부동산써브가 살펴 본 2007년 상반기 부동산 10대 뉴스
▶ 1.11 부동산종합대책 발표
정부는 2006년 11.15대책에 이어 새해 벽두부터 1.11부동산종합대책을 내놓았다. 수도권과 지방투기과열지구내 민간아파트에 대한 분양원가 공개와 주택담보대출 억제 등이 주요내용으로 사실상, 1999년 시행된 분양가 자율화 시대의 종료를 선언한 것이나 다름없었다. 특히 1.11대책에 따라 2008년 계획됐던 청약가점제도 올 9월로 앞당겨지게 됐는데, 분양가 상한제 실시에 따른 과도한 시세차익을 차단하기 위해 채권입찰제와 전매제한도 도입됐다. 채권매입액 상한액은 현재 '주변 시세의 90%'에서 '80%'로 조정되고, 공공택지에서만 적용돼 온 전매제한이 수도권 민간택지로 확대돼 25.7평이하는 7년, 25.7평 초과는 5년 동안 전매할 수 없게 됐다. 공공택지는 전매제한 기간이 각각 10년, 7년으로 늘어났다. 그리고, 투기수요를 억누르기 위해 돈줄 죄기에 박차를 가하는 등, 주택담보대출 조건도 더욱 까다로워졌는데, 투기지역에서는 1인당 1건의 대출만 허용되게 되는 등, 복수대출자의 압박이 심해졌다. 이밖에도 후분양 로드맵 조정과 환매조건부 시범사업, 오피스텔 규제완화 등 관계법령 또는 지자체 조례 개정이 완료 또는 개정작업 중에 있다. 어쨌든, 1.11대책은 작년 가을 주택시장을 휩쓴 집값 폭등세를 가라앉히고, 추격매수세의 움직임을 진정시키는 등, 상반기 주택시장안정을 이끈 근간 대책이라고 할 수 있다.
▶ 1.31 부동산대책 발표
1.31대책은 1.11대책의 후속조치로 민간주택 공급 위축에 대비해 공공부문의 역할을 강화하자는 내용을 담고 있다. 2017년까지 임대주택 재고 20% 확충을 위해 임대주택펀드를 운용한 비축형 임대주택을 공급하겠다는 게 핵심 내용으로, 이 외에도 국민임대주택의 품질개선과 social mix 추진, 내부공간 활용 극대화, 커뮤니티 진작 그리고 채무상환능력을 고려한 대출체계 개선 및 장기고정금리 모기지론 활성화 등, 다양한 내용을 담고 있다. 다만, 중형규모의 비축형 임대주택 50만호 신규 공급을 위해 매년 7조 임대주택펀드를 조성해야하는 문제로, 비축용 장기임대주택 계획이 입법 단계부터 차질을 빚고 있는 중이다. 펀드의 조성가능성과 투자자들의 적정 수익률 문제외에도 택지확보와 건설재원 조달 및 직주근접문제, 지자체의 임대주택을 바라보는 낮은 인식과 비협조 그리고 관리방안 등, 여러가지 문제점이 노정되면서, 법안통과와 제도시행이 장기화될 것으로 보여진다. 최근엔 정부가 비축용 임대주택 가운데 일부 물량을 최장 10~20년짜리 장기 전세주택 형태로 공급하는 방안을 서울시와 논의하고 있기도 하고, 임대주택법 개정이 늦춰지면, 파이낸싱(PF)방식으로 공급하는 것도 검토하고 있다. 일단, 연내 시범단지로, 김포시 양촌지구, 남양주시 별내지구, 수원시 호매실지구, 고양시 삼송지구 등 총 4곳을 지정한 상태다. 시범단지 비축용 임대주택은 평균 30평형으로 지어지며 임대보증금은 2500만원, 월 임대료는 52만원 수준으로 예상된다.
