이영순 의원, “건축비 차액, 내역을 밝혀라”
건교부에서 발표한 표준건축비도 명백한 이유없이 평당 270~280만원대에서 340만원으로 대폭인상 되었다.
따라서 본 의원실에서는 분양원가공개부분 중 택지조성원가와 함께 가장 중요한 부분인 건축비항목에 주목하지 않을 수 없었다.
최근 분양아파트 중 판교 1차분양아파트를 중심으로 분석했다.
자료는 판교1차분양분 중 감리자 모집공고를 한 곳에 대해서 감리자모집공고 시 공개된 사업비 내역과 분양가내역을 비교하였다.
그 결과 기본건축비와 감리공고시 공개한 사업비 내역에서 건축비의 일부가 차이를 보이고 있음을 발견하였고 그 규모가 4개아파트에서만 246억원, 세대당 8백만원대에서 2천1백만원에 달하고 있어 이 사실을 공개하여 그 상세내역을 공론화 하고자 한다.
건축비 내역공개는 감리자모집공고와 분양가 공개를 통해서이다. 업계에서는 분양가보다 감리자모집공고에서 건축비가 낮게 책정된다는 설이 있어 의원실에서는 이를 비교해 보았다.
분양가 내역에서 건축비는 기본형건축비와 지하층건축비로 구성되나 감리자모집공고에서는 총공사비, 설계감리비가 눈에 띄고 나머지 비용은 내역별로 산재되어 있다.
두개 공사비등 원가내역을 비교할 수 없도록 되어 있다.
분양원가공 원가공개란 실비용을 한눈에 알아볼 수 있고 그래서 업체의 이윤을 파악할 수 있어야한다고 본다. 그런데 건축비의 경우 분양원가에서는 건축비=기본형 건축비+지하층공사비로만 표기되고 상세내역이 없다.
또한 감리자모집공고에서는 기본형 건축비가 총공사비, 설계비, 감리비 항목이 분리되어 있으며 기본형건축중 부대비용은 그 내역이 흩어져있어 한눈에 파악이 불가능하도록 되어 있다.
설계, 감리비의 경우 감리대상에서 제외되니까 불가피하게 분리기재한다고 해도 부대비용의 경우는 분양가의 가산비내역속에 항목별로 흩어져 기재되어 있다. 즉, 인입분담금은 학교용지부담금등과 총액으로 기재되고 건물보존등기비의 경우는 기타사업성 경비 총액속에 숨어있다.
전문가조차 그 내역을 파악하기 힘들정도니 일반인들은 도저히 알아볼 수 없도록 되어 있다. 판교신도시 아파트는 분양전 감리자선정원칙깨고, 감리자없이 분양했다.
일반적으로 아파트 분양이 감리자선정이후에 이루어지지만 판교신도시의 경우 이례적으로 감리자선정없이 분양이 이뤄졌고 분양이후 6개월이 지난 지금까지 감리자선정이 이뤄지지 않은업체가 있다. 10월2일 현재 4곳만이 감리자모집공고를 했을 뿐이다. 물론 2차분양시기인 8월분양분에 대해서도 분양전에 감리자선정과정이 생략되었다.
감리자선정을 분양에 우선하던 원칙을 뒤집은 것은 건교부가 작년 9월 “청약과열 및 투기억제”우려지역의 경우 감리자선정없이 분양할 수 있도록 일방적으로 주택공급규칙을 개정하면서 이다.
분양전 원가공개의 한 수단이었던 감리자모집공고를 사전에 생략한 것이 청약과열을 막을 수 있다는 건교부의 발상자체은 상식적으로 납득할 수 없는 조치이다.
건교부는 분양전 원가공개의 한 과정을 생략함으로써 불공정거래를 행하고 시장의 투명성을 해쳤을 뿐이다.
실제 청약과열을 우려해서 감리자모집공고(총사업비 산출내역을 통한 원가공개)과정을 생략한 것이 청약과열을 진정시킬 수 없었음은 국민 누구나 알고 있다. (판교청약률 은 1차 782:1, 2차 1순위 44:1이다.)
건축비 가구당 8백5십만원에서 2천1백만원까지 추가부담내역을 알 수 없다.
기본건축비 규모는 2006년 건교부가 명확한 근거자료제시 조차없이 일방적으로 인상 발표함으로써 시민단체와 언론으로부터 질타를 받은바 있다. 그만큼 건축원가가 제멋대로라는 것을 입증하는 실례라 하겠다.
의원실에서 표4에서 보듯이 분양시 건축비와 감리자 모집공고시 건축비를 비교한 결과, 4개 업체에서만 총 246억원규모가 높게 책정되있다. 이는 평당 최고 1백만원에서 최하 40만원까지 높게 책정된 셈이다.
용적률을 감안하여 가구별로 보면 최고 2천1백만원의 분양가를 더 부담했다. 건축비 항목 중 건물등기비용은 드러나지 않지만 통상 분양가의 3.2%인 것을 감안하여 계산하였다.
만약 공개된 건축비원가가 사실이라면 가구당 8백5십만원에서 2천1백만원의 비용의 내역을 공개하여야 한다.
건교부는 진상을 밝히고 부당하게 상승된 분양가는 돌려줘야한다. 건교부는 줄어든 건축비에 대한 진상을 밝히기 위한 조사를 실시해야한다.
그리고 업체가 챙긴 부당이득에 대해서 회수하고 업체에 대해서도 적법한 조치를 취해야할 것이다. 판교입주자들에게도 업체에 의해 부당하게 상승된 분양가는 돌려줘야 할 것이다.
