2007 수도권 결산_정부규제 된서리… 버블세븐 울고, 비(非)버블 웃었다
부동산1번지 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 서울.수도권 아파트 연초대비(12월1일 기준) 가격 변동률을 조사한 결과 매매 1.44%, 전세 1.43% 오르는데 그쳐, 2004년 이후 최저치를 나타냈다. 이는 매매 17.78%, 전세 6.81% 상승한 작년과 크게 대조되는 모습으로 가격급등에 따른 매수세 위축이 장기 지속됐다.
■ 매매동향
- 버블세븐 지역 전체 마이너스 변동률 기록
- 개발호재 풍성한 저평가 소외지역 두각
매매가 변동률은 서울 1.23%, 신도시 -1.48%, 경기 0.23%, 인천 7.29%를 각각 기록했다. 분양가 상한제, 총부채상환비율(DTI) 강화를 골자로 한 1.11대책 발표로 거래시장이 급격히 냉각된 데다 지난 해 거래가격이 올해 주택공시가격에 고스란히 반영되면서 보유자들이 부담해야 할 재산세도 천정부지로 뛰어올랐다. 재산세 부과 기준일을 앞두고 종부세 회피성 매물은 더욱 늘어, 급기야 5월에는 월간변동률 최저치를 기록하는 등 거래시장이 사실상 마비상태에 이르렀다.
하반기 이후, 저가매물이 소진되며 회복의 움직임을 보이는 듯 했으나 증시활황에 따른 부동산 자금 유출과 계속되는 금리인상으로 투자수요가 급격히 감소했기 때문에 눈에 띄는 가격상승은 나타나지 않았다.
서울은 강북이 오르고 강남은 떨어지는, 이른바 ‘북고남저현상’이 이어졌다. 강남 아파트 가격이 큰 폭으로 뛰어올랐던 작년과는 정반대 상황으로 경전철, 뉴타운 등의 강북 개발사업과 대출규제, 종부세 부과에 따른 고가아파트 거래 위축이 지역별 양극화를 부추긴 것으로 풀이된다.
구별로는 강북(8.04%), 도봉(6.58%), 노원(5.95%), 서대문(5.69%), 용산(5.46%) 등이 오른 반면 지난 해 폭등에 가까운 가격상승을 보였던 양천(-5.10%), 송파(-4.37%), 강동(3.78%), 서초(-1.59%), 강남(-1.17%)은 모두 하락세를 기록했다.
용산국제업무지구, 마곡지구와 같은 정부주도식 개발사업지 일대가 두각을 보였고 자금확보가 용이한 중소형 저가아파트도 비교적 큰 인기를 끌었다.
경기는 소외지역이 강세를 보였음에도 불구하고 절반에 가까운 지역이 하락한 것으로 나타나, 전체 가격변동률은 1%에도 못 미치는 저조한 수치를 기록했다.
지역별로는 의정부(16.70%), 시흥(12.36%), 양주(7.73%), 이천(6.40%), 여주(5.22%)가 큰 폭으로 올라 가격이 저렴한 외곽지역이 상승을 주도했다. 특히 의정부와 시흥은 각각 경전철 착공, 군자지구 개발로 연간 변동률이 10%를 넘는 높은 가격상승을 나타냈다. 이 일대는 최근 2~3년간 신규공급의 거의 없었던 곳으로, 개발계획 발표 후 심각한 매물부족에 시달리기도 했다.
한편 과천(-7.23%), 용인(-1.84%), 군포(-1.52%), 안양(-1.25%), 파주(-1.12%)는 내림세를 보였다. 5곳 모두 지난 해 15%가 넘는 상승률을 기록한 지역으로, 호가 급등에 따른 매입 부담과 분양가 상한제 시행 등이 악재로 작용했기 때문으로 분석된다.
신도시는 중동을 제외한 전 지역이 하락했다. 판교 후광효과를 톡톡히 본 분당, 평촌 등이 큰 폭으로 떨어졌고 뒤늦게 가격상승에 합류했던 산본 또한 매수세가 크게 줄었다. 2기신도시 개발과 중대형아파트 침체로 1기신도시 입지가 갈수록 떨어지고 있는 데다 신규아파트 이주가 잦아지면서 매물이 쌓였다. 리모델링 호재 또한 기대만큼 큰 효과를 보지 못한 것으로 나타났다.
