부동산 중개업소 극심한 거래가뭄 이어지자 아! 옛날이여
하지만, 격세지감이라고 했던가! 1~2년 사이 급변한 부동산시장 상황에 영향을 받은 중개업소들이 하나둘씩 부동산 시장을 떠나고 있다. 한국공인중개사협회의 통계에 따르면, 지난해 전국에서 새로 중개업소를 연 중개업자는 2만7277명. 반면, 같은 기간 휴·폐업한 중개업자는 2만6149명으로, 개업업소 대비 휴·폐업 비율이 95.8%에 육박하는 수준이라고 한다. 새로 중개업소를 차린 만큼, 망해나가는 중개업소도 늘고 있는 셈이다.
▶ 정부 규제책과 부동산 거래급감으로 부동산 중개시장 개점휴업
왜 이런 현상이 발생되는 걸까? 물 좋던 부동산 중개시장에 어떤 변화가 있는 것인지, 환경이 싹 바뀐 중개업소 실태를 파악하면 답이 나올 것이다.
첫째 요인은, 부동산 거래환경이 바뀐데 있다. 몇 개월 동안 단 한 건의 거래도 성사시키지 못하는 중개업소가 부지기수 일만큼, 각종 규제로 부동산거래가 급감하다보니 월세 부담을 못 이겨 매물로 나오는 점포가 쏟아지고, 권리금도 수직하락하고 있는 곳이 많은 편이다. 실제로, 집값 움직임의 선행 내지 동행지표인 거래량이 예년에 비해 낮은 수준에 머물고 있는데, 올 1~5월까지 전국 거래량은 17만2000건으로 전년 동기 18만4000건 대비 6.5% 감소하고 수도권은 10만8000건에서 7만9000건으로 27.3%나 줄었다. 특히, 수도권 주택거래신고지역 중, 20개 시·구의 상반기 거래량은 7,440건으로 전년 동기대비 23% 수준에 그치는 수준이다. 전세시장 역시 전국 1.5% 수도권 2.05% 서울 2.02% 가격 상승하는 데 그치면서, 거래량이 급감하고 있는 중이다.
올 10월 분양을 앞둔 은평뉴타운 인근, 중개업소 K사장은 "은평뉴타운 주변 중개업소는 한마디로 개점휴업 상태다. 은평뉴타운에 관심을 갖는 수요자는 많지만 오히려 10월 분양이 가까워오자 관망세로 돌아섰다”며 “과연 아파트 분양가가 얼마에 정해질지, 철거 원주민에 특별공급되는 아파트의 동.호수 추첨 결과 및 권리승계(1회 매도) 여부 등을 확인한 뒤 움직이겠다는 분위기”라며, 최근엔 계약서 하나 못쓰는 상황이라고 한다. 개점휴업상태가 이어지다보니 중개업자들 사이에서는 아예 전업을 하거나 또 다른 수입원을 찾는 투잡족도 부지기수다. 강북의 P중개업소 대표는 "매달 월세와 운영비로 300~350만원이 필요한데, 지금은 중개업 본연의 업무로는 도저히 타산을 맞출 수 없는 현실이다"라고 푸념하며, "중개업소를 그만두고 싶어도 입점 당시 얹어줬던 권리금을 포기할 수 없어 울며 겨자먹기로 꾸려가고 있는데 상황 봐서 대리운전이라도 알아볼 계획"이라고 말했다. 이런 분위기는 세부담에 담보대출 규제로 거래가 더욱 힘들어진 강남 재건축·고가 아파트 주변 중개업소들도 마찬가지다. 문제는 하반기에도 분양가상한제를 기다리려 내집마련을 미루는 수요들이 많아, 거래가 활성화되기까지 꽤 많은 시간이 필요하다는 것이다. 학군 때문에 전통적으로 전세특수를 누렸던 강남지역의 경우도 방학이 시작됐지만, 전세시장이 움직이지 않아 공치는 경우가 부지기수라고 한다. 송파 잠실동 트리지움아파트인근 W공인대표는,“입주가 다가오면서 오히려 전세가격이 떨어지고 있다. 잔금마련을 못해 전세물량은 많이 나오지만, 수요가 부족해 30평형대는, 지난달에 비해 2,000~3,000만 원 가량 내렸다. 잠실 단지들은 내년까지 지속적으로 입주가 예정 돼 있기 때문에 앞으로 당분간 전세 계약서도 못 쓸 판이다”며 짜증섞인 말을 했다.
둘째 요인은, 신도시개발이다 뭐다 해서, 국세청이나 지자체에서 탈세나 위법을 잡아내기 위한 함정단속이 많고, 투기주범으로 몰리고 있다는 자괴감이 심하다는 것이다. 신도시를 발표할 때마다, 주변 부동산 중개업소를 대상으로 불법 중개행위를 잡겠다는 투기단속반이 몰리는 특별 지도 점검이 너무 많다보니, 정상적인 영업행위가 불가능하다는 지적이 많다. 얼마전 신도시로 지정된 화성 동탄 중개업소 L실장은 “단속이 뜨면, 문을 닫고 전화로 영업을 한다. 하지만, 마땅히 불법을 저지른게 없어도 컴퓨터나 장부를 마음대로 뒤져대니, 상황봐서 휴가나 떠날 생각이다”며 가게운영의 어려움을 토로했다. 최근엔, 지자체마다, 불법중개행위 고발센터를 설치해 불법중개행위를 신고할 수 있는 파라치제도도 시행되다보니, 이래저래 중개업소를 꾸려가기 어려워졌다는 반응이 많다.
