분양가 인하에 따른 시장 전망 및 투자 전략
장기 시장 안정 요인으로 작용할 전망
우선 주변 시세의 65%선의 신규 아파트가 공급될 경우 장기적으로는 아파트값 안정 요인으로 작용할 수 있을 전망이다. 과거 집값 폭등세의 촉매제가 됐고 분양시장을 과열로 몰아간 주범이 되기도 했던 고분양가 후폭풍 현상이 더 이상 재현되기 힘들기 때문이다. 특히 대출규제와 세금 부담으로 고가 아파트에 대한 수요가 급격히 위축돼있는 상황에서 민간택지에서도 분양가상한제 아파트가 본격 등장할 경우 고분양가에 의한 주변 집값 자극의 악순환 고리가 어느 정도 차단될 수 있을 것으로 예상된다. 더구나 주거시설과 상업시설 등이 들어설 수 있는 도시용지도 대폭 늘어나 공급 확대의 길을 열게 된다. 정부는 현재 국토의 6.2%수준인 도시용지를 2020년까지 9.2%까지 확대할 계획이다. 이를 위해 도시 외곽의 농지.산지를 활용하고 관리지역내 개발가용지도 최대한 확보해 나간다는 방침이다.
‘공공택지’내 소형 아파트 = 로또(?)
분양가가 최대 35%까지 낮아지는 공공택지내 전용면적 85㎡ 이하 소형 아파트는 그야말로 ‘로또’가 될 전망이다. 정부는 공공택지비 산정기준 개선과 사업자간 경쟁 도입 등을 통해 땅값을 20% 낮춰 분양가를 10% 가량 추가 인하한다는 계획이다. 이 경우 공공택지 소형 아파트는 이미 분양가상한제가 적용돼 15~25% 가량 인하되므로 이를 포함하면 주변 시세보다 25-35% 가량 분양가가 낮아지는 셈이다. 물론 분양계약 이후 10년간 전매가 불가능하지만, 계약자는 인근 시세보다 훨씬 저렴하게 분양받게 되므로 상당액의 시세차익을 누릴 수 있을 것으로 보인다.
청약저축 ‘금값’vs 청약부금 ‘시들’
정부가 저소득층 주거 안정을 위해 도입하기로 한 신혼부부용 주택과 지분형 주택, 1인 가구용 주택 등이 모두 청약통장 가입을 전제조건으로 삼고 있는 만큼 최근 미분양 물량 증가로 다소 주춤해졌던 청약통장의 인기도 새롭게 되살아날 것으로 보인다. 하지만 수혜가 예상되는 청약저축 통장의 경우 인기가 더 치솟을 것으로 보이는 반면, 청약부금 통장은 더욱 불리해질 것으로 예상된다.
공공택지내 전용면적 85㎡ 이하 소형아파트를 분양받을 수 있는 청약저축통장의 경우 최대 35%까지 저렴한 가격에 분양받게 되는 데다 새로운 형태의 공급주택들이 대부분 전용면적 85㎡ 이하 중소형이어서 더욱 다양한 형태의 주택에 청약할 수 있는 기회가 생기게 된다. 값도 싸고 입지 좋은 신도시에서 공급되는 주택도 많기 때문에 청약저축 통장의 가치는 더욱 높아질 것으로 전망된다.
반면 민간 택지에서 공급되는 전용면적 85㎡ 이하 아파트에 청약할 수 있는 청약부금통장은 가뜩이나 주춤하던 인기가 더 시들해질 것으로 보인다. 분양가 추가 인하의 혜택을 받을 수 없는 데다 민간 건설업체들이 중소형보다 중대형 공급에 치중하고 있어 상대적으로 청약 기회가 줄어드는 추세인 만큼 효용가치는 더 떨어질 수 밖에 없게 됐다.
청약 경쟁률 더 치솟을 듯
향후 수도권의 최대 유망 청약지로 꼽히는 송파신도시, 광교신도시 등의 청약 경쟁률은 더 치솟을 것으로 전망된다. 연간 주택공급물량 50만 가구 중 10%를 신혼부부들에게 우선 공급하게 될 경우, 일반 청약자들이 분양받을 수 있는 물량이 상대적으로 줄어들 수 밖에 없기 때문이다. 특히 이미 시행중인 특별공급분을 합하면 전체의 23%에 달하는 물량이 특별공급분으로 빠지는 만큼 일반 수요자들이 청약할 수 있는 물량은 80%에도 못 미치는 셈이어서 그만큼 일반 청약자들의 청약기회가 줄어들 수밖에 없기 때문이다.
분양시장 양극화 더 심화될 듯
분양시장 쏠림 현상도 더 두드러질 것으로 보인다. 일부 공공택지내 아파트에서는 청약과열 현상도 우려된다. 특히 저렴한 분양 아파트를 기다리는 청약자들이 통장 사용을 아끼고 철저하게 선별 청약에 나설 것으로 보여 최근의 입지별, 단지별 청약 차별화 현상은 앞으로 더 심화될 것으로 예상된다.
