%, 경기가 8.81% 상승한 것으로 조사돼 작년 동기간 재건축아파트 상승률(서울 10.64%, 경기 7.19%)과는 비교적 비슷한 변동률을 보였다.
전반적으로 상반기동안 이어지던 오름세는 최근 금리인상 등 악재 요인이 이어진데다 정부의 버블경고 이후 짙은 관망세 속에 매수우위 시장을 형성하며 약세로 돌아선 상태로 상반기를 마감했다. 아직까지는 다소 불안한 모습이지만 당분간 큰 변수가 없는 한 8월 판교 분양 이전 여름 비수기동안은 불안정한 약세가 계속 이어질 것으로 보이며, 하반기 일부 지역에 한해서는 국지적인 오름세가 나타나더라도 8.31 및 3.30대책의 본격 시행으로 인한 세부담 등의 요인이 남아있는 만큼 전체적으로는 소폭의 상승에 그치는 약보합세 양상이 이어질 것으로 전망된다.
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스피드뱅크 부동산연구소 리서치팀장 김은경 02-593-8770
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