[2007년 지방] 몸살 걸린 지방 시장, 내년엔 기운 차릴까?
한편 전세시장은 청약가점제 및 분양가상한제 시행으로 눌러앉기가 계속되고 수요가 증가하면서 전반적으로 오름세를 보였다. 특히 자금 부담이 덜한 소형 아파트는 수요자들에게 큰 인기를 끌면서 국지적으로 품귀 현상도 나타났다.
부동산1번지 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 2007년(12월1일 기준) 지방아파트 매매가격을 조사한 결과 △대구(-1.62%)와 △대전(-1.38%) 지역 하락이 두드러졌다. △강원(0.04%), △부산(0.15%), △경남·광주(0.25%), △경북(0.26%), △충남(0.27%), △충북(0.37%), △전남(0.47%), △울산(0.53%), △전북(0.55%) 등 대부분 지역 상승폭은 전년 대비 크게 줄거나 미미한 오름세에 그쳤다.
◆ 매매동향
가장 큰 하락을 나타낸 지역은 매월 빠짐없이 내림세를 기록한 대구 지역이다. 올 한해 지방에서 가장 많은 2만여 가구의 새 아파트를 쏟아낸데다 분양 물량 또한 봇물을 이루면서 기존 아파트 시장도 과잉 공급의 후유증을 톡톡히 겪었다.
대구는 △달서구(-3.35%), △달성군(-2.82%), △중구(-2.72%), △수성구(-1.86%), △남구(-1.61%), △북구(-0.70%) 순으로 하락했다. 입주가 임박하면서 급매물이 속속 등장했고 특히 중대형 아파트는 매수세가 없어 낙폭이 컸다. 동대구 역세권 개발 및 세계육상선수권 대회 유치 등의 호재가 있었음에도 감당할 수 없는 물량 공세로 침체는 깊어져 갔다.
울산은 전년(3.20%) 대비 상승폭은 크게 줄었으나 올해 0.53% 오르면서 지방 광역시 중 상승률이 가장 높았다. 혁신도시 및 길천산업단지, 경전철 건설 등 개발 기대감이 작용한 것으로 풀이된다. 이어 광주(0.25%), 부산(0.15%) 지역이 소폭 올랐다.
대전은 △대덕구(-2.26%), △유성구(-1.99%), △중구(-1.11%), △동구(-1.01%), △서구(-0.53%) 순으로 하락했다. 구시가지인 대덕구가 가장 많이 하락했고 유성구는 노은지구·테크노밸리·엑스포단지 등 대규모 아파트 촌이 있는데다 서남부지구 개발로 대규모 물량이 예정돼 있어 매수 우위 시장이 형성되며 값이 내렸다.
- 지방광역시, 5월 하락폭 최대
지방광역시 아파트 시장은 5월에 가장 큰 침체를 나타냈다. 수급불균형 현상이 짙어진데다 계절적 비수기까지 겹치면서 거래 공백이 이어졌다.
특히 물량이 많은 대구(-0.40%)가 하락을 주도했고 대전(-0.29%)이 그 뒤를 이었다. 이후 가을 이사철에 접어들며 일부 회복세를 보였고 현재는 보합 수준에 머물고 있다.
- 지방중소도시, 전년 대비 오름폭 크게 줄어
지방중소도시는 기업도시 및 혁신도시 개발, 산업단지 조성 등으로 인구 유입이 꾸준한 일부 지역은 비교적 강세를 나타내기도 했다. 지방광역시와 비교해 침체 양상은 덜한 듯 하나 대부분 지역이 전년 대비 오름폭은 크게 줄었다.
△전북(0.55%), △경북(0.26%), △경남(0.25%), △강원(0.04%)은 전년 대비 상승폭이 줄었고 △전남(0.47%), △충북(0.37%), △충남(0.27%)은 오히려 상승했다. 그러나 이들 지역도 상승폭이 급격히 줄어든 곳과 마찬가지로 시장 분위기는 차분했다.
