푸르덴셜투자증권, “3Q 미국 주택모기지 연체율 5.59%로 전분기비 47bp 상승, 1986년 이후 최고”

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2007-12-10 08:59

서울--(뉴스와이어)--변동금리부 서브프라임 대출 중심으로 주택압류 사상 최고치 경신

3분기 미국 주택담보 모기지 대출 연체율은 대출잔액 기준 5.59%(1~4가구 주택, SA, 모기지은행연합회 기준)로 2분기 5.12%, 전년동기 4.67%에 비해 각각 47bp, 92bp 상승하였다. 이는 1986년 2분기 이후 가장 높은 수준이다.(사상최고치는 1985년 1분기 6.07%)

연체율 절대수준보다 심각한 것은 연체상황이 갈수록 악화되고 있다는 점이다. 60일 이상 악성연체비율이 2.95%로 전체 연체의 절반을 넘어섰다. 여기에 주택압류개시비율이 0.78%로 압류재고비율 1.69%와 더불어 사상최고치를 경신하였다. 프라임 모기지 연체율도 3.12%로 전분기 2.73%에서 상승추세에서 벗어나지 못하고 있으나 서브프라임 모기지의 연체상황은 더욱 심각하다. 전체 서브프라임 모기지 연체율은 16.31%로 2분기 14.82%에서 149bp나 상승하였으며, 이 중 악성연체 비율이 8.15%로 절반이다. 서브프라임 모기지 대출 가운데 압류개시비율은 3.12%에 달했다.

플로리다, 캘리포니아 지역이 전체 변동금리부 서브프라임 대출의 36.4%를 차지하는 등 지역별 연체 및 주택시장 동향이 큰 차이가 있기는 하나 미국의 모기지 연체문제는 변동금리부 대출을 중심으로 지속적으로 확대되는 가운데 서브프라임에서 프라임 대출로, 지역별로도 그 범위가 확대되고 있는 양상이다.

행정부의 모기지 특별 대책 - 5년간 서브프라임 모기지 금리 동결

이에 따라 부시 행정부는 서브프라임 모기지 금리를 향후 5년간 동결하는 내용을 담은 부동산 대책을 발표하였다. 더불어 금리동결 대상이 아닌 경우 민간 또는 정부기관을 통한 모기지 리파이낸싱을 제공하는 방안도 포함되어 있다. 이는 이미 진행 중인 변동금리부 서브프라임 모기지 대출의 금리조정이 2008년 초부터 3분기까지 집중됨에 따라 서브프라임 대출 부실문제가 더욱 증폭될 것이라는 우려에 초점을 맞춘 정책이다. [표 2]에 나타나듯, 현재 대출잔액 가운데 변동금리부 서브프라임 대출은 6.8%에 불과하나 2007년 3분기중 압류 개시된 계약의 43%를 차지하고 있다. 이번 조치의 수혜는 대출 잔액 기준으로 7%에 못미치는 계약에 국한될 것이나 잠재적인 연체악화 및 압류의 범위를 좁히는데는 효과적일 수 있을 것으로 판단한다.

우리는 서브프라임 부실문제의 표면화 이후 파생되는 많은 부작용에도 불구하고 그 대책으로 연준의 금리인하와 서브프라임 모기지에 대한 신용보강을 제시해왔다. 이번 금리동결 정책은 미봉책이기는 하나 같은 맥락의 대책으로 볼 수 있다.

궁극적으로 집이 팔려야 문제가 풀리기 시작할 것

이번 조치를 통해 서브프라임 모기지의 금리부담이 늘어나지 않고, 최근 금리하락 추세를 반영하여 모기지 리파이낸싱 등이 가능해질 경우 임박한 연체부담은 다소 완화될 가능성이 있어 보인다.

그러나 기존 금리수준에서 시작된 연체를 구제하기는 어려워 보이며, 추가적인 신규연체 발생도 현저히 줄이기는 어려워 보인다. 또한 금리동결로 인한 민간 모기지 기관의 부담은 정책적 보완에도 불구하고 정책지원이 없는 신규 대출 및 모기지 리파이낸싱을 구축할 가능성도 배제할 수 없다. 또한 미국 경제의 심각한 침체가능성을 배제하더라도 성장의 점진적 둔화와 고용 및 소득증가속도의 둔화는 배제하기 어려워 기존 부채상환 능력을 현격히 개선하기 어려워 보인다.

우리는 이처럼 완전히 봉합되지 못한 잠재부실 상태는 궁극적으로 집이 팔리기 시작해야 해소되는 국면에 진입할 수 있을 것으로 판단한다.

집을 담보로 한 대출의 원리금이 연체되고 있다면 대출을 상환하거나 집을 팔아야 해결된다. 이번 행정부의 조치는 기존 연체분 이외 금리조정을 통해 상환부담이 커 질 소지를 차단하는데 도움이 될 수 있으나 대출을 상환하거나 매각을 쉽게 도와주지는 못한다. 집값이 오르기를 기대하기 어려운 여건에서 집이 팔리기 위해서는 잠재수요자들의 소득수준이 변화가 없다는 가정하에 신규대출이 용이하도록 금리가 떨어지고, 집값이 충분히 매력적인 수준으로 하락해야 할 것이다.

집값의 추가적인 하락이 자산효과를 축소시키고 담보가치를 위협할 것이라는 우려는 이미 그 단계를 넘어선 것으로 판단한다. 이미 미국 주택시장, 미국 경제는 금리인하 등 금융완화적 여건과 실물경제적 충격 흡수를 통해 자산효과를 보완해야 하는 국면에 진입해 있는 것으로 판단한다.

최근 미국 주택시장 동향은 집값의 큰 폭 하락 없이 매매만 위축되던 국면에서 집값 하락을 동반하는 국면으로 옮아가고 있다. 동시에 2번의 금리인하를 통해 장기금리가 빠른 속도로 안정되고 모기지 기준금리도 하락하고 있다. 이러한 조건은 상대적으로 견조한 소득 증가와 더불어 표면적인 주택구입능력을 개선시켜주고 있다. 문제는 언제 실수요로 이어지느냐 하는 점이다.

우리는 미국 주택시장의 회복시점은 2008년 하반기로 예상하고 있으며, 이번 행정부의 부동산 대책의 실제적, 심리적 안정효과에도 불구하고, 집값 하락과 금리하락을 바탕으로 연체된 집이 팔려나갈 수 있을 때까지 미국 모기지 연체상황은 크게 달라지지 않을 것으로 판단한다.

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