▶ 청약가점제를 골자로 한 청약제도의 대대적 수술(주택공급에관한규칙개정)
청약가점제 시행 등을 골자로 하는 「주택공급에관한규칙개정안」이 마련돼, 5.16일 입법예고 된 상태다. 7월중 개정안이 최종 확정되면, 오는 9월부터 민영주택에 청약가점제가 본격 도입된다. 9월 이후에도 순위(1~3순위)에 의한 청약방식이 유지되지만, 당첨자는 무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 청약통장가입기간(17점)가점 항목별 점수의 합(총점만점 84점)이 높은 청약자 순으로 당첨자를 뽑게 된다. 다만, 갑자기 바뀌는 제도에 박탈감을 느낄 청약자를 위해 중소형(전용 85㎡이하)아파트는 전체물량의 75%를 가점제로, 25%를 추첨제로 병행실시하고, 중대형(85㎡초과)의 경우는 채권입찰제를 우선 적용하되 채권응찰금액이 같으면 50%는 가점제로 50%는 추첨제로 공급키로 했다. 그 외에도 실질분양가 인하를 위해 채권 입찰제 상한액이 하향조정되고, 청약자의 편의도모와 청약과열에 따른 줄서기·교통혼잡 등의 부작용을 방지하기 위하여 인터넷 청약을 수도권에서 전국으로 확대·시행된다. 또한, 입주자 선정업무의 투명성을 제고하기 위하여 입주자 모집업무를 은행에서 전담하도록 하고, 예비 입주자 선정절차 및 특별공급 횟수제한 등 입주자 선정업무를 대폭 개선된다. 이에 따라 아파트 분양시장은 큰 변화를 눈앞에 두게 됐다. 무주택 실수요자들이 저렴한 분양물량을 노리고, 향후 청약에 대비해 가점을 쌓고 기다리는 등, 기존주택시장에 진입하지 않을 확률이 높아져, 전반적인 주택시장의 가격안정에도 상당한 일조를 할 것으로 기대된다. 특히, 무주택실수요자들의 청약기회가 높아지는 등, 비교적 형평성 있는 청약제도안이 마련된 상태라, 장기 무주택자들은 분양시장을 통한 내집마련과 재테크 두 마리토끼를 잡을 수 있을 전망이다. 하지만, 분양가 상한제와 분양원가공개로 인한 아파트의 질적 하락이나 건설사의 공급위축 우려 등, 문제가 없는 것은 아니다. 청약자의 입장에선 장기적인 차원으로 가점을 높이기 위한 노력을 경주할 필요가 있겠다. 조부모나 부모 등, 직계존속을 3년 이상 모시고 주민등록을 옮기면 부양가족수 가점을 높일 수 있고, 30세전 결혼도 가급적 빨리해 무주택기간과 직계비속을 늘려, 청약가점을 많이 쌓도록 하는 것도 바람직하다. 그리고, 무주택기간이 짧거나 부양가족수가 적은 수요자들, 유주택자들은 9월전에 청약을 서두는 것이 현명하겠다. 또한 2주택자는 추첨제와 가점제에서 모두 1순위가 배제되는 만큼 1주택을 매도하는 것이 좋다.