반면 인천은 공항철도 개통에 이어 구시가지 재개발 사업과 송도, 검단 등의 신도시 개발이 줄을 이으면서 고공행진을 이어갔다. 2014년 아시안게임 개최지로 확정된 이후 투자수요 또한 크게 늘어 매도자 간 호가 경쟁이 계속됐다.
2008년 수도권 매매시장은 규제완화 여부가 거래시장에 큰 변수가 될 전망이다. 하지만 정부가 지역균형 개발에 초점을 맞추고 있어 전면적인 규제완화는 보기 어려울 것으로 예상되며, 다만 양도세 완화 가능성이 있어 실수요자들의 매매거래는 올해보다 비교적 수월할 전망이다.
버블세븐 지역의 회복 가능성 또한 제기되고 있으나 대출규제에 따른 자금확보 문제가 해결되지 않는 이상 큰 폭의 가격상승을 기대하기는 어렵다. 반대로 개발호재가 있는 저평가 지역은 신규공급 물량이 절실히 필요한 상황으로 올해에 이어 내년에도 강세가 예상된다.
■ 전세동향
- 이주 수요 감소하고 재계약 비율 크게 증가
- 잠실, 동탄신도시 입주로 신규아파트 물량 풍성
전세가 변동률은 서울 1.48%, 신도시 0.04%, 경기 1.20%, 인천 3.19%로 나타나 매매가 변동률과 흐름을 같이했다. 쌍춘년 결혼수요로 심각한 매물난을 겪었던 작년과 달리 올해는 비교적 한산한 거래분위기를 나타냈다. 이런 가운데 전통적으로 전세 선호도가 높은 비강남권 지역과 공급물량이 부족했던 수도권 외곽지역이 강세를 보였다.
봄 이사철에는 예년과 같이 매물이 부족한 상황이었으나 하반기 이후 신규아파트 입주물량이 급격히 늘면서 하향 안정세를 나타냈다.
서울은 비강남권 지역이 소폭 올랐을 뿐, 학군수요 강세지역인 강남, 양천 일대는 약세가 지속됐다. 광역학군제 시행을 앞두고 학군메리트가 크게 줄어든 데다 잠실 일대 신규아파트 입주물량이 대거 쏟아지면서 전세물량이 풍성해졌기 때문으로 풀이된다. 구별로는 강북(5.13%), 관악(3.75%), 성동(3.74%), 노원(3.65%), 구로(3.41%) 등이 올랐고 양천(-2.63%), 강남(-1.99%), 송파(-1.68%), 강동(-0.16%)은 하락했다.
경기는 외곽지역이 큰 폭으로 상승했다. 전세금이 저렴하고 최근 교통망 확충으로 교통여건이 크게 개선된 지역이 많이 올랐다. 지역별로는 의정부(9.19%), 동두천(7.76%), 양주(6.45%), 시흥(6.43%), 이천(5.96%) 등이 상승했고 오산(-2.55%), 군포(-1.89%), 화성(-1.74%), 과천(-1.74%), 하남(-1.20%) 등은 하락한 것으로 조사됐다.
의정부, 동두천 등은 재개발 사업에 따른 이주수요와 지난 해 경원선 개통으로 전세 선호도가 크게 높아져 강세를 보였다. 반면 오산, 화성은 동탄신도시 입주물량으로 매물적체가 일어났다.
신도시는 중소형아파트를 제외하곤 대체로 저조한 거래건수를 나타냈다. 지역별로는 일산, 중동, 평촌이 오름세를 보였고 분당, 산본은 하락한 것으로 나타났다.
인천은 매매시장이 활황을 보이면서 전세시장도 동반 강세를 나타냈다. 구월동 롯데캐슬, 힐스테이트 등 무려 9,000여 가구의 입주물량이 쏟아졌음에도 불구하고 신규아파트 위주로 활발한 거래 모습을 이어갔다.
내년 수도권 전세시장은 입주물량이 더욱 늘어날 전망이어서 작년과 같은 전세난은 일어나지 않을 것으로 예상된다. 특히 잠실, 동탄신도시의 추가 입주물량이 대거 기다리고 있는 데다 임대아파트 공급 또한 꾸준히 늘고 있어 전셋집 구하기가 더욱 수월해질 전망이다.
다만 비강남권 지역은 공급물량이 부족할 전망으로 매물부족이 예상되며 신규아파트 분양물량이 예정돼 있는 지역의 경우 청약경쟁률을 의식한 ‘전세눌러앉기’ 현상이 일어날 가능성이 있다.
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