디지털태인, “경매감정가 알송달송? 믿어도 될까?”
경매에서 감정평가사에 의해 평가된 감정가는 최초 입찰가의 기준이 되기도 하고, 입찰자가 써내는 낙찰가와 수익률 계산에도 근거가 되는 가격이다. 지난 2년간 부동산가격의 변동성이 커지면서 감정가와 시세와의 격차가 커지는 경향이 있다.
부동산의 가격은 일반적으로 재개발 재건축 등 정책수립으로 인해 인근지역의 부동산 가격이 상승하거나 ,또는 도로나 역세권이 완성되면서 숨어있던 잠재가치가 부각되면서 가격이 변동하게 된다. 이때 가격변동으로 인해 시세가 6개월 이전에 처음 감정된 가격에 비해서 상당히 높아질 경우, 감정가와 시세의 차이가 생기게 된다.
경매전문기업인 디지털태인에 따르면 지난 2007년8월7일 사건번호 2007타경89인 서초동에 있는 주상복합 풍림아이언 플러스 아파트가 경매로 2건 나왔는데. 같은 지번 위에 있고, 같은 위치, 구조로 각 9층 926호, 10층 1026호이다.
물건 모두 감정가 1억8천만원이고 최저가가 1억4천400만원이었고, 건물면적 34.42㎡(22평형)인 소형아파트이다.
이날 9층926호는 3명이 입찰하여 1억5300만원에 낙찰되었고, 10층1026호의 낙찰가는 1억5400만원이었다. 1026호는 잔금납부를 마쳐 소유권이전을 하였지만, 9층 926호의 낙찰자는 잔금을 미납하여 입찰보증금을 돌려받지 못하는 큰 손해 보았고, 9층 926호는 10월 16일에 최저가 1억4400만원에 재경매되었지만 아무도 입찰하지 않아 유찰되었고, 11월20일에 다시 입찰되어 9 명이 입찰하여 52,000,000원에 낙찰되었다.
입찰 전 시세파악을 위해 인터넷 중개업소에 전화를 했더니, 22평형이 시세가 1억8000만원이라고 하였다. 현재 이 경매물건은 너무 싸다고 판단하고, 입찰하기 전에 부동산중개업소에 현지 방문하여 상담하였더니, 이 아파트는 창문이 1개뿐이고, 북향이고 어두워서 1억5000만원에도 매매를 못하고 있다고 하였다. 즉, 감정가가 시세대비 30%정도 과대평가된 것이다. 9층 926호 낙찰자는 잔금을 납부하기 전에 현지부동산에 와서 시세와 물건현황을 살펴보고는 너무 높게 낙찰받았다고 판단하고 잔금을 미납한 것으로 보인다.
이 2건의 경매물건은 같은 감정가격의 부동산이지만 낙찰된 결과를 보면, 현지 방문조사없이 감정가와 인터넷 시세표를 기준으로 시세를 파악해서 입찰하였을 경우에, 입찰자에게 큰 손해가 발생할 수 있는 있다는 사실이다.
또한 최근 강북지역 중 부동산가격이 상승하여 낙찰가격이 높은 면목동의 최근 자료를 보면, 지난 11월 19일 북부지원에 낙찰된 서울 중랑구 면목동에 소재한 대지 31.9㎡, 건물59㎡인 3층 다세대 성심하이츠빌라의 경우도, 감정가가 1억2000만원이었으나, 이날 1억7365만원에 낙찰되었는 데. 이날 입찰자수는 무려 48명이나 되었다. 이 물건의 경우도 한번도 유찰되지 않고 낙찰된 가격은 감정가대비 44.7%나 높은 가격인 것이다.
디지털태인의 이동중 대표는 “감정가는 입찰하는 현재시점의 가격이 아니므로, 입찰자 자신이 실수요자인지 투자자인지를 명확히 하고, 현지 부동산 통해서 정확한 시세를 파악하여 입찰하는 것이 경매에서 실패하지 않고 성공하는 비결이다“ 고 한다.
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