▶ 분당급신도시로 화성시 동탄2지구 낙점
작년 말부터 발표시기와 개수를 놓고 설왕설래하며, 물망에 올랐던 개발후보지와 주변지역 투기를 야기케 했던, 분당급 신도시가 6월 1일 발표됐다. 본래, 정부는 강남권 수요를 흡수할 수 있도록 교통과 교육, 쾌적성 면에서 뛰어난 입지를 선정하겠다고 했지만, 강남대체 효과가 부족하다는 게 주택업계의 중론이고 이로 인해 강남재건축 집값이 국지적이긴 하나 회복되는 모습을 보이고 있다. 동탄2지구는 화성시 동탄1지구 맞은 편 지역인 영천리, 청계리, 신리, 방교리 일원에 660만평(2180m²)규모로 건립될 계획이다. 경부고속도로 기흥IC를 기준으로 화성동탄신도시와 마주보고 있으며 리베라CC아랫쪽이다. 화성 동탄2신도시는 분당(594만평)보다 큰 수준이다. 기존 동탄1신도시 273만평의 약2.4배 정도 넓다. 총 공급되는 주택은 10만5000가구이며 아파트와 단독주택이 각각 10만 가구, 5000가구이고 아파트 분양은 2010년 2월, 입주는 2012년 9월 이전에 할 예정이나, 공공물량의 후분양로드맵으로 제때 공급될지 두고봐야한다. 그리고, 동탄2신도시의 분양가는 분양가 상한제와 택지공급가격 인하 등을 통해 주변시세의 30%선인 평당 800만원에 공급될 방침이다. 자족기능 강화를 위해 전체 면적의 15%인 100만평을 첨단비즈니스 용지로 조성할 계획이고 녹지율 30%, 밀도 120인/ha로 주거 환경을 조성할 계획이다. 경부고속도로를 중심으로 화성 동탄, 분당신도시, 용인 죽전ㆍ동백ㆍ수지지구 등이 입주해 있는데다 성남 판교, 용인 흥덕ㆍ동천ㆍ성복지구, 수원 광교 등이 들어설 예정에 있어 교통난이 예상되고 도시 연담화 문제도 거론되고 있다. 이에 따라 정부는 서울-용인간 고속화도로, 서울-천안 복선 전철을 건설하는 등, 경부축에 집중적으로 인프라 투자를 하고, 최근에는 제2외곽순환도로, 제2경부고속도로를 건설하는 방안도 검토되고 있다. 정부의 복안대로라만, 인근의 제조, 연구단지와 연계하여 첨단 비즈니스용지 100만평을 조성, 자족성이 높은 중핵도시로 육성할 방침이다. 특히 수변공간과 구릉지를 활용한 경관이 우수한 주택을 공급, 최첨단 IT 기술이 접목된 U-CITY 시범도시를 조성해 고품격 주거단지의 새로운 모델을 제시한다고 한다.
▶ 지방시장 침체로 인한 중견건설업체 ‘신일’ 부도
지난 6월 13일 중견건설업체 신일이 최종 부도 처리됐다. 건설사들이 어려움을 겪고 있는 가장 큰 이유로 꼽는 것이 지방 주택시장의 장기침체다. 참여정부 출범 이후 부동산 시장 안정을 위한 각종 규제가 이어지면서 지방 주택시장이 장기적인 침체에 빠져 있어 지방에 사업장이 많은 건설사들은 미분양 적체로 자금 회수가 안 돼 자금난을 겪고 있기 때문이다. 현재 신일의 아파트 공사 현장은 전국 16곳, 총7679가구 중 지방 사업장이 13곳 6471가구로 80%이상이나 된다. 반면, 이번 신일의 부도로 건설사와 지자체가 지방투기과열지구해제를 강하게 요구하고 있다. 이에 따라 정부도 미분양 물량 적체가 심한 부산과 대구·광주 등은 투기과열지구에서 해제를 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 또한 지난 6월 18일 재정경제부 차관보는 지방 투기과열지구 해제에 대해서 "시장에 잘못된 신호를 줄 수 있는 만큼 일률적으로 해제하긴 어렵다"며 선별적인 해제 가능성을 시사했다.