형평성 문제, 보완해야 할 숙제
공약 당시부터 일부 논란이 제기됐던 신혼부부용 주택의 경우 여전히 문제점을 안고 있다. 청약가점제에서 상대적으로 소외된 계층을 보호하고 출산을 장려하자는 의도에서 출발했지만 내집 마련을 꿈꾸는 또다른 무주택자들의 청약 기회가 줄어들 수 있다는 점에서 형평성 문제가 제기될 소지가 있기 때문이다. 결혼 5년 이상된 부부나 독신자, 중장년층 등 각 계층별 차별화 문제도 대두될 수 있다. 특히 출산 여부에 따라 청약 자격이 부여됨에 따라 아이를 낳고 싶어도 낳을 수 없는 불임부부에게 또 한번 상처를 주는 정책이라는 비난을 면하기 어려울 것으로 보인다. 자녀를 입양한 경우도 불이익을 받기는 마찬가지. 또 연령 제한이 없는 만큼 재혼자를 신혼부부 범주에 넣는 부분도 문제다. 요즘같이 이혼률이 높아지는 상황에 재혼자에 대해 차별을 주든 안주든 형평성 논란이 나올 수 있다.
송파신도시나 광교신도시와 같은 유망 청약지를 손꼽아 기다리던 일반 청약자들 중 부양가족수가 많고 상대적으로 청약가점이 높은 다른 무주택자들의 청약 기회 자체가 줄어들게 되기 때문에 이들에 대한 역차별 논란도 제기될 수 있을 것으로 보인다.
☞ 투자전략 이렇게!
장기 무주택자 더욱 유리, 청약문 활짝
분양가상한제와 청약가점제의 최대 수혜자인 장기 무주택자들에게는 또 하나의 혜택이 더해지게 됐다. 인근 시세의 65%선에 새 아파트를 분양받을 수 있기 때문에 청약을 준비하는 장기 무주택자들은 가능하면 이들 물량을 기다리는 것이 좋다. 이렇게 되면 당초 3.3㎡당 800만원대에 분양키로 했던 동동탄신도시의 경우 700만원대까지 낮아질 전망. 청약의 기회도 넓어지는 데다 저렴한 분양가로 인해 수익률도 훨씬 커질 것으로 기대된다.
신혼부부 ‘기다려라’
결혼을 앞둔 예비 신혼부부나 결혼 5년 이내의 신혼부부라면 빠르면 올 연말부터 선보일 신혼부부용 주택을 공략하는 것이 좋다. 저소득 신혼부부를 위해 매년 5만 가구씩 특별 공급되는 만큼 주택구입을 미루고 기다리는 것이 유리할 것으로 보인다. 신혼부부용 주택은 이명박 대통령이 공약 당시 밝혔던 신혼부부를 위한 별도의 청약통장은 신설하지 않기로 해 기존 청약통장 가입자중 결혼 5년 이내의 신혼부부로서 첫 출산을 하게 되면 청약 자격이 생긴다. 이중 결혼 3년차 이내로 아이가 있는 경우, 청약 1순위 자격을 부여받게 된다. 또 신혼부부가 기존 주택을 구입하거나 임차할 경우에는 연 7만 가구에 한해 저리의 자금이 지원된다. 당초 이명박 대통령의 공약사항 중 여성의 나이가 '만 34세 미만'이어야 한다는 내용도 빠져 연령에 관계없이 모두 지원을 받을 수 있게 됐다.
유주택자 및 가점이 낮은 청약자
결혼 5년차 이상이거나 유주택자 등 가점이 낮고 새로운 분양가 인하 혜택을 받지 못하는 수요자들의 경우 사실상 유망 아파트에 당첨될 가능성이 더 낮아지게 됐다. 분양가상한제 시행으로 민간건설사들의 공급 물량이 크게 줄어들 것으로 보이는 데다 기존 특별공급분과 신혼부부용 주택 등까지 포함하면 상대적으로 청약의 기회 자체가 줄어들 수 밖에 없어 경쟁률은 그만큼 더 치열해질 수 밖에 없기 때문이다.
이 경우, 유망 청약 단지들을 일찌감치 적극적으로 공략하는 것도 방법이다. 최근 침체된 시장 상황으로 청약률이 떨어지고 있는 데다 청약가점제 시행 이후 단지별, 면적별로 가점 편차가 큰 경우가 많아 적극적으로 노릴 경우 가점이 낮아도 당첨될 가능성이 있기 때문이다. 또는 청약통장 사용이 필요없는 미분양 아파트에 눈을 돌려 볼 필요도 있다. 요즘과 같이 전반적인 시장 여건 때문에 미분양이 늘어난 경우 잘 고르면 진주를 고를 수도 있다.
새 아파트가 아닌 기존 주택시장에서 저가의 급매물을 노려보는 것도 좋다. 특히 과표적용률이 90%로 높아져 부담이 더 커진 종합부동산세를 피하기 위해 6월 1일 과세기준일을 앞두고 매물이 나올 가능성도 있기 때문에 이 시기에 나오는 급매물들을 주목해 볼 필요가 있다. 단, 향후 종부세 완화가 예상되고 있기 때문에 예년과 같이 급매물이 늘어날 가능성은 적을 것으로 예상되는 만큼 입지 등을 살펴 미리 서두르는 것이 바람직하다.
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