지방 중소도시 매매시장 역시 여름 비수기에 내림세가 두드러졌고 가을 이사철을 기점으로 일부 회복하는 모습을 나타냈다.
- 상승률 최고, 충남 당진군(2.19%)
지방 중소도시 중 가장 큰 오름세가 있었던 지역은 충남 당진군으로 올 한해 2.19% 상승했다. 철강산업단지의 기업 유치가 적극적으로 이뤄지면서 인구 유입이 늘어나자 아파트 수요도 증가했다. 외지인들의 투자 수요도 가세한데다 시 승격 기대감도 커지면서 관심이 집중됐다.
반면 가장 큰 하락을 보인 곳은 충남 예산군(-1.59%)으로 입주 물량 여파로 값이 내렸다. 작년 충남도청 이전 발표로 관심을 모으며 4.92% 상승한 것과 달리 시장 상황이 크게 달라졌다.
◆ 전세동향
매매 시장이 과잉 공급으로 힘을 쓰지 못하자 전세시장은 반사 이익을 얻은 모습이다. 청약가점제 및 분양가상한제 시행으로 내 집 마련 시기를 늦추는 수요자가 늘면서 전셋집을 구하려는 수요자들이 늘었기 때문. 전세 물량 부족이 전국적인 현상으로 확대되면서 비교적 거래가 활발했던 전세시장은 전반적으로 오름세를 나타냈다.
부산(1.12%)은 전년대비 상승 반전했고 울산(0.54%)과 대전(0.52%)은 오름폭은 줄었지만 상승세를 이어갔다. 반면 대구(-1.48%)는 매매와 동반 하락하며 침체가 두드려졌다. 작년 1.50% 오르며 광역시 중 가장 높은 상승 기록했던 것과는 대조되는 현상이다.
- 여름 비수기 지나며 하반기 전세시장 회복세
전세 역시 매매시장과 마찬가지로 5~6월에 침체가 가장 깊었다. 특히 대구는 광역시뿐 아니라 지방에서 입주물량이 가장 많은 것으로 집계돼 내림폭이 컸다. 그러나 가을 이사철에는 신규 아파트 중심으로 거래가 이뤄지며 일부 회복을 되찾기도 했다.
지방 중소도시 역시 비수기인 5월에 대부분 지역이 보합(0%)에 머물거나 내림세를 기록했다.
가을 이사철 전후로는 오름세를 나타냈지만 산업단지 주변이나 학군 수요가 있는 곳은 시기를 불문하고 만성정인 매물 부족 현상을 겪었다.
◆ 지방 아파트 시장, 회복 가능?
정부의 규제 정책으로 투자수요뿐 아니라 실수요자들의 시장 진입도 어려워진 상황에서 3차례에 걸친 투기과열지구와 주택투기지역 해제가 그나마 매도·매수자들의 부담을 일부 덜어준 것은 사실이다. 현재 주택투기지역으로 묶인 곳은 충남 천안·아산, 울산 남·중·동·북구이고 투기과열지구는 부산 해운대구, 울산 남구·울주군으로 지방 대부분 지역은 해제 조치가 이뤄졌다. 그러나 거듭되는 침체 속에 일부 공급시장만 반짝 했을 뿐 기존 아파트 시장은 별다른 반응이 없다.
지방 시장은 근본적인 문제(경기 침체 및 인구 유출)가 해결되지 않는 한 회복이 쉽지 않을 것으로 보인다. 지방 건설사 부도와 미분양 사태는 여전히 악재로 작용하면서 당분간 시장상황은 크게 달라지지 않을 것으로 예상된다. 다만 충남 아산 펜타포트 분양이 지방 시장에서 이례적인 성공을 거둠에 따라 이에 힘을 얻어 기존 아파트 시장도 일부 회복을 보일 수 있다. 그러나 현재 지방은 투자수요를 거의 찾아볼 수 없는데다 실수요자들도 관망하는 분위기가 대세를 이루고 있어 내년에도 시장은 큰 변화가 없을 것으로 전망된다.
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