하반기 주택시장 6대 변수 점검

뉴스 제공

2007-05-30 17:14

서울--(뉴스와이어)--하향 안정세를 보이고 있는 부동산 시장이 과연 하반기에도 안정세를 이어갈지에 대해 관심이 높아지고 있다.

대출규제와 세금 압박 강도가 높은데다 분양가 상한제 실시를 앞두고 무주택자들이 기존 주택시장으로 뛰어들지 않고 있어 주택시장이 활기를 띠기로는 역부족이다.

다만 분당급 신도시 발표에 따른 후폭풍, 대선공약 등이 있어 국지적이고 단기적인 불안 가능성은 상존한다.

① 분당급 신도시 발표

정부가 6월말 쯤 발표할 분당급 신도시는 수도권 주택시장에 분수령. 강남 수요를 대체하기 위해 건설되는 만큼 강남과 지리적으로 가까워 강남을 건드릴 수 있는 문제가 있음. 동탄 신도시 동쪽인 화성시 동탄면 목리·중리 일대나 용인시 남사면 쪽이 된다면 서울에서 40~50km가량 떨어져 강남 수요를 분산하기에는 한계가 있을 듯.

그러나 그동안 서울 시청의 접근성을 감안해서 신도시 후보지 위치를 따졌지만 앞으로는 행정도시도 감안해야 한다는 점을 고려할 때 차선의 후보지로 사료됨. 이들 지역은 수도권정비계획법상 과밀억제권역의 인구와 산업시설을 유치하기 위한 성장관리권역인 것도 장점. 모두 토지거래허가구역(전 세대원이 1년 이상 현지에서 거주해야 농지와 임야 매입)으로 지정돼 외지인의 투기 차단장치도 마련됨. 분당급 신도시가 발표되더라도 시장에 미치는 파장(파괴력)은 과거보다 많이 줄어들 가능성이 있음.

9월부터 도입되는 분양가 상한제 때문으로 분양가 상한제가 실시되면 지난해 파주 신도시, 판교신도시 분양이나 검단신도시 후보지 발표 때 나타난 고분양가 후폭풍이 거의 나타나지 않을 것임. 과거에는 주변 집값보다 분양가가 비싸게 책정돼 주변 아파트가 들썩였지만 이제는 상황이 다름. 오히려 분양가가 주변 시세보다 20% 이상 싸게 책정되므로 파장은 제한적일 수밖에 없음. 더 싸고, 더 좋은 아파트가 공급되면 주변 집값은 장기적으로 떨어질 수 있음.

② 대선 공약 변수

하반기 들어 본격적인 대선 레이스에 접어들면 부동산 시장도 적지 않은 영향을 받을 것으로 예상. 이미 보수당 대선 유력 주자들이 양도소득세나 종합부동산세 등 일부 세제에 손을 대겠다는 입장을 밝히고 있음. 이런 이유로 일부 다주택자들은 “대선결과 지켜보자”며 관망세를 보이고 있음. 그러나 보수당 대선 유력주자들이 내세우는 공약을 살펴보면 1주택을 장기 보유한 사람이나 65세 이상의 고령자들에게 세 부담을 줄여주겠다는 정도.

1가구 2주택이상의 다주택자들에게 세금을 줄여주겠다는 내용은 없음. 지금처럼 투자처를 찾지 못해 떠도는 부동자금이 많은 상황에선 섣불리 규제완화를 했다는 큰 화를 부를 수 있음. 현실적으로 여론 등을 감안할 때 세금이나 재건축의 규제 완화가 쉽지 않을뿐더러 이뤄진다고 해도 감질 나는 수준 정도 일 것임. 대선이나 차기 정부 때 규제완화에 대한 지나친 기대는 금물. 지금까지 한번 만들어놓은 규제 법안은 어지간한 경기 침체가 오기 전까지는 크게 바뀌지 않았다는 사실을 염두에 둘 필요가 있음.

③ 분양가 상한제와 청약가점제

9월부터 도입되는 분양가 상한제와 청약 가점제는 기존 주택의 수요 감소요인으로 작용할 가능성이 큼. 집값의 하향 안정 압박요인으로 작용할 전망. 지금 주택시장에서 주 수요층은 다주택자들보다는 무주택자의 신규수요나 1가구 1주택자의 교체 수요임. 이 가운데 무주택자들은 시세보다 훨씬 싸고 입지가 좋은 분양가 상한제 아파트를 분양받기 위해 기존 아파트 매입을 꺼리고 있고 9월이후에도 이런 현상은 계속될 가능성이 있음. 가점제에서 불리한 유주택자들이 기존 주택시장에서 갈아타기를 시도할 수 있지만 이런 수요만으로 집값이 상승 탄력을 받기 힘든 실정.

