청약가점제 도입에 따른 시장 영향 및 청약 전략
-스피드뱅크 부동산연구소 박원갑 소장
1.영향
-무주택자를 우대하는 청약 가점제 도입으로 아파트값 하향 안정세 가속화 전망
-무주택자들이 청약가점을 쌓기 위해 기존 주택시장에 진입하지 않을 가능성이 높기 때문
-서울 강북권과 수도권, 지방의 중소형 아파트를 중심으로 매수 위축 예상
-집을 사지 않고 전세 눌러앉기 수요가 늘어나 전세시장 불안 가능성 상존
2.특징
*이번에 부양가족수의 자녀기준과 관련, 미성년자가 아닌 미혼자녀로 대상을 넓혀 상대적으로 50~60대 들이 불이익을 피할 수 있게 됨
-50대 후반이 되면 대부분 자녀들이 20세가 넘어 종전 방안대로 할 경우 40대만 우대하는 상황이 될 수 있었으나 이번에 일부 보완
*가구주 연령이 가점제 대상에서 빠져 젊은 신혼부부 등이 불이익을 피할 수 있음
3. 청약 전략
1)가점을 많이 쌓아라
-가점제 대상 통장(청약예금·청약부금) 소유자들은 당첨 확률을 높이기 위해 점수를 많이 쌓는 수밖에 없음
-청약통장 가입기간 가점(17점)이 있으므로 가급적 빨리 가입하는 것이 유리
-당장 청약통장이 쓸모없다는 이유로 통장 해지를 하는 것도 삼가야
2)가점제에 맞춰 통장을 리모델링하라
-일단 가점제에 유리한 무주택자 등의 경우 가점제 배정물량이 많은 전용 25.7평 이하가 절대적으로 유리함. 따라서 시세차익이 큰 분양가 상한제 아파트 중 25.7평 이하를 배정받기 위해선 청약 통장 다운사이징도 검토해볼만함. 대형 평형 신청 통장 소유자는 입주자모집공고일 이전에만 작은 평형 신청 통장으로 전환하면 청약이 가능함
-반대로 가점에서 불리한 유주택자 등의 경우 청약통장을 증액하는 것이 필요함. 추첨제 배정 물량이 50%로 상대적으로 많기 때문임
3)부모(장인,장모)나 조부모를 모셔라
-직계존비속을 3년 이상을 모시면 청약가점을 더 많이 쌓을 수 있기 때문에 이왕에 효도도 하고 청약당첨 확률도 높이는 일석이조
-하루라도 빨리 아파트를 분양받고 싶다면 효도도 할 겸 부모의 주소지를 본인 주민등록지로 옮겨 모시는 것을 고려해 봄직 함.
-다만 정부가 위장전입에 대한 단속을 강화할 예정이므로 조심할 것(최근 인천 소래·논현 지구와 전주에서 위장전입을 해 당첨된 사람들이 무더기로 적발됨)
-위장전입으로 당첨돼 적발될 경우 당첨취소. 사법당국에 고발될 경우 주택공급질서 교란 혐의로 3년이하의 징역이나 3000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있음
4)혼인신고를 빨리 하라
-그동안 세금부담을 낮추고 청약자격을 유지하기 위해 결혼을 하고 나서도 혼인신고를 늦게 하는 경우가 많았지만 앞으로는 이렇게 할 경우 가점 쌓기가 불리해짐
-30세 이전에 결혼한 경우 혼인신고한 날로부터 무주택기간을 산정하기 때문
5)주택보유별 투자 전략
* 무주택
-주변 시세보다 20~30% 가량 싼 분양가 상한제 아파트를 배정받을 수 있기 때문에 굳이 값이 잘 오르지 않는 아파트는 사지 않는 게 유리.
-관망을 하다가 상한제 아파트를 노리는 게 재테크 1순위가 됨
-게다가 가점제에서 탈락하더라도 자동으로 추첨대상에서 포함돼 당첨기회가 많아짐
-투자를 하더라도 청약 때 주택 보유로 간주하지 않는 재개발 구역의 무허가 건물 등으로 한정하는 게 좋음
* 1주택
-유주택자는 가점제에서 불리해 인기단지는 분양받기 힘들어짐
-청약 통장은 추첨제 배정물량이 많은 중대형으로 갈아타는 것이 유리
-가점제가 실시되기 전인 9월 이전에 나오는 알짜 단지를 적극 공략
*2주택
-2주택자는 기존에는 투기과열지구에서 1순위가 배제됐으나 앞으로는 감점제까지 적용돼 당첨받기 거의 불가능
-값이 오를 가능성이 낮은 집은 과감하게 처분해 점수를 늘리는 게 바람직
4.문제점
*전세에 사는 고소득자, 무주택 부자들과 소형 아파트 한 채 갖고 있는 서민층과의 형평성 문제
-실제 소득이나 자산이 많이 차이 남에도 불구하고 이번에 가구소득이나 자산, 소득은 인프라가 구축된 뒤에 보완을 검토하겠다고 밝혀 당분간 논란 예상
*위장 전입 극성 예상
-부모를 주민등록을 자신으로 옮기고 3년 이상 봉양할 경우 부양가족수 포함돼 무조건 부모의 주소를 옮기고 보는 사람들이 늘어날 가능성
-실제로 부모가 세대주의 집에 사는 지 일일이 체크하기가 힘들어짐
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