건교부의 불공정 심판행위
국회 건설교통위 김석준 의원(한나라당·대구 달서병)이 건설교통부와 주공, 토공이 제출한 자료를 분석한 결과,
1) 한나라당이 제안한 토지임대부 주택공급 사업의 경우, 건교부와 주공은 택지의 공급가액을 ‘분양원가의 110%’로 정했다. ‘택지개발업무 처리지침’에 따르면 ‘분양원가의 110%’는 국민주택 규모(60~85㎡)의 용지를 분양할 때 적용하는 기준으로, 건교부는 토지임대부 사업을 택지 분양으로 간주했기 때문이다. 여기다 자본비용율(약4%)를 곱한 뒤 12개월로 나눠 월(月) 지료(地料)로 42만5천~37만5천원을 받도록 했다.
그러나 토지임대부는 분양으로 간주한 것은 건교부의 자의적인 해석에 불과하며 임대라는 시각이 지배적이다. 김석준 의원은 “토지임대부는 말 그대로 토지는 임대이기 때문에 토지공급가는 임대주택 규정이 적용돼야 한다”면서 “건교부가 근거도 없이 택지공급가를 높여 월 지료를 40만원선까지 올린 것은 한나라당이 제안한 토지임대부 정책을 흠집내기 위한 저의”라고 지적했다.
주공은 지난달 29일 배포한 보도자료에서도 “토지임대부 분양주택은 토지의 소유권은 사업주체인 주공이 갖는다”라고 밝히고 있어 이런 시각을 스스로 시인하고 있다. 따라서 토지임대부 주택에 대해 ‘택지개발업무 처리지침’에 규정된 임대주택 기준을 적용할 경우 택지는 조성원가의 85%로 공급돼야 한다. 조성원가의 85%로 공급될 경우 월 지료는 28만9천800원(74㎡), 32만8천400원(84㎡) 등으로 당초보다 각각 8만5천200원, 9만6천600원 인하된다.
2)이에 비해 환매조건부 분양주택에선 택지공급가를 규정보다 20%포인트 인하하는 인센티브를 제공하고 있다. 건교부는 주공에 내린 지침에서 “환매조건부 분양주택은 일반 분양주택보다 상대적으로 강하게 소유권을 제약 (20년간의 환매기간) 받는 점을 감안해 분양가격을 분양가상한제 적용 주택보다 10% 내외 인하키로 하고, 이를 위해 택지비를 약 20% 인하키로 결정했다”고 밝혔다. 따라서 환매조건부 분양주택의 용지는 국민주택 규모(60~85㎡)여서 당초 ‘택지개발업무 처리지침’대로라면 조성원가의 110%에 공급해야하나 실제로는 20%포인트를 인하된 90%에 공급됐다. 김석준 의원은 “토지임대부를 분양으로 간주해 지료를 높게 매기고, 제약이 있더라도 엄연히 분양주택인 환매조건부에는 임대와 가까운 할인혜택을 주는 건교부 판단에 이해가 안 간다”고 지적했다.
3) 건교부가 내놓은 비축용임대주택의 경우, 건교부는 사업추진 주체인 주공과 토공에 ‘민간출자 유치를 위해 주·토공이 민간출자자 주식을 액면가격으로 매수토록 하는 풋-옵션을 통해 출자원금을 보장해주라’고 지시했다. 이에 따라 주?토공은 금융주간사 공모지침서에서 ‘각 SPC의 재무적 출자자는 소유하고 있는 우선주식을 임대주택의 분양전환 예정일의 1개월 전일부터 분양전일까지의 기간 동안 액면가격으로 토지공사에 매도할 수 있는 권리를 갖는다’라고 규정하고 있다. 재무적 출자자가 주·토공에 대해 매도청구권을 갖는다는 것이다. 사업이 아무리 실패하더라도 원금만은 보장해주겠다는 의미다. PF사업에선 전례가 없는 특혜여서 주공 이사회 심의 과정에서도 논란이 된 바 있다.
김 의원은 “건교부가 사업타당성이 떨어지는 비축용 임대주제곱미터 320채, 106제곱미터 76택사업을 무리하게 추진하다보니 재무적 투자자들을 유인하기 위한 편법을 동원한 것 같다”고 분석했다.
건축비의 경우 주택규모에 상관없이(74㎡, 85㎡) 3.3㎡당 360만원을 책정했다. 360만원은 예정가로서 이를 최저가낙찰제로 경쟁입찰에 부칠 경우 낙찰차액은 고스란히 SPC 몫으로 돌아간다. 토공이 SPC에 건축비로 평당 360만원(예정가)씩 인정해줬는데, 이후 시공사를 정하기 위해 최저가 경쟁입찰에 부치게되면 일반적으로 80% 이하로 낙찰률이 정해진다. 낙찰률을 80%로 봤을 때 차액인 20% 포인트 (72만원)은 SPC에 귀속된다.
토공이 이번에 SPC 주간사 공모에 성공한 고양 삼송을 예로 들 경우, 전용면적 74㎡ 320채 , 85㎡ 760채이기 때문에 연면적은 이를 합친 8만8천280㎡(2만6천751평)이다. 그렇다면 72만원를 2만6천751평에 적용하면 총 192억6천여만원의 차익이 고양 삼송의 SPC에 저절로 떨어진다. 고양 삼송의 연면적은 상대적으로 큰 편인데 SPC 평균적으로 100억원 이상의 차익이 발생한다.
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