물론, 위반(무등록 중개영업행위, 중개업등록증/공인중개사 자격증 불법 양도·대여행위, 중개수수료 과다징수 행위, 중개대상물 확인 설명서 작성교부 여부, 휴·폐업 중 영업행위 및 무단 휴·폐업, 사무소 무단이전, 부동산 실거래가 신고제도 이행여부 등 불법을 적발해 등록취소하고 업무정지를 하는 것)및 부적합 업소에는 강력한 행정처분이 필요하겠지만, 경미한 사항은 현장에서 시정조치가 가능한 일인데, 부동산 가격 폭등을, 마치 모든 중개업자의 책임으로 매도해, 중개업소의 잘못이라고 호도하는 것은 문제라는 반응이 다수다.
셋째는, 도량형이 바뀌고, 간판실명제(6/29), 현금영수증 가맹점 가입(7/1)이나 실거래가신고가 의무화되면서, 업무 부담이 늘고 있는 것에서 오는 고충도 중개업의 매력을 반감시키는 이유겠다. 최근엔 중개업자의 전·월세 거래신고제도를 담은 입법안이 마련될 예정이라 중개업소들의 반감을 사고 있는 중이다.
7월부터 넓이를 나타내는‘평’등 비법정 계량 단위를 계약서 등에 사용하거나 이를 이용하면 50만원의 과태료가 부과됨에 따라 당장, 중개업소들은 부동산 매매계약서와 매물장을 ㎡로 바꾸고, 평 단위가 익숙한 일반인들을 대상으로 상담에 전력하고 있다. 파주 금촌지구 S중개업소는 “매장 앞쪽에 붙여둔 매매 정보들을 평형 단위에서 제곱미터 단위로 고쳤지만 고객과 상담할 때는 평형 단위를 그대로 사용하고 있다. 손님들이 제곱미터로 설명하면 감을 못잡는다. 아직 중개업소는 단속 대상이 아니어서 당분간 평형을 그대로 사용할 것"이라고 말했다. 또한 6월 29일 이후부터는 새로 개설등록을 하거나 사무소를 이전할 경우 중개업자의 성명을 사무소의 명칭에 사용해야한다. 사무소의 명칭에 사용하지 않을 경우에는 가로형태의 간판엔 간판 세로크기, 세로형태의 간판엔 간판 가로크기의 100분의 15 이상이 되도록 표기해야 하며 기존 신고대상에서 제외되었던 아파트 입주권 또는 분양권도 신고 대상으로 포함되었으므로 주의해야할 점이 한 두개가 아니다.
참여정부 들어 부동산 세금부과가 보다 정교해지면서 중개실무에 꼭 필요한 세법가이드를 위한 노력도 다양해지고 있는데, 현재의 부동산실거래가신고제도는 중개업자에게 의무만 부과된 채, 과세자료나 단속의 근거자료로만 역이용되면서 중개업자들의 불만도 팽배해 있는 상태다.
한국공인중개사협회 장시걸 회장은“주택법에 의한 주택거래신고와 소득세법에 의한 세무신고 또는 부동산등기특별조치법에 의한 부동산등기와 같은 신고의무는 일반국민에게 부여하고 있으며 법무사, 세무사와 같은 타 전문자격사들의 경우 일정보수를 받고 단순히 신고대행업무를 보조하는 역할을 하고 있을 뿐 직접적인 신고의무를 부과하거나 별도의 벌칙조항을 두고 있지 않다”고 말하고 “법 제정이 논의되어 오던 지난 2004년부터 소관부처인 건설교통부 및 국회 건교·법사위원들에게 이와 같은 신고의무 부과의 위헌성 및 제도적 문제점에 대하여 지적했었음에도 불구하고‘투명한 부동산거래시장 조성’이라는 명분하에 그대로 법이 통과되었다”고 말했다. 그리고 “현재 국회에서 검토 중인 전월세신고제도가 법제화되는 것을 막기 위해 모든 수단과 방법을 동원할 것이며 기존 실거래가신고 제도 또한 타 자격사와의 형평성 문제를 예로 들며 위헌성을 집중적으로 부각시켜 위헌청구소송에 임할 것”이라고 밝혔다.
이 같은 상황에도 불구하고 연간 1만명 이상 신규 공인 중개사가 배출되는데 따라 업계의 생존경쟁은 더욱 격화되고 있는 실정이다.
떴다방 등으로 과거 부동산의 거래관행을 어그러지게 교란시켰던 중개업소의 잘못이 없다할 순 없지만, 부동산 가격폭등의 사회 문제화나 그 잘잘못의 형평성은 뒤로 한 채, 부동산중개업자에게 모든 짐을 짊어지우는 것은 문제라고 생각한다. 중개업이 선진화되지 못하면, 부동산 거래의 최일선에 있는 실수요자(거래당사자-매수·매도자)의 피해로 이어지게 되니만큼, 부동산 중개업의 활성화 방안과 업무조정이 정부차원에게 마련돼야 할 필요가 있겠다.
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