▶ 송도국제도시 코오롱 더 프라우 오피스텔 청약광풍
지난 3월 송도국제도시에 코오롱 건설이 분양한 ‘더프라우’에 청약광풍이 몰아쳤다. ‘더프라우’에 청약광풍이 몰아쳤던 이유는 오피스텔이 건축법상 업무시설에 속하기 때문에 투기과열지구임에도 불구하고 당첨직후부터 분양권 전매가 자유롭고 주거시설이 아닌 관계로 청약자격에도 제한이 없으며, 추첨 결과 낙첨되더라도 청약금을 되돌려 받을 수 있다는 장점 때문이었다. 결국 청약 현장에 청약 신청자 1만5천 여 명이 한꺼번에 몰리면서 청약자들이 넘어지는 사고가 발생해 접수를 중단하고 청약 신청자들을 해산시키는 상황이 벌어졌고 인터넷으로 재 청약한 결과 최종 경쟁률이 무려 4,855대1을 넘었고 청약금만 5조원이 몰렸다. 그러나 주변의 오피스텔에 비해 입지나 규모, 전용률 등 경쟁력이 떨어진다는 평가와 전매자에 대한 자금출처 세무조사 엄포 때문에 예상했던 프리미엄보다 가격이 낮게 형성된 상태다. 그 이후 정부는 제2의 ‘더프라우’가 나오지 않게 하기 위해 최근 분양한 동탄신도시 오피스텔 ‘위버폴리스’ 50실에 대해서는 최초 계약일로부터 3개월간 전매를 금지하고, 전매 횟수도 입주때까지 2회로 제한하기도 했다.
▶ SH공사 장기전세주택 첫 공급
서울시와 SH공사가 주변 전셋값의 80%이하로 공급하는 장기전세주택이 첫 선을 보였다. 임대차 계약은 2년 단위로 갱신되며 재계약을 통해 최장 20년까지 한집에서 살 수 있다.
장기전세주택은 임대보증금과 월세를 함께 내는 기존 임대주택과 달리 월세 없이 주변 전세가격의 80％ 이하의 전세가로 공급되는 아파트로 특히 이번에 공급된 장지지구와 발산지구 장기전세주택의 경우 전세가가 각각 주변 전세가의 67％, 52％에 불과한 수준이어서 인기가 상당히 높아 접수 첫날에는 오전부터 6만 여명이 동시에 접속하는 바람에 사이트 일부가 열리지 않는 사고가 발생하기도 했다. 실제 청약결과 26평형 481가구 모집에 총4452명이 신청해 최종 경쟁률 9.2대1을 기록했다. 단지별로는 94가구가 나온 장지 10단지는 1150명, 124가구를 공급한 장지 11단지는 1142명, 263가구의 발산 2단지는 2170명이 각각 신청, 경쟁률이 8.2~12.2대 1을 기록했다. 이 외에도 올해 발산·장지지구와 은평뉴타운에서 1481가구가 추가로 공급될 예정이고 왕십리 뉴타운 내 주상복합건물의 임대아파트를 장기 전세주택으로 전환해 공급하기로 했다. 지하 4층, 지상 25층 규모의 건물 2개동으로 구성되는 이 주상복합건물에는 아파트 69가구와 오피스텔 28호, 근린생활시설 등이 들어서며, 이 중 아파트는 전량 장기 전세주택으로 공급된다. 평형별로는 16평형 22가구, 19평형 10가구, 37평형 28가구, 52평형 9가구 등이다.
▶ 수도권 중소형 평형 분양 호조
오는 9월 청약가점제 시행을 앞두고 상대적으로 청약가점이 낮은 신혼부부 및 젊은 수요자등 실수요자들이 분양시장으로 몰리면서 수도권 중소형 평형의 분양이 호조를 보이고 있다. 청약가점제가 시행되면 이들 신혼부부는 무주택기간이나 부양가족 등에서 가점을 거의 받을 수 없어 사실상 당첨이 불가능하기 때문이다. 소형평형은 발코니 확장 합법화로 공간활용도가 높아진데다, 대형보단 담보대출이 용이해 소형평형의 선호도가 높은 상황이다. 반면 같은 단지라도 중대형 평형은 고전을 면치 못하는 경우가 많은데, 각종 세부담이 큰데다, 청약가점제와 분양가상한제에 대한 기대심리가 높은 관계로, 분양가부담이 큰 중대형 평형에는 청약을 하지 않는 것으로 분석된다. 이와 같은 현상은 청약가점제와 분양가 상한제가 시행되는 오는 9월까지는 이어질 것으로 보인다.