당국이 눈감고 있는 사이 이같은 행위는 업계에서는 공공연하게 행해지고 있으며 국민들은 부당하게 높게 책정된 분양원가의 피해자가 될 수 밖에 없다.
건축비산정이 일반국민들이 쉽게 알 수 있는 것이 아니라는 점을 악용해서 업체가 제멋대로 고 보면 공사비를 책정하는 업체를 관리 감독해야하는 것은 건교부를 비롯한 관리기관의 몫이다.
건교부는 분양원가공개와 분양가심의위원회 설치를 단행해야 한다.
이처럼 분양원가공개가 제대로 이뤄지지 않고 분양가 심의가 형식적으로 운영되는 사이에 국민들은 엄청난 손해를 보고 있고 반면에 업체들은 부당한 이익을 챙기고 있는 것이다.
정부에서는 분양원가공개와 분양가심의위원회 설치를 통해서 분양가검증절차와 함께 분양가적정서에 대한 검토가 이뤄져야할 것이다.
2. 원가공개해도 제대로 해야한다.
분양원가 속시원히 공개해야한다.
본 이영순의원실에서 건축비를 중심으로 원가내역을 분석하였으나 토지조성비용등에 대해서는 접근조차 힘들었다.
토지공사의 결산서를 보면 토지조성공사비, 토지매입비, 보상비, 제세공과금 등의 항목들로 구성된 내역이 있다. 그럼에도 불구하고 토지공사는 토지조성원가전반의 공개를 거부하고 있다. 주택공사도 마찬가지이다.
건설현장에서 일하는 분들은 실공사비는 기본건축비보다 100만원이상 싼 200만원대를 말하고 있다. 건설업체가 아파트 건설 공사비의 적정성 검증 및 분양과정에서 얻는 이윤의 규모는 접근 조차할 수 없었다.
또한 의원실에서 공개된 분양가 내역을 보면서 건축비를 분석하기위해 이런 자료를 조합해야하는 힘든 과정을 거치고서도 국민들이 한눈에 전체 분양원가를 속시원히 알 수 있도록 제시하는데 역부족을 느꼈다. 이것이 정부가 말하는 분양원가 공개의 실태다.
분양원가의 상세 공개는 공정한 거래와 기업이윤의 적정성 검증을 통한 주택시장의 투명성을 담보하는 것이다.
-소비자(입주예정자)와 공급자(건설사)간의 공정한 거래 및 주택시장의 투명성을 위한 것이다
-선분양제에서는 소비자가 완성된 주택을 보고 구입하는 것이 아니라 건설사가 제시한 주택건설 관련 각종 정보를 보고 판단할 수 밖에 없기 때문에, 분양가격 세부항목별 공개는 주택구입 대금을 지불할 전제조건으로 약속이행의 신뢰를 보장하기 위한 담보에 해당된다.
-공급자입장에서는 주택이 완성되지 않은 상태에서 소비자에게 ‘이러한 가격과 품질을 보장하는 주택을 제공하겠다’라는 약속이다.
분양가 공개의 핵심은 일반국민들이 건설회사 이윤의 적정성 검증할 수 있어야 한다.
정부는 공공택지에 건설되는 주택에 대해 분양가를 택지비와 직접 공사비 등 7개의 세부내역으로 나누어 공개하고 있다고 주장한다.
그러나 현재의 분양가는 분양원가를 기준으로 적정이윤을 반영하여 산정되는 것이 아니라 주변 시세를 기준으로 최종 확정된다. 이런 실정에서 정부의 원가공개주장과 건설회사의 적정이윤반영 주장은 설득력이 없다.
분양원가공개의 핵심은 7개 세부내역으로 나누어 분양가를 공개한다고 하나, 전문가 아닌 국민이 그 세부 내역의 진실성이나 타당성을 분석할 수 있는 수준으로 개선되는 것이다.
현재 원가공개 관련 문제점-판교신도시를 중심으로
-건설사가 주택건설사업계획승인 신청, 감리자지정승인 신청, 입주자모집공고안 신청을 공공기관에 하면서 제출되는 원가관련 자료는 공공기관과 주택건설사업자간의 서류교환으로만 진행된채, 국민들에게 제대로 공개되지 않고 있음.
-또한 공공기관이 주택사업들이 신청한 서류를 철저히 검증하지 않아 주택건설사들이 신청 단계별로 가격을 조작하도록 방치하고, 이것은 결국 고분양가로 나타나는 결과를 가짐.
-판교신도시의 경우 “청약과열 및 투기억제”를 이유로 택지분양계약 체결 후 바로 입주자모집을 하였음.(주택공급규칙 제7조제1항, 2005년 7월 11일 개정)
이에 따라 감리자지정승인 절차가 생략되고 입주자모집 후에 진행되었음. 그에 따라 판교신도시 1차(3월) 분양 건설업체 6개 중 4개만 감리자모집공고를 한 상태임.
(2006년 10월 2일 기준, 10개 사업자 분양 중 4개는 주택공사 · 6개 민간건설업체)
-판교신도시의 경우 입주자 모집 때 분양가 공개하기 전에 국민들에게 건설원가내역정보를 제공하는 단계에 해당하는 감리자 모집 절차가 생략됨에 따라 국민들에게 원가공개 자체를 원천적으로 차단한 것임.
-이에 국민들은 판교신도시의 고분양가 발표에 따라 정부와 건설업체의 폭리에 대한 의혹과 불신이 확대되고 있는 것임.
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