④ 아파트 입주 물량

하반기에는 수도권 일대 아파트 입주량은 지난해보다 16.5% 감소(지난해 3,4분기 6만6087가구에서 올해 3,4분기에는 5만5181가구에 그침). 이에 따라 입주량 부족, 종부세의 세입자 전가(장기간에 걸쳐 전가현상이 일어남), 분양가 상한제 도입으로 ‘전세 눌러앉기’ 수요 증가 등으로 전세가격 불안 가능성이 있음.

하지만 지난해 가을과 같은 쌍춘년 결혼수요가 많지 않아 신혼부부 전월세 수요는 줄어들고 내신위주 대입시제도 도입으로 인기지역 전세시장이 위축되고 있어 전세가격이 크게 오르지는 않을 것으로 예상.

⑤ 지방 부동산 규제완화

하반기에는 지방을 중심으로 규제 완화도 큰 변수가 될 전망. 정부는 일부 지방에 대한 투기과열지구와 토지거래허가구역 해제를 검토 중으로 늦어도 여름철까지는 이뤄질 전망. 투기과열지구의 경우 울산과 창원 등 일부 지역을 제외하곤 상당수 해제될 것으로 예상. 정부는 지방 미분양 문제가 심각해 주택규제에 대해선 수도권과 지방을 분리해 적용할 것으로 관측됨.

일부 토지거래허가구역의 경우 해제될 가능성이 있지만 극히 일부 지역에 그칠 전망. 토지의 경우 투자수요 성격이 강해 자칫 투기장화할 가능성이 크기 때문임. 그러나 지방은 일시적인 규제완화로 시장이 다시 회복되기 어려울 듯. 집값이 반등하더라도 추세 반전으로 받아들이는 착각은 하지 않는 게 좋을 듯. 지방 부동산 시장은 국지성이 강한데, 일부 수출공단 지역을 제외하곤 지역경제가 위축된데다 인구가 줄어 주택구매력이 감소하고 있기 때문임. 시세보다 20%이상 싸고 전매 제한기간이 6개월~1년으로 짧은 분양가 상한제가 나오면 기존의 아파트나 미분양 시장은 외면받을 수 있음.

⑥ 대출규제, 금리 동향

최근 하향 안정세를 보이고 있는 집값 안정의 70%는 대출 규제 때문임. 대출규제는 가장 강력하고 단기적인 금융규제임. 담보인정비율(ＬＴＢ)와 총부채상환비율(ＤＴＩ) 규제는 강남권을 비롯한 ‘버블 세븐’지역의 고가주택 수요를 격감시키는 요인으로 작용. 최근의 대출 규제는 과도하다는 지적이 있지만 정부는 시장이 안정됐다는 확신을 가질 때만 완화할 가능성이 높음. 하반기에는 대통령 선거나 분당급 신도시 등 시장불안요인이 많아 대출 규제 완화는 쉽지 않을 듯. 최근 크게 오르는 금리도 매수세를 위축시키는 또 다른 요인인데, 일반 경기가 1분기에 바닥을 찍고 올라가는 중이어서 금리는 완만한 상승 예상.

*결론적으로 이런 변수들을 종합해볼 때 하반기 시장은 일부 국지적인 불안요인은 있지만 전체적으로 보합세 정도에 머물 것 예상. 양도세 중과 영향에 따른 매물 부족이 시장 불안요인이 되고 있는 것은 사실.

그러나 은행권에서 연내 만기 도래하는 처분조건부 대출(5만여 건에 6조 원)이나 일시적인 1가구 2주택 매물, 양도세 특례매물 등도 있어 매물 품귀에 따른 가격 상승은 올 하반기에는 나타날 가능성이 낮음.

더욱이 이른바 큰손(거액자산가)들이 부동산 직접 투자 시장을 떠나 주식이나 간접투자시장으로 이동하고 있어 시장 에너지(체력)가 소진된 상태인데 체력 비축시간이 좀 더 필요할 듯.

웹사이트: http://www.speedbank.co.kr