▶ 리모델링의 새 지평, 방배동 쌍용예가클래식
올 초 리모델링 사업의 성공 사례로 방배동 ‘쌍용예가클래식’이 주목을 받았다. 기존평형 보다 약7~11평 가량 면적을 넓힌 것은 물론 엘리베이터를 지하로 연장하고 아파트 동과 동 사이에 지하주차장도 새로 만들었다. 아파트 외관은 입구를 중심으로 저층부는 고전양식, 중층부는 모던한 양식, 상층부는 클래식한 몰딩 방식으로 마감해 아파트의 아름다움과 웅장함을 극대화했고 세대별 라커, 서클룸, 주민회의실, 독서실, 헬스클럽 등의 각종 주민공동시설이 만들어져 가치가 크게 상승했다. 1·11 부동산 안정대책 등으로 재건축 시장에 사업성이 더 크게 악화된 반면 재건축에 대체제가 되는 리모델링은 올해부터 리모델링 가능 연한이 20년에서 15년으로 단축됐고 전용면적도 최대 30%까지 늘릴 수 있고 주민 동의률도 80%로 낮추는 등, 규제가 오히려 완화됐다. 또한 리모델링은 사업기간이 3년 정도 되는 재건축에 비해 1년 반 정도로 짧고 공사비도 비교적 저렴하다. 재건축과는 달리 임대주택의무건설을 비롯해 소형아파트의무비율, 기반시설부담금, 재건축개발이익환수 등의 개발에 따른 각종 규제를 받지 않는 것도 장점이다. 그러나 ‘쌍용예가클래식’ 이후 사업진행은 잘 되지 않고 호가만 올리는 리모델링 예정 단지들이 나타나 집값 상승의 도구로 사용되기도 했다.
▶ 타운하우스 인기
최근 몇 년 사이 타운하우스 인기가 점점 높아지고 있다. 타운하우스란 1~2층의 단독주택이 10~100가구씩 모여 정원과 담을 공유하는 주거유형으로 개인의 사생활을 보호하면서 동시에 방범·방재 등 관리의 효율성을 높인 주거형태라고 할 수 있다. 주5일제 근무 확산과 개인소득수준이 높아지면서 보다 더 쾌적하고 뛰어난 주거환경을 원하는 수요자들이 많이 늘어나고 있는 가운데 타운하우스는 기존의 BOX형이나 기능 위주인 아파트 평면을 벗어나 보다 고급화된 전원주택 형태를 취하고 있고 특히 대형평형과 조망권의 가치가 점차 높아가는 상황에서 대부분의 타운하우스가 이에 맞게 환경을 조성하고 있기 때문에 이러한 측면이 수요자들의 욕구를 충족시킬 수 있어 주목을 받고 있다. 도심 인근에서 전원주택의 생활을 할 수 있기 때문에 은퇴 후 전원생활을 원하는 부유층이나 아파트와는 다른 개성적인 주거공간을 원하는 고소득ㆍ전문직을 중심으로 수요자들은 더 늘어날 것으로 보인다. 이를 반영하듯 2006년 8월 판교신도시에서 공급된 연립주택이 10대1 이상의 높은 경쟁률을 보였고 하남 풍산지구 대명세라뷰와 제일풍경채, 용인 동백지구 하우스토리와 세종그랑시아 등도 순조롭게 분양을 마쳤다. 특히 2006년 말 우림건설이 동탄신도시에서 공급한 우림필유 게이티드하우스는 최고86대1의 청약경쟁률을 기록하며 절정에 달했다. 올해에는 지난 3월 15일 월드건설이 파주 교하택지지구에 분양한 타운하우스 ‘교하월드메르디앙’은 평균 경쟁률 3.26대1을 기록하며 1순위에서 마감됐고, 고양시와 용인시 등에서 타운하우스가 분양 될 